היטל ההשבחה עשוי להעלות את מחירי דירות יד שנייה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
דירות מחיר למשתכן, לטוב ולרע, נועדו למכירה לזכאים בלבד - מחוסרי דירות, זוגות נשואים או רווקים מעל גיל 35. זהו פלח השוק הרחב אליו כיוון מראש שר האוצר משה כחלון, כזה שהצדיק מבחינתו סבסוד קרקע, סבסוד פיתוח ובפריפריה גם מענקים של עד 60 אלף שקל לכל דירה.
אבל שנתיים אחרי שהתוכנית יצאה לדרך, חלק מהפרויקטים של מחיר למשתכן כבר מיצו את רשימת הזוכים בהגרלות ואת רשימות ההמתנה שנוצרו בעקבות ההגרלות. ומכיוון שעברה שנה מאז בוצעה ההגרלה הספציפית, תקנון התוכנית מאפשר לקבלן הזוכה לשווק את הדירות הנותרות ישירות לזכאים - מחוסרי דירה וגם משפרי דיור (שהוציאו תעודת זכאות, כדי לוודא שהם אינם משקיעים) - במחיר המופחת שבו הם התחייבו במכרז.
הבעיה מבחינת הקבלנים, היא להגיע לאותם אנשים. היזמים שפעלו עד כה במסגרת ההגרלות לא לקחו בחשבון הוצאות פרסום ושיווק, והם מתקשים להוסיף אותן לתמחור הכולל של הפרויקט. ולא מדובר במאגר אין סופי: על פי נתוני מטה הדיור ומשרד השיכון המעודכנים לתחילת חודש פברואר, מספר מוציאי תעודות הזכאות בקרב משפרי הדיור עומד על 4,363 משקי בית בלבד, כשלא ברור כמה מהם "עדיין בשוק".
"אין יכולת פיננסית"
תקנון תוכנית מחיר למשתכן קובע כי במקרה שחלפה שנה מההגרלה, כל הזכאים שניגשו להגרלה קיבלו הזדמנות לרכוש דירה, ומספר הדירות שנותר קטן מכ-10% מסך הדירות בפרויקט, היזם או הקבלן ישווק את הדירות בעצמו. לפי שעה, מדובר כמובן בדירות בודדות שכבר השלימו את כל התנאים. ככל שיעבור זמן, ברור שהיקף הדירות הללו גם יגדל.
כך למשל, בפרויקט של החברות אמריקה ישראל להשקעות ועץ השקד בעתלית, נמכרו לזכאים 177 מתוך 182 דירות, ונותרו חמש דירות שיוצאות כעת לשיווק לכלל הזכאים ולמשפרי דיור. דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל, מציין כי "רק מעטים מודעים לאפשרות שהם יכולים לרכוש דירה ללא הגרלה בפרויקטים בהם נותרות פחות מ-10% מהדירות".
הדירות שנותרו בעתלית הן דירות גן בנות 5 חדרים, בשטח של החל מ-129 מ"ר עם גינה בשטח 249 מ"ר. מחירן עומד על החל מ-1.72 מיליון שקל ועד 1.85 מיליון שקל והאכלוס צפוי באוגוסט 2019.
גם בפרויקט של החברה בפרדסיה נותר מספר מועט של דירות ששווקו כבר בצורה עצמאית על ידי החברה. בחיפה נותרו לחברה למעלה ממאה דירות שלא נמכרו, ושם פורסמה הגרלה נוספת לזכאים (שנסגרת להרשמה בסוף השבוע הקרוב).
דוגמה נוספת ניתן למצוא בקריית מוצקין, בפרויקט של חברת עמרם אברהם. לחברה נותרו 6 דירות - דירות גן בנות 4 חדרים בשטח 120 מ"ר, עם גינה בשטח שנע בין 200 מ"ר ל-300 מ"ר. מחיר דירות אלו עומד על כ-2 מיליון שקל. גם במקרה הזה, החברה משווקת הדירות בעצמה, ועדי גייר, סמנכ"ל השיווק, מודה שלא קל למצוא רוכשים: "עשינו סבב הגרלה לסדרה א' וסדרות ב' ו-ג', והסתבר שלרבים מהזכאים אין את היכולת הפיננסית לרכוש את הדירות האלו. במשרד השיכון שחררו אותנו למצוא את הלקוחות בעצמנו, ואני חושב שבמקרה הזה רק משפרי דיור הם קהל היעד. אבל משפרי דיור צריכים להוציא תעודת זכאות בעצמם ואין כל כך הרבה שעשו את זה עד עכשיו. אני מוציא כסף על פרסום בכל מיני דרכים ומנסה למצוא לקוחות".
הקבלנים איתם שוחחנו מתקשים להבין למה משרד השיכון לא מסייע להם להגיע לרוכשים, שכולם כאמור הוציא תעודת זכאות דרך המשרד. למשרד יש פרטים של כלל הזכאים, עם אפשרות לשלוח להם מידע לדוא"ל או באמצעות מיסרון לנייד (ולכל הפחות לעדכן בדבר הדירות שנותרו למכירה באתר האינטרנט הייעודי לתוכנית).
ממשרד השיכון נמסר כי "דירות שלא נרכשו על ידי הזוכים בהגרלה והזכאים ברשימת ההמתנה, ישווקו על ידי הקבלן לחסרי דירה או למשפרי דיור בעלי אישורי זכאות, בתנאים שנקבעו במכרז ובמחיר שלא יעלה על המחיר שנקבע במכרז. עד כה אנו לא מכירים מקרים בהם הקבלן נתקל בקושי במכירת דירות אלו. במידה ויתקבלו פניות בנושא במשרד השיכון, נפעל על מנת למצוא פתרון".
"בממשלה תותחים בפרסום הגרלות שעושות להם יח"צ"
במקרה שסך הדירות שטרם נמכרו בהגרלה גדול מ-10%, משרד השיכון מפרסם הגרלה נוספת, שפונה לקהל גדול יותר של זכאים (סדרות נוספות). הקבלנים השונים מדגישים כי כל הגרלה נוספת, כמו גם מיצוי כל רשימת ההמתנה של הפרויקט, אורכים חודשים ארוכים ומעכבים את הקמת הפרויקט.
לדברי עדי גייר, סמנכ"ל השיווק בחברת עמרם אברהם, "בפרויקט שלנו ביישוב רכסים מכרתי 84 מתוך 101 דירות בפרויקט. נשארו יותר מ-10% מהדירות אז צריך עוד הגרלה, אבל ההגרלות החוזרות כבר שחוקות. נכון, אצלי אני צריך פחות מ-20 רוכשים, אבל זה יישוב חרדי והסיכוי למצוא אותם קלוש, ואני בינתיים לא יכול למכור לבד ותלוי בהגרלות של משרד השיכון. אז יעברו חודשים ארוכים, אולי אפילו אמכור שלוש או ארבע דירות ורק אז אני אוכל למצוא את הרוכשים לבד. ולמיטב ידיעתי, רק 4,000 משפרי דיור הוציאו עד היום תעודות זכאות שמאפשרות למכור להם את הדירות".
גורמים אחרים סבורים שבמשרד האוצר והשיכון מעדיפים להדחיק ולשכוח את הדירות הלא מכורות. את העובדה שלא קופצים על כל הדירות המוזלות שמציע להם כחלון. "האוצר, השיכון ומטה הדיור תותחים בלפרסם הגרלות, שעושות להם יחסי ציבור מעולים", כך גורם באחת החברות הפועלות במסגרת מחיר למשתכן, "אבל הם לא רוצים לפרסם הגרלות חוזרות לפרויקטים שלא מכרו הכל".
הקבלנים מדגישים כי גם הרוכשים הפוטנציאליים מתאיידים במהלך הדרך: "פרסום הגרלות שוב ושוב לוקח חודשים. מקבלים רשימת זוכים, ומתחילים לעבור עליה שוב. ואז על רשימת ההמתנה. בכל הזמן הזה אנשים כבר מתייאשים והולכים להגרלות אחרות או קונים דירה רגילה בשוק. אתה מתחיל עם 2,000 זכאים, אחרי תקופה נשארים רק 500 שזה עדיין רלוונטי מבחינתם, ובסופו של דבר עד שמסיימים את כל הביורוקרטיה נשארים 100. מבחינתנו זהו עיכוב של חודשים ארוכים, בלי ידיעה ברורה שבהגרלה הבאה הדירות יימכרו, ובזמן הזה אנחנו מושקעים בפרויקט והמימון דופק".