רקפת רוסק עמינח / צילום: תמר מצפי
בנק לאומי דיווח על תוצאות טובות לשנת 2017, בה רשם רווח של 3.2 מיליארד שקל, אבל הנהלת הבנק מודאגת (ובצדק). המילה הנפוצה ביותר בדוח המלא שפורסם השבוע היא "סיכון" (יותר מ-1,000 אזכורים), והרחק מאחוריה המילה "רווח". האמת, זה טוב למשקיעים שההנהלה מודאגת - זה משאיר אותה ערנית, יצירתית, חיה ובועטת. לא מתענגת על הרווח הנוכחי ו"נרדמת בשמירה".
הנהלת לאומי חוששת מאוד מסדר עולמי חדש והיא נערכת אליו - כבר לפני כמה שנים הכיוון הרשמי של לאומי היה דיגיטל, ובשנה החולפת זה התעצם עם הבנק הדיגיטלי "הראשון" - פפר של לאומי. ולמרות שהקהל לא ממש מבין מה ראשוני בפפר, מה הדיגיטל כאן, ומה ההבדל ביחס לבנקים האחרים, חוץ מהרבה יותר רעש ופרסומות ברחבי המדיה, אי אפשר להתעלם מהאסטרטגיה הברורה של הבנק, לעומת הבנקים האחרים. בלאומי לא מזגזגים, ואומרים במפורש: העתיד בדיגיטל, לא ביחס אישי, לא בסניפים.
בינתיים, אין לדיגיטל אזכור משמעותי בדוחות לאומי. פפר כבר מוזכר (עד לפני רבעון בקושי הוזכר), אבל די בצנעה, וללא מספרים. לא תמצאו בדוחות את התוצאות הכספיות של פפר, וגם לא את קצב הצמיחה, כן תמצאו שם ש-50% מלקוחות פפר הם לקוחות של בנקים אחרים. נו, אז מה? כמה זה?
עם כל הכבוד לפפר והמשמעות שלו לעתיד של לאומי, הוא דווקא לא הסיפור הגדול של הדוחות השנתיים. הסיפור נמצא לדעתי ברכוש הקבוע של לאומי, ובעיקר בבניינים ובמקרקעין של הבנק. הרכוש הקבוע מורכב מסניפים ובניינים שבבעלות לאומי, לצד כלי רכב, ריהוט ותוכנות. כל הסעיף הזה מסתכם בסוף 2017 בכמעט 3 מיליארד שקל, כשהבניינים והמקרקעין מסתכמים ב-1.3 מיליארד שקל בלבד.
1.3 מיליארד שקל במאזן של לאומי זה כסף קטן יחסית - עבור חברה שההון שלה מעל 33 מיליארד שקל וסך המאזן שלה (היקף הנכסים) הוא 450 מיליארד שקל. אבל, מדובר בנכס חבוי שערכו כנראה עולה משמעותית על הרשום בספרים, ויש לו השלכה מהותית על ההון האמיתי של הבנק.
אינדיקציה משמעותית לכך ניתנה בדוחות הרבעון הרביעי: "ביוני 2017 אישר דירקטוריון הבנק את התקשרותו בהסכם עם קנדה אקרו בסיטי שותפות מוגבלת, למכירת נכס המצוי ברח' יהודה הלוי פינת הרצל בתל-אביב, המשמש כיום כסניף המרכזי של הבנק בתל-אביב", נכתב בסקירת המנהלים של לאומי. "תמורת המכירה הינה כ-277 מיליון שקל, והרווח שנזקף ברבעון הרביעי עם השלמת העסקה הינו כ-265 מיליון שקל לפני השפעת המס".
מכירת הנכס ברווח לא מפתיעה, אבל גודלו של הרווח, ובמיוחד חלקו מהתמורה, מפתיע מאוד. המשמעות היא שלבנק היה נדל"ן שהיה רשום בספרים בעלות של 12 מיליון שקל, הוא נמכר ב-277 מיליון - פי 23 מעלותו - וברווח של 2,200%. לזה קוראים "נכס חבוי", ומעניין אם יש עוד הפתעות כאלה במאזן של לאומי. להערכתי - סביר שכן.
מפחיתים עלות, מגדילים ערך
דוחות של בנקים ערוכים בהתאם לשילוב של כללים ותקנות מהתקינה החשבונאית האמריקאית, לצד הנחיות של הפיקוח המקומי על הבנקים. יותר מדי ידיים מעורבות בדיווח הבנקאי, ואחת התוצאות של זה היא שאין בהכרח אחידות ועקביות עם הדיווח של חברות אחרות, שאינן בנקים.
אחד ההבדלים המשמעותיים נוגע לרכוש הקבוע. בתקינה החשבונאית הבינלאומית, המיושמת בדוחות של החברות הנסחרות, הרכוש הקבוע מוצג ברוב המקרים על פי שוויו ההוגן, שוויו הכלכלי. בבנקים הרכוש הקבוע מוצג לפי שיטת העלות המופחתת - השיטה הזו שמרנית ודוגלת בהפחתת עלות הנכס מדי שנה לפי שיעור פחת מסוים שנקבע מראש, כך שאחרי תקופה ממושכת ערך הנכס עשוי להתאפס (אם כי קרקע לא מופחתת ולא מתאפסת).
ולהמחשה, נניח שחברה רכשה מבנה לפני 25 שנה בתמורה ל-100 מיליון שקל, ונניח שהפחת הוא 2%, אזי היום הנכס יהיה רשום בספריה ב-50 מיליון שקל (עלות מקורית של 100 מיליון פחות פחת נצבר של 50 מיליון שקל - 2 מיליון שקל בשנה, כפול 25 שנים). בהתאם לדוגמה זו - נכס שנקנה לפני 25 שנה בישראל, לא משנה באיזו נקודה גיאוגרפית תבחרו, שווה פחות מהעלות שלו? אין דבר כזה. בפועל שווי הנכסים עלה פי כמה וכמה, תלוי באזור. הנכס הזה עשוי להיות שווה כיום כלכלית 400 מיליון שקל (בעסקה לא ממש מוצלחת) עד מעל 1 מיליארד שקל (בעסקה טובה, אבל לא מצוינת).
וגם בתרחיש שמרני, אם הנכס שווה 400 מיליון שקל, הרי שיש פער ענק בין השווי הכלכלי לבין הרשום בספרים (50 מיליון שקל) - של 700%. אז זו דוגמה לעסקה (לא מדהימה) שנעשתה לפני 25 שנה, ובפועל יש מאחורי סעיף הבניינים והמקרקעין בדוח שורה של עסקאות - ככל שהרכישה רחוקה יותר, כך הרווח הגלום בה גבוה יותר, וההיפך - עסקאות מהזמן האחרון יניבו רווח פוטנציאלי קטן יותר.
אז די ברור שבלאומי, עלות הסעיף בסך 1.3 מיליארד שקל לא בדיוק משקפת. אינדיקציה נוספת לשווי הכלכלי ניתן אולי לגזור מהפחת בספרי הבנק שנצבר עד כה.
הנכסים נרכשו בעבר בעלות מקורית של 3.2 מיליארד שקל, והפחת עליהם מסתכם בכ-1.9 מיליארד שקל, כך שאפשר להבין כי מדובר בנכסים שנרכשו (בממוצע) לפני עשרות שנים; כלומר רוב הערך שלהם הופחת, והם רשומים כעת ב-1.3 מיליארד שקל. תחת הנחות ששיעור הפחת הוא באזור 2% ואפילו פחות, הרי שמדובר ברכישות שנעשו לפני עשרות שנים.
ומכאן ואילך אני במוד של ספקולציה - אלה רק הערכות שלי: בדומה לדוגמה התיאורטית, אני מתקשה להאמין שערך הנכסים לא עלה. כלומר, לא רק שהפחת לא רלוונטי, אלא שגם השווי בספרים - 3.2 מיליארד שקל, לא משקף את הערך. מה כן משקף? כנראה כמה עשרות אחוזים יותר, וזה רק בגלל שאני נזהר מלהתפרע. זה בהחלט יכול להיות שווה 4-5 מיליארד שקל, ולבטא רווח חבוי של כמה מיליארדי שקלים - 2-3 מיליארד ויותר.
אז בינתיים זה חבוי, אבל הפיקוח על הבנקים כבר מפציר בבנקים להעביר את המטות שלהם אל מחוץ לתל-אביב, ולאט לאט גם סניפים כנראה יצטמצמו, ואז הנדל"ן הזה במוקדם או במאוחר יצוף בדוחות הבנקים.
■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלה. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו.