נתוני נדל"ן / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
הטעות המביכה שהתגלתה בחישוב עליית מחירי השכירות על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ושנחשפה השבוע ב"גלובס", לפיה עליית המחירים בעשור האחרון הייתה בפועל כ-65%, בעוד שהנתון הרשמי היה עלייה של כ-40% - ממחישה את הטענה של "גלובס" בשנים האחרונות מאז הזינוק במחירי הדיור: הנתונים אינם אמינים, ריבוי הגורמים העוסקים בנושא מבלבל את השוק ואופן איסוף הנתונים לקוי.
בעקבות הפרסומים והמאבק בעניין זה (למשל, "מידע נדל"ני אמין? אין אופרה כזו", "גלובס", 15.11.2009), בוצע שיפור משמעותי. נפתח לציבור מאגר נתונים של רשות המסים בנוגע למחירי הקנייה של דירות (הקרוי "כרמן"), המתבסס על הדיווח שבו חייבים המוכרים לעניין מס שבח (הרוכשים מחוייבים בדיווח על מס רכישה). נותרנו עם הבעיה של מחירי שכר הדירה, שעליהם מסתמך מדד המחירים לצרכן, ומשקלם הוא 5.7% מהמדד. בניגוד למחירי הקנייה/מכירה, אין בשום מקום דיווח בכתב של מחירי שכר דירה (למעט שוכרים המגיעים לעירייה ומציגים את החוזה כדי לקבל תו-חניה אזורי). המקור העיקרי בשוק למידע על מחירי שכ"ד הוא לוחות הנדל"ן, שם כמובן מוצג המחיר המבוקש שעליו אפשר לסמוך כמו שאפשר לסמוך על מתווכי דירות.
הלמ"ס בנתה את המדד על קבוצת אוכלוסייה של שוכרים שהסכימו להשתתף בסקר טלפוני ולדווח על השינויים במחירי השכירות. כל סטודנט יודע שבעלי הדירות משנים את שכר הדירה עם חידוש החוזה ובעיקר בכניסת שוכר חדש לדירה. וכאן נעוץ המחדל של הלמ"ס: הם עקבו אחרי השוכרים, אבל ברגע שהשוכרים עזבו את הדירה נותק המגע ונפסק הדיווח.
המבוכה גדולה ויש מקום לבוא חשבון עם הלמ"ס על המחדל. השאלה היא איך מתקנים את המצב ומספקים לשוק הדיור מידע אמין על התפתחות שכר הדירה בכ-550 אלף הדירות המושכרות בישראל? התשובה היא שיש רק דרך אחת והיא הטלת חובת דיווח על שלוש קבוצות סוגי משכירי הדירות לרשות המסים, בטופס מקוון וקצר שבו מיקום מדויק ותיאור הדירה - וכמובן מחיר השכירות. הדיווח צריך להתבצע בכל פעם שבו החוזה מתחדש או שנחתם חוזה חדש. מאגר מידע זה צריך להיות שקוף לציבור ונוח לחיפוש, בנטרול פרטים מזהים כמו מספר הבית ושמות המשכיר והשוכר.
מדובר באלה שמוסרים ממילא דוח שנתי על הכנסותיהם; אלה שפטורים ממס כי הכנסתם משכ"ד אינה מעל התקרה של 5,030 שקל לחודש (פטור שנולד בתחילת שנות ה-90 לטובת העולים מחבר המדינות); ואלה שהכנסתם גבוהה מהתקרה והם מעדיפים דיווח מקוצר ומס של 10% על כל ההכנסה (לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה בלי אפשרות לניכויים).
חובת דיווח כזה תחייב התמודדות עם בעיות לא פשוטות, למשל: האם יש מקום להמשך הפטור ממס עד לתקרה של 5,030 שקל; עד כמה רצינית הטענה של רשות המסים בנוגע לקושי להתמודד עם הדיווחים; מה יהיה שיעור המס (לעומת הטבות המס של מוסדיים בפרויקטים להשכרה); מה תהיה השפעת חובת דיווח על המחירים ועל הכנסות המדינה ממסים; מהן זכויותיו של משכיר שהוא גם שוכר; באילו הוצאות של המשכיר יש להכיר ועוד. בכל מקרה, בלי דיווח כזה לא תהיה תמונה מדוייקת ואמינה על שוק השכירות, ויש דוגמה פשוטה בשטח למחדל הלמ"ס: המודל של פרויקטים ציבוריים לדיור בר-השגה מתבסס על הנחה לזכאים של 20% ממחירי השוק. מהם בעצם מחירי השוק האמיתיים?