גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בנייה / צילום: רויטרס

בשנת 2017 נמכרו 5,500 דירות במסגרת מחיר למשתכן ומחיר מטרה, זאת לעומת 2,200 דירות מוזלות שנמכרו בתוכניות אלה בשנת 2016. מדובר בנתון שחושף בפעם הראשונה את היקף הדירות המוזלות שנמכרו בשנתיים האחרונות שעומד על 7,700 דירות בסך-הכול. נזכיר כי עד כה נסגרו בהצלחה מכרזים לבניית קרוב ל-50 אלף דירות מוזלות (במחיר למשתכן ומחיר מטרה יחד), כך שהיקף העסקאות למכירת הדירות המוזלות מעיד כי מדובר רק בכ-15.7% מההיצע שעתידה לספק התוכנית, עדות להתמשכות התהליכים במסגרת התוכנית הממשלתית ולמשך הזמן עד הוצאת היתרי בנייה וחתימת חוזים מול זכאים שזכו בהגרלות.

במקביל, הרבעון האחרון של 2017, המעיד על ירידה בהיקפי העסקאות, הוא רבעון חמישי ברציפות שמעיד על ירידה בהיקפי העסקאות ועל פי אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מדובר ברצף השלילי הארוך ביותר בראייה היסטורית. כך עולה מסקירת אגף הכלכלן הראשי שפורסמה היום (ב') העוסקת בענף הנדל"ן למגורים ברבעון האחרון של 2017. עוד נתון מעניין שעולה מהסקירה מתייחס לעסקאות שבוצעו בשוק היד שנייה על ידי מחוסרי דיור. על פי הנתונים, מחוסרי הדיור רכשו במהלך 2017 פחות דירות יד שנייה (ירידה שנתית של כ-5%) אולם מחירי הדירות שרכשו מחוסרי הדיור בשוק היד שנייה מעידים על רמת מחיר נמוכה יותר בהשוואה לשנת 2016 בשיעור של כ-4%. עוד נתון המעיד על כך שההתקררות בשוק משפיעה כבר במעגלים רחבים יותר הוא שהיקף רכישות משפרי הדיור ירד ברבעון הרביעי של 2017 ב-10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וברמה השנתית (2017 לעומת 2016) ירד היקף העסקאות של משפרי הדיור בשיעור 12%.

עוד עולה מנתוני הסקירה כי ברבעון הרביעי של 2017 נרכשו 23.8 אלף דירות, כולל רכישות במסגרת "מחיר למשתכן". בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד זוהי ירידה של 2%, ובניכוי מכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" מתעצם שיעור הירידה ל-8%. עוד עולה כי בפילוח גיאוגרפי בולט אזור תל-אביב עם ירידה חדה של 27% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2016, זאת בהמשך לשיעורי ירידה בשני הרבעונים הקודמים. "בכך ירדה רמת העסקאות באזור זה לרמתה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2003, שעמד בצל המיתון במשק". עוד מוסיפים באוצר בהקשר זה כי: "יש לציין כי גם ברמה הארצית, נמוך מספר העסקאות ברבעון האחרון אשתקד, אולם רמה נמוכה עוד יותר של עסקאות נרשמה בתקופת המחאה החברתית. העובדה לפיה דווקא אזור תל-אביב, בו רמת העסקאות אינה מושפעת מהמתנת הזוגות הצעירים למכרזי "מחיר למשתכן", יש בה כדי לספק עדות נוספת לקיפאון בשוק הנדל"ן". באוצר מוסיפים כי ניתוח הנתונים על היקף העסקאות באזור תל-אביב מלמד כי מי שהביאו לירידה החדה ברכישות באזור זה היו המשקיעים. מלבד אזור תל-אביב, הסקירה מעלה כי גם באזור רחובות נרשמה רמה נמוכה מאוד של עסקאות ברבעון הרביעי, אך שם מי שהוביל את הירידה בעסקאות הם דווקא משפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה.

במקביל, באזור חיפה נרשמה ירידה מתונה של 1% בלבד במספר העסקאות ברבעון האחרון של 2017, ולמרות הירידה, מדובר בנתונים המעידים כי הרבעון הרביעי "מדורג" במחצית העליונה של רמת העסקאות הרבעונית באזור זה מאז תחילת העשור הקודם. "ממצא זה עשוי להיות מוסבר בין היתר במיעוט מכרזי "מחיר למשתכן" בעיר חיפה עצמה", כך באוצר. 

רוכשי דירה ראשונה: ירידה בשיעור 6% ברכישת דירות במחירי שוק

ברבעון הרביעי של 2017 נרכשו 11.1 אלף דירות על ידי מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה. מתוכן, 2,100 דירות נמכרו במסגרת "מחיר למשתכן". בכך מסתכם מספר הדירות שנרכשו "במחירי שוק" על ידי הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2017 בכ-9,000 דירות, ירידה בשיעור 6% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2016. בסיכום שנתי, סך הדירות שרכשו מחוסרי הדיור "במחירי שוק" עמד על 37.8 אלף דירות, ירידה בשיעור 11% בהשוואה לשנת 2016. האזורים שמיתנו את הירידה היו תל-אביב וחיפה, אזורים המאופיינים במיעוט של פרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן". באזורים האחרים, בהם ניתן למצוא פרויקטי מחיר למשתכן בהיקף נרחב יותר, נרשמו על פי הסקירה ירידות בשיעורים של בין 16% ל-20%, מדובר באזורים המרכז, רחובות, ירושלים וחדרה.

עוד עולה מהסקירה כי רכישת מחוסרי דיור דירות במחירי שוק רשמה ברבעון האחרון של 2017 ירידה בכל האזורים למעט אזור נתניה. באזור זה דווקא נרשם גידול משמעותי ברכישת דירות במחירי שוק בשיעור 33%. באוצר מדגישים כי העלייה המשמעותית בנתון זה מגיעה לאחר שני רבעונים של ירידה בהיקף העסקאות באזור נתניה ומוסיפים כי מדובר בהשפעה של ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן, ובמיוחד פרויקטים שהוגרלו בנתניה והרצליה. "יתכן והירידות החדות בשני הרבעונים הקודמים באזור נתניה, כמו גם העלייה החדה ברבעון האחרון, מיוחסים לפחות בחלקם לעיתוי ההגרלות במסגרת "מחיר למשתכן". בהקשר זה נזכיר כי ההרשמה ל"ההגרלה הגדולה הראשונה" החלה ביוני 2017, ותוצאותיה התפרסמו במהלך הרבעון השלישי (אוגוסט). בהגרלה זו נכללו בין היתר פרויקטים בנתניה והרצליה. הגרלה גדולה נוספת נפתחה בספטמבר, ותוצאותיה התפרסמו בנובמבר. העובדה לפיה ההנחה המגולמת במסגרת מכרזים אלו באזור נתניה (בפרט בהרצליה ובנתניה) הינה גבוהה משמעותית מאשר במרבית האזורים האחרים, עשויה להסביר את ההשפעה הגבוהה יותר של עיתוי ההגרלות על מספר הרכישות של הזוגות הצעירים באזור זה". עוד נתון שעשוי להעיד על השפעת ההגרלות על מכירת הדירות במחירי שוק היא העובדה שברבעון הרביעי נרשמה עלייה בעיקר ברכישת דירות חדשות במחירי שוק, על רקע פרויקט גדול שיצא לשיווק ברמת השרון. כלומר, פרויקט בשלב הפרי-סייל (מכירה מוקדמת שנעשית לא פעם במחיר נמוך יותר) שמושך רוכשים שכבר פספסו את ההזדמנות לרכוש דירה מוזלת באזור בו רצו לזכות.

סך הדירות החדשות שרכשו מחוסרי דיור ב"מחירי שוק" ברמה הארצית עמד ברבעון הרביעי של 2017 על 1,900 דירות, ירידה בשיעור 12% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016, זאת בהמשך לשיעורי ירידה חדים, של בין 30% ל-40% בארבעת הרבעונים הקודמים (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת). בסיכום שנתי מעידה הסקירה כי רכישת דירות חדשות "במחירי שוק" על ידי מחוסרי הדיור ירדה בשיעור 33% בהשוואה לשנת 2016. במקביל, בכל הנוגע לרכישת דירות יד שנייה על ידי מחוסרי הדיור, נרשמה בשנת 2017 ירידה מתונה יותר בשיעור 5%, אך הנתונים מעידים בנוסף כי הדירות שנרכשו במסגרת שוק היד שנייה נרכשו המחיר נמוך יותר. "ניתוח רמת מחירי דירות יד שניה שרכשה אוכלוסייה זו בשנתיים האחרונות מלמד כי עסקאות אלו התבצעו ברמות מחירים נמוכות יותר בהשוואה לשנת 2016, כאשר הן המחיר הממוצע והן המחיר החציוני ברבעון הרביעי של 2017 היו נמוכים ב-4% בהשוואה לרבעון הראשון של 2016", כך בסקירה, "אף כי ירידה זו עשויה להיות מוסברת לפחות בחלקה בשינוי אפשרי בתמהיל העסקאות (דהיינו, יתכן והדירות שנרכשו היו פחות "איכותיות" מאשר אלו שרכשו הזוגות הצעירים ב-2016), עדיין יש בממצא זה כדי לרמז על העדפות ו/או מגבלות המימון של הזוגות הצעירים, ברכישת דירות "במחירי שוק"". כלומר, ניתן להבין מהניתוח הנ"ל כי ייתכן והירידה בעסקאות גוררת גם ירידה במחיר, אם משום שבעלי הדירות לחוצים יותר למכור ומורידים המחיר ואם בגלל שהרוכשים אינם יכולים לממן עסקאות במחיר גבוה יותר.

ירידה ברכישות משקיעים הובילה לירידה בשיעור 28% בחיוב המס

בכל הקשור למשקיעי הנדל"ן, היקף הרכישות ממשיך לרדת בעוד מכירת הדירות על ידי משקיעים נמצאת אף היא בירידה. ברבעון הרביעי של 2017 נמכרו על ידי משקיעים 4,700 דירות, ירידה של 15% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2016 וירידה בשיעור 9% בהשוואה לרבעון הקודם. במקביל, מספר הדירות שנרכשו על ידי המשקיעים רשם ירידה גם ברבעון האחרון של 2017 והגיע לרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2003. על פי הסקירה, ברבעון הרביעי של 2017 נרכשו פחות מארבעת אלפים דירות על ידי משקיעים, ובכך השלים הרבעון האחרון של 2017 רצף של חמישה רבעונים, בהם יורדות רכישות המשקיעים, כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה הקודמת. עוד ציינו באוצר כי זהו הרצף הארוך ביותר של ירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים מאז הרבעון הראשון של 2012, על רקע המחאה החברתית, והן על רקע הכבדת המס הקודמת על המשקיעים (בתחילת 2011). כשיעור מסך העסקאות, ירד משקל המשקיעים ברבעון הרביעי של 2017 לשיעור של 16.7%, הרמה הנמוכה ביותר לפחות מאז 2002. "יש לציין כי רמה זו אף נמוכה בהשוואת לרבעון השלישי של 2015, שהתאפיין במיעוט חריג של רכישות משקיעים, מיד לאחר הכבדת מס הרכישה ביוני 2015", מציינים באוצר.

עוד נתון שמעיד עד כמה הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים משפיעה גם על קופת המדינה הוא חיובי מס רכישה מדירות להשקעה. כך, סך חיובי המס מדירות אלו ברבעון הרביעי של 2017 עמד על 442 מיליון שקל בלבד, ירידה ריאלית של 10% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ואחת הרמות הרבעוניות הנמוכות ביותר בשנים האחרונות. באוצר מוסיפים בהקשר זה כי: "יש לציין כי מעבר לירידה החדה במספר הדירות שנרכשו להשקעה, "תורמת" לירידה בחיובי מס הרכישה גם ירידה ברמות המחירים של הדירות שנרכשו. כך, בעוד שברבעון הרביעי של 2016 עמד מחירה הממוצע של דירה שנרכשה להשקעה על 1.49 מיליון שקל, עמד מחירה הממוצע ברבעון האחרון של 2017 על 1.45 מיליון שקל. במצטבר, מתחילת השנה, הסתכמו חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ב-2 מיליארד שקל, ירידה חדה של 28% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד".