אתר בניה / צילום: תמר מצפי
אם בשבוע שעבר הנתון הכלכלי הדרמטי ביותר היה הירידה המשמעותית במדד מחירי הדיור של הלמ"ס, גם השבוע הכותרת הכלכלית הגדולה נוגעת לאותו שוק והיא לא פחות דרמטית. הכותרת הגיעה מפי שר האוצר משה כחלון בפתיחת דיוני התקציב בוועדת הכספים. הוא אמר שמלאי הדירות הלא מכורות שנמצא בידי הקבלנים עומד על כ-50 אלף דירות, וסייג ואמר שמדובר בהערכות בלבד.
תזכורת: נתון הדירות שעל המדף הוא אחד המשמעותיים לניתוח המגמות בשוק הדיור. הבעיה היא שהנתון הזה לא מתפרסם כבר שנה תמימה, בעקבות בעיות שהתגלו במדידתו. בפעם האחרונה, לפני שנה, עמד מלאי הדירות הלא מכורות על כ-32 אלף דירות וכעת כחלון חשף שהנתון הזה קפץ לסביבות ה-50 אלף.
הגידול המשמעותי הזה ממחיש את מה שקורה בשוק הדיור ואף מנפץ מיתוסים: ראשית, אין מחסור גדול בדירות בישראל, כפי שיזמי הנדל"ן רוצים שנחשוב; שנית, שוק הדיור נמצא בקיפאון יחסי, דבר שמשתקף היטב בנתוני העסקאות בחודשים האחרונים; שלישית - הטיעון של יזמי הנדל"ן על ביקושים "כבושים" מתחיל להישחק וככל שהזמן עובר והביקושים ה"כבושים" לא מתפרצים, הלחץ עליהם יגבר.
וכאן צריך להסביר את עניין הלחץ: הירידה במכירת הדירות על ידי קבלנים גרמה לירידה משמעותית בתזרים המזומנים הפוטנציאלי שלהם. זה יכול לאותת על מצוקה כלשהי, במיוחד של הידיים החלשות בשוק, ומכאן להגביר את הלחץ על הקבלנים לשווק את הדירות שברשותם - המלאי הגדול הלא מכור - במחירים נמוכים יותר. כל זאת כדי להגדיל את תזרים המזומנים הצפוי, המיועד ברובו לשרת את החוב למערכת הבנקאית. יעבור עוד חודש, יעברו עוד חודשיים ועוד שלושה בלי שהביקושים הכבושים שהם מייחלים להם יתפרצו, והם ייאלצו להיכנע לכוחות השוק. המשמעות: עוד ירידה במחירים.
כמובן, לחברות החזקות יש מרווח נשימה יותר גדול ופחות בעיות מימוניות. אבל כוחות השוק יפעלו גם עליהן, ומומנטום, כידוע, פועל לשני הכיוונים, למעלה ולמטה. כרגע זה נראה למטה.
ויש עוד נתון, שלכאורה לא קשור אבל יש לו קשר הדוק למגמות בשוק הדיור העולמיים. אתמול המריאו תשואות האג"ח ל-10 שנים בארה"ב קרוב מאוד ל-3% (כלומר, האג"ח ירדו) ובמקביל שוק המניות האמריקאי, כצפוי, נסוג שוב. ההמראה המחודשת של תשואות האג"ח היא עוד איתות לשווקים שעידן הכסף הזול מקצר את ימיו במהירות הרבה יותר גדולה מכפי שחושבים. כסף זול היה סם החיים של הסחרור בשוק הדיור, לא רק בישראל אלא במדינות רבות נוספות - ושום מחסור בהיצע דירות, כפי שכל הנהנים מבועת הדיור רצו שנחשוב. סוף עידן הכסף הזול הוא גם סופה של בועת הנדל"ן.