בית להשכרה / צילום: רויטרס
בתקופה האחרונה פורסמו שלוש ידיעות משמעותיות אשר העלו לדיון הציבורי נושא שלא זוכה לתשומת הלב הראויה, ושבאופן מפתיע משהו נבלע בתוך השיח על עליית מחירי הדיור. רשות המסים הכריזה החודש על מדיניות חדשה בעקבות "פסק דין שרגא בירן", שלפיה השכרתן של עשר דירות ויותר, תיחשב להכנסה מעסק. ידיעה נוספת שהעלתה את נושא מחירי השכירות והיצע הדירות להשכרה אף היא, עסקה בטעות שמצאה הוועדה המייעצת ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) בעניין חישוב מדד השכירות של הלמ"ס.
ידיעה נוספת עסקה ביוזמה של יזם פרטי להקמתם של שלושה רבי-קומות להשכרה בעיר רהט. שלוש הידיעות הנ"ל, הקשורות לענף הדירות להשכרה, ומעוררים שוב דיון ציבורי על העלייה החדה במחירי הדירות בשנים האחרונות, שמרחיקה זוגות צעירים ממעמד הביניים ומטה, מהחלום לרכוש דירה בתחילת דרכם המשותפת. כתוצאה מכך, רבים נאלצים לבחור באופציית השכירות.
אולם גם כאשר הסוגיה של מיסוי דירות מגורים קיבלה את מעט המקום הראוי לה בתקשורת ובדיון הציבורי, בחרו הרוב להציגה כנושא צר שישפיע על לא רבים.
כאן חשוב להזכיר, כי כדי להגדיל את היצע הדירות למגורים, המחוקק סבר בדיוק הפוך מההחלטות האחרונות שהתקבלו. המחוקק דווקא העניק למשקיעים שני תמריצים באמצעות חוקי המס. התמריץ הראשון הוא מסלול המעניק פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים עד לתקרה של 5,010 שקל לחודש, נכון לשנת המס 2017. התמריץ השני הוא מסלול מס מופחת בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הקובע שיעור מס מופחת של 10% בלבד ללא הגבלת תקרה.
ואכן, שני התמריצים הנ"ל מעודדים השקעה בדירות המיועדות למגורים, ויכולים לתרום להגדלת היצע הדירות, וכן גם למיתון במחירי ההשכרה, שכן המשכיר מגלם במחיר השכירות את המס או את חלקו.
ואז הגיע "פס"ד שרגא בירן" אשר מהווה כעת שינוי כיוון של רשות המסים. בתיק בירן, ביקשה רשות המסים למסות את ההכנסה ממספר רב של דירות מגורים כהכנסה רגילה מעסק, ללא מתן האפשרות ליהנות מההטבה שבפקודת מס הכנסה - הקובעת שיעור מס מופחת של 10%.
אם כן, שאלת הסיווג של ההכנסה מדירת מגורים היא בעלת משמעות רבה מבחינת חישוב המס. הכנסה אקטיבית מחויבת במס בהתאם לסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, כהכנסה מעסק. במקרה זה, המס יחושב בהתאם למדרגות המס, והוא עשוי אף להגיע לשיעור המס המקסימלי (במקרה של יחיד). לעומת זאת, במקרה של הכנסה פסיבית בהתאם לסעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, ניתן לבחור בתשלום מס מופחת בשיעור של 10%.
שינוי כיוון זה יהווה מכת מוות גם עבור היוזמה שהחלה במגזר הערבי בשנים האחרונות. בשל העלייה במחירי המקרקעין לבנייה במגזר הערבי וייקור תשומות הבנייה, גדל מאוד הצורך בדירות מגורים להשכרה, וכתוצאה מכך חלה צמיחה משמעותית במספר הדירות להשכרה.
מכאן, שלענף השכרת דירות למגורים יש חשיבות רבה, במיוחד עבור זוגות צעירים בתחילת דרכם אשר ידם אינה משגת לרכוש דירה. ואכן, כבר תקופה ארוכה קיים שיח ציבורי ער על הצורך בדירות להשכרה לטווח ארוך, אשר הביא לפרויקט " דירה להשכיר" של השר לשעבר יאיר לפיד. אך תוכנית זו לבדה לא תספיק לפתור את המצוקה בענף הדירות להשכרה.
בשל מצוקת הדיור, על מקבלי ההחלטות לבחון את הענף ולהוביל מדיניות חדשה, שתוביל להגדלת ההיצע של דירות מגורים להשכרה במחירים סבירים. זאת, באמצעות עידוד הקבלנים ו/או באמצעות חוקי המס. לכן, בדומה לתוכניות "נטו תעשייה" ו"נטו משפחה", בשלה העת גם לתוכנית "נטו השכרה".
■ הכותב הוא מרצה במחלקה לניהול המשאב האנושי במכללה האקדמית ספיר.