משה כחלון/איור: גיל ג'יבלי
ההאטה בענף הנדל"ן נמשכת: על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר שפורסמו הבוקר (א'), ומתייחסים לענף המגורים בחודש דצמבר 2017, מדובר באחת השנים החלשות ביותר בעשור האחרון מבחינת מספר העסקאות.
על פי הנתונים, סך הדירות שנרכשו בדצמבר עמד על 8,800 דירות, כאלף מהן במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. בהשוואה לדצמבר אשתקד ירד סך העסקאות "במחירי שוק" בשיעור חד של 20% בהמשך לשיעורי ירידה חדים מאז פברואר 2017. בהשוואה לחודש נובמבר, ירד מספר העסקאות ב-6%. נתוני חודש דצמבר מאפשרים גם סיכום שנתי של 2017. על פי הסקירה, סך העסקאות במחירי שוק חופשי (לא כולל דירות מחיר למשתכן) בשנת 2017 עמד על 93.8 אלף דירות בסך הכל, ירידה בשיעור כ-14% בהשוואה לשנת 2016, והרמה הנמוכה ביותר מאז המחאה החברתית בשנת 2011.
נציין כי יחד עם הדירות המוזלות, בשנת 2017 כולה נמכרו 99,171 דירות ברחבי הארץ, וזאת לעומת כ-110.86 אלף דירות במהלך 2016 כולה, נתון המעיד על ירידה מתונה יותר בהיקף העסקאות השנתי בשיעור כ-10.5%.
בכל הנוגע למכירת דירות חדשות על ידי קבלנים ויזמים בחודש דצמבר, הנתונים ממשיכים להיות נמוכים ומספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש הנסקר עמד על 2,900 דירות כאשר כאלף מתוכן הן דירות מוזלות מסגרת מחיר למשתכן. גם כאן באוצר כבר מסכמים את שנת 2017 וכותבים: "בסיכום שנתי עומד מספר הדירות החדשות שנמכרו "במחירי שוק" ב-2017 על 22 אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 27% בהשוואה לשנת 2016, והרמה הנמוכה ביותר של מכירת דירות חדשות "במחירי שוק" מאז שנת 2011, אשר עמדה בצל המחאה החברתית".
בדומה לכל הסקירות האחרונות של משרד האוצר הנוגעות לתחום המגורים, גם הפעם מציינים אנשי הכלכלן הראשי את המצב הפיננסי של הקבלנים. בעוד בסקירות קודמות הדגישו באוצר כי תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הולך ויורד מה שעשוי להשפיע על מחירי הדירות בהמשך הדרך, הפעם מדובר בעלייה בנתון זה, המוסברת בסקירה בעלייה במכירות של הדירות המוזלות.
"תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש דצמבר על סך של 4.9 מיליארד שקל, המהווה אמנם עלייה של 20% בהשוואה לחודש נובמבר, ועלייה של 6% לעומת דצמבר 2016, אולם גידול זה מתרכז כולו במכירות השיא במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר האחרון. כך, מכירות אלו לבדן תרמו 1.5 מיליארד שקל לתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בדצמבר האחרון, גבוה פי 2.6 מתרומתן של מכירות אלו לתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש נובמבר. בכך מתגברת התלות של תזרים זה בקצב המכירות במסגרת "מחיר למשתכן"".
ירידה בשיעור 20% ברכישות משפרי דיור
נתון חשוב נוסף שעולה מהסקירה נוגע לפלח משמעותי בקרב הרוכשים והוא משפרי הדיור. על פי הנתונים גם פלח שוק זה ממשיך להציג נתוני רכישות נמוכים כאשר רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה בשיעור 20% בחודש דצמבר בהשוואה לחודש המקביל ב-2016. "בכך חותם חודש דצמבר כמעט שנים עשר חודשים רצופים בהם יורדות רכישות סגמנט זה (כל חודש לעומת המקביל לו ב-2016. רק בחודש אוקטובר נרשם גידול). בסיכום שנתי ירדו רכישות משפרי הדיור בשיעור של 12%, אל רמתם הנמוכה ביותר מאז שנת 2012", כך בסקירה.
נזכיר כי משפרי הדיור מושפעים בחודשים האחרונים גם הם מתוכנית מחיר למשתכן וזאת בשל שתי סיבות מרכזיות. האחת היא מיעוט במחוסרי הדיור שירכשו את הדירות של משפרי הדיור משום שהראשונים מעדיפים להמתין לדירה מוזלת בעוד האחרונים לא ששים להוריד את המחיר המבוקש של הדירה בה הם מחזיקים. במקביל, לאט לאט מתחילה תוכנית מחיר למשתכן לפנות גם למשפרי הדיור, אומנם ברמה שהיא עדיין נמוכה נכון להיום אך מובילה להיסוס של משפרי הדיור בבואם לרכוש דירה חדשה.
בכל הנוגע למשקיעי הנדל"ן, שיעור המשקיעים מסך הרוכשים עודנו נמוך ועומד על כ-16%, בדומה לחודש הקודם, כמו גם בהשוואה לדצמבר אשתקד. על פי הנתונים, בחודש דצמבר נרכשו על ידי המשקיעים 1,400 דירות, ירידה בשיעור 14% בהשוואה לדצמבר 2016. עוד נכתב בסקירה כי: "בסיכום שנתי נרשם שפל ברכישות המשקיעים ב-2017, כאשר אלו הסתכמו ב-17.4 אלף דירות בלבד, ירידה חדה בשיעור 22% בהשוואה ל-2016, זאת בהמשך לירידה חדה של 29% שנרשמה ב-2016 לעומת 2015. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משקיעים מאז שנת 2003, אשר עמדה בצל המיתון במשק".
ירידה בשיעור 25% ברכישות תושבי חוץ בישראל
בסקירה מתייחסים באוצר גם לרכישות תושבי חוץ בישראל ועל פי הנתונים גם תושבי החוץ רוכשים פחות דירות מבעבר. סך הדירות שרכשו תושבי החוץ ב-2017 הסתכם ב-1,700 דירות סך הכל, נתון המהווה ירידה בשיעור 25% בהשוואה לשנת 2016, וזאת בהמשך לירידה חדה של 32% בשנת 2016. באוצר מציינים עוד כי זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות תושבי החוץ בישראל מאז 2002. גורמים הבקיאים בנתונים הוסיפו כי למרות שעסקאות תושבי חוץ תמיד בולטות יותר מעסקאות של ישראלים, לא פעם בשל המחיר הגבוה של העסקה, מדובר בירידה בהיקף פעילותם בשוק הישראלי שכבר נמשכת כשלוש שנים.
במקביל, לצד הירידה ברכישת הדירות על ידי משקיעים, גם מכירת דירות עד ידי קהל זה נמצאת בירידה. כך, הנתונים מעידים כי בדצמבר ירדו היקף המכירות של המשקיעים בכ-27% בהשוואה לדצמבר 2016. על פי הסקירה, "שיעור ירידה זה גבוה מסך הירידה במכירת דירות יד שניה (ירידה של 21%) כאשר סביר להניח כי עוצמת הירידה הגבוהה יותר במכירות המשקיעים מוסברת לפחות בחלקה בירידה החדה ברכישות המשקיעים. זאת לאור העובדה לפיה קיימת התאמה גבוהה יותר במאפייני הדירות שמוכרים משקיעים לאלו המבוקשות על ידי משקיעים פוטנציאליים, בפרט מבחינת מיקום הדירה. כמו כן יש לציין כי בדצמבר 2016 נרשמה רמה גבוהה יחסית של מכירות משקיעים, על רקע הציפיה לכניסתו לתוקף של חוק "מס דירה שלישית"".
4,500 דירות נרכשו על ידי רוכשי דירה ראשונה
סקירת האוצר מתייחסת גם לרוכשי דירה ראשונה ואלו רכשו בדצמבר 4,500 דירות, כאלף מתוכן דירות מוזלות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה". "בכך הגיע משקל רכישות הזוגות הצעירים (הן במסגרת מחיר למשתכן" והן ב"מחירי שוק") למחצית מסך העסקאות בחודש דצמבר, הרמה הגבוהה ביותר של פרמטר זה בשנים האחרונות. בניכוי "מחיר למשתכן" ירדו רכישות הזוגות הצעירים בחודש דצמבר בשיעור של 19% בהשוואה לדצמבר 2016, כאשר בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה בשיעור 5%". חשוב להגיד גם שהנתונים הללו מעידים כי לצד כאלף רוכשי דירה ראשונה שרכשו דירות מוזלות יש כ-3,500 רוכשי דירה ראשונה שעדיין רכשו דירות בשוק החופשי. מדובר בשיעור לא מבוטל, שגם מעיד כי השוק לא קפוא לחלוטין.
במסגרת הסקירה מתייחסים אנשי הכלכלן הראשי לפרויקט בולט במסגרת מחיר למשתכן והוא הפרויקט בשכונת גליל ים בהרצליה. כך, מתוך 1,040 דירות מוזלות שנרכשו במהלך דצמבר, חלק ניכר מהן נרכשו בהרצליה - קרוב ל-400 דירות סך הכל. על פי הנתונים, "מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בפרויקט זה עמד על 1.9 מיליון שקל, הרמה הגבוהה ביותר מבין כל הפרויקטים שהחלו בהם מכירות במסגרת "מחיר למשתכן". עם זאת, מובן כי מחיר זה עדיין נמוך משמעותית מ"מחירי השוק" של דירות חדשות בהרצליה.
כך, על פי הנתונים שברשותינו, עמד מחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה בהרצליה בשנת 2017 על 2.9 מיליון שקל והמחיר החציוני עמד על 2.8 מיליון שקל. יש לציין כי סך הדירות החדשות שנמכרו בהרצליה בכל שנת 2017 "במחירי שוק" עמד על 260 דירות בלבד, שני שלישים מהכמות שנמכרה בפרוייקט "מחיר למשתכן" בחודש דצמבר". עוד נכתב כי ניתוח מאפייני הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בהרצליה מעיד על רמות השכר הגבוהות של משקי בית שרכשו דירה מוזלת בגליל ים. "השכר הממוצע (ברוטו לחודש, למשק בית) עמד על 27 אלף שקל והשכר החציוני על 24 אלף שקל. רמות שכר אלו גבוהות לא רק ביחס לכלל הרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן", אלא גם ביחס לאוכלוסייה הרוכשת דירות חדשות בהרצליה במחירי שוק, בפרט ברמות השכר החציוני. רק בקצה העליון של התפלגות ההכנסות, גבוהות רמות השכר של הרוכשים ב"מחירי שוק" בהרצליה, מאלו של רוכשי "מחיר למשתכן" בעיר זו".