בארי שטרנליכט / צילום: איל יצהר
לגל הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות בת"א מצטרפת קבוצת סטרווד העולמית (Starwood Capital), הנמצאת בשליטת בארי שטרנליכט. סטרווד, אחת מחברות הנדל"ן והמלונאות הגדולות בארה"ב, מבקשת לגייס חוב בישראל עבור שבעה קניונים שבבעלותה - כך עולה מתשקיף ראשון שהוגש לרשות ניירות ערך.
מהתשקיף עולה כי לקראת ההנפקה הקימה סטרווד חברה בת באיי הבתולה בשם סטרווד ווסט, שתקלוט לתוכה את שבעת הקניונים ושכנגדם תגייס כספים בישראל בדרך של הנפקת אגרות חוב ללא ביטחונות. את ההנפקה בישראל, בהיקף של כ-700 מיליון שקל (200 מיליון דולר) מובילות חברות החיתום לאומי פרטנרס ופועלים אי.בי.אי.
הכסף שיגויס מיועד לפירעון הלוואות שהועמדו למימון שישה מהקניונים שיועברו לחברה בהנפקה ושבעלת השליטה נתנה גם ערבויות בגינן. בנוסף, עשויה ההנפקה לשמש לחלוקת דיבידנד שתעשה לצורך רכישת החזקות המיעוט (10%) בשותפות, שדרכה מחזיקה סטרווד בחברת האג"ח, בסכום של עד 40 מיליון דולר. החזקות מיעוט אלו נמצאות כיום בידי חברת ווסטפילד אמריקה.
הקניונים שיועברו לחברת האג"ח ממוקמים בדרום קליפורניה (2), באוהיו (3), במדינת וושינגטון (1) ובאינדיאנה (1). על הקניונים רובצות הלוואות עתק בהיקף של 1 מיליארד דולר הנדרשות לפירעון או מחזור במהלך השנה הקרובה. עם זאת, לדברי החברה שווי הקניונים גבוה בהרבה ועומד על 1.74 מיליארד דולר.
בתשעת החודשים הראשונים של 2017 ייצרו שבעת הקניונים יחדיו NOI (רווח מהפעלת הנכסים) של 85 מיליון דולר ו-FFO (תזרים מפעילות הנכסים השוטפת) של 49 מיליון דולר. כך שהתזרים עצמו אינו מאפשר את פירעון ההלוואות על הנכסים ומחייב בשל כך מחזור של אותן הלוואות כל כמה שנים.
עוד עולה מהדוחות כי בתשעת החודשים הראשונים של 2017 ירד שווי הקניונים ב-85 מיליון דולר, וזאת בהמשך לירידת שווי מצרפית של 59 מיליון דולר שנרשמה בערכם בשנים 2015-2016. עקב כך רשמה חברת האג"ח הפסד של 36 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2017.
גם בידור ומסעדות
ענף המרכזים המסחריים בארה"ב סובל בשנים האחרונות משחיקה בהכנסותיו על רקע המעבר לרכישות באינטרנט, ועקב כך נדרשים הקניונים למצוא פתרונות לצמצום החניות מצד רשתות השיווק הגדולות. לדברי הנהלת סטרווד, האסטרטגיה שלה להתמודדות עם השינויים בשוק כוללת הוספה של שוכרים מתחומי הבידור והמסעדות. אלו הופכים לדבריה "חשובים יותר ויותר עבור המרכזים המסחריים, כיוון שהדור החדש של קוני המילניום שם דגש גובר והולך על החוויה ולא רק על המוצר לבדו".
בנוסף מדגישה החברה כי האסטרטגיה החדשה שלה כוללת הוספת בתי קולנוע, שממשיכים להוות רכיב חיוני בחוויית הקנייה, וכן שימושים לא מסורתיים כדוגמת מתחמי עבודה משותפים, חדרי כושר, מרחבים קהילתיים ומרפאות.
קבוצת סטרווד (Starwood Capital) נוסדה ב-1991 בידי שטרנליכט, שמכהן גם כיו"ר והמנכ"ל שלה. מדובר בפירמת השקעות פרטית הפועלת באמצעות קרנות ותאגידים שונים, חלקם חברות ציבוריות הנסחרות בארה"ב, המתמקדות בתחומים של נדל"ן מניב (מסחרי, משרדים ומקבצי דיור), מלונאות (Starwood Hotels & Resorts שהתמזגה לאחרונה עם רשת מלונת מריוט) ומתן הלוואות ומשכנתאות. בנוסף, פועלת הקבוצה גם בתחומי האנרגיה, תשתיות האנרגיה, הגז והנפט.
ממצגת החברה עולה כי מאז היווסדה גייסה Starwood Capital הון בהיקף של יותר מ-44 מיליארד דולר ונכון להיום מנהלת נכסים בשווי של 56 מיליארד דולר. במהלך 26 השנים האחרונות היא רכשה נכסים בשווי 94 מיליארד דולר, ומעסיקה למעלה מ-3,400 עובדים ב-11 משרדים הפזורים ברחבי העולם ויותר מ-9,500 עובדים נוספים, המעורבים בחברות הקבוצה.