קרקעות הכנסיה הקתולית / צילום :רויטרס
באוגוסט 2016 רכשה קבוצת יזמים פרטית בשם "ניות קוממיות השקעות" שבבעלות משפחת בן דוד, את הבעלות על קרקעות הכנסייה היוונית אורתודוכסית בשכונות ניות, טלביה ועמק המצלבה בירושלים. הקרקעות, בהיקף של 500 דונם, הוחכרו לקק"ל בשנות ה-50 לתקופה של 99 שנה, וקק"ל שיווקה את הקרקעות ליזמים שהקימו עליהם בניינים ו-1,100 יחידות דיור שהוחכרו לחוכרי משנה, חלקם מתגוררים בהן עד היום. תקופה החכירה מסתיימת בעוד כ-30 שנה, בשנים 2050-2051, וההשפעה על השוק ניכרת כבר היום.
"עד לפני כמה שנים שנת 2051 נראתה כמו יעד רחוק מאוד", אומר משה בבני, מנהל מכירות אנגלו סכסון ירושלים שפעיל במרכז טלביה. "אבל מתחילים לראות את השנה הזאת מתקרבת. מי שחייב היום למכור את הדירה שלו, כמו אדם מבוגר שרוצה לעבור לבית אבות או זוג שמתגרש, נמצא בבעיה קשה. בנוסף, הבנקים לא נותנים משכנתאות בעסקאות של דירות שתקופת החכירה שלהן עומדת להסתיים. כתוצאה מהמצב, כל השוק עצר, והמחירים ירדו".
לדברי בבני, הפער בין דירה שנמצאת על קרקע פרטית באותו אזור, לבין אותה דירה בדיוק שנמצאת על קרקע כנסייה שנמכרה, מגיע היום ל-25%-30%. "מי שכן מאמין שיהיה פתרון וקונה דירה, משלם מחיר נמוך. העסקאות שכן נעשות עומדות על 25-26 אלף שקל למ"ר לדירה בחכירה, לעומת 37-38 אלף שקל למ"ר בעסקאות של קרקע פרטית. בסך הכל, היזמים שקנו את הקרקע של הכנסייה גאלו מבחינתם את הקרקע, כי היא עברה לידיים יהודיות. יחד עם זאת, זה יצר אי ודאות".
אי ודאות חמורה יותר מצויה בשכונת גן רחביה. גם שם קרקע נמכרה על ידי הכנסייה הקתולית לקבוצת יזמים אחרת, אלא ששם קק"ל אינה חוכרת ראשית, והדיירים חוכרים את הדירות ישירות מהיזמים שנכנסו לנעלי הכנסייה, ותקופת החכירה מסתיימת בעוד 18 שנה בלבד.
"ידוע לדיירים שכיום אין חידוש לחכירה"
חשיפת העסקאות למכירת קרקעות הכנסייה ליזמים פרטיים במחצית 2017, במיוחד על חטיבת הקרקע שחוכרת קק"ל, העלתה סימני שאלה כלפי התנהלותה הפסיבית של קק"ל, שעד היום לא הבהירה האם בכוונתה לחדש את החכירה בנוגע ל-500 הדונם שבבעלותה מול קבוצת ניות, והותירה את החוכרים באפלה.
עו"ד אברהם אברמן ממשרד אפרים אברמזון ושות', מייצג את קבוצת ניות שרכשה את הקרקע בת 500 הדונם מהכנסייה היוונית אורתודוכסית, תמורת סכום המוערך ב-114 מיליון שקל. בשיחה עם "גלובס" שופך אברמן אור לראשונה על עצם העסקה ומטרתה: "לכל דייר בקרקע יש חוזה חכירה מול קק"ל, שקובע מתי החכירה שלו מסתיימת, וידוע לו שנכון להיום אין חידוש לחכירה. קבוצת ניות נכנסה לנעלי הפטריארך, רק שבמקום שבעל הבית מלמעלה שמחכיר לקק"ל יהיה הפטריארך, היום בעל הבית הוא גופים ציוניים יהודים. אבל צריך להגיד את האמת: גם לנו אין שליטה על מה יקרה אחרי שנת 2051. היחידה שיודעת מה יקרה היא קק"ל ואצלה נמצא המפתח. בהסכמים שנחתמו עם הכנסייה, לקק"ל יש אופציה להאריך את החכירות לתקופה נוספת, והיא שצריכה לקבל החלטה עכשיו, או בשנת 2050".
לדברי אברמן, העסקה שביצעה קבוצת ניות דומה מאוד לעסקת BOT (יזם בונה, מתפעל ובסיום התקופה מחזיר את הפרויקט למדינה, כמו כביש 6 למשל). "בשנות ה-50 באה קק"ל, שרצתה קרקעות במערב ירושלים, וחתמה על הסכם עם הכנסייה. לפי ההסכם קק"ל יכולה הייתה לעשות מה שהיא רוצה בקרקע במשך 99 שנה, תמורת שכירות סמלית, ובסוף התקופה הקרקע אמורה הייתה לחזור לכנסייה, אך יש אופציה להארכה לתקופה נוספת. בשנות ה-60 קק"ל שיווקה ליזמים את הקרקעות בשכונות טלביה וניות, שהקימו עליהן 1,100 יחידות דיור, והיא הרוויחה מאות מיליוני שקלים מכך".
500 הדונם כוללים גם מלונות כמו מלון ענבל, מלון פרימה, מלון דן פנורמה, ומבני ציבור חשובים כמו חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל. "כל הקרקעות האלה מוחכרות קודם כל לקק"ל, ויש פתרונות פשוטים למצב הנוכחי", אומר אברמן. "לנו לא משנה מי ישלם לנו עבור הארכת החכירות או העברת הבעלות בקרקעות, אם זה קק"ל או הדיירים, ולא משנה לנו גם מתי. במצב הנוכחי כל עוד אין הסדר, מחירי הדירות כבר ירדו ב-30%-35% וימשיכו לרדת ככל שהזמן חולף ושעון החול אוזל.
"מפיצים שמועות מופרכות כמו שקבוצת ניות תבנה בעמק המצלבה על שטחים ירוקים. איך בכלל מדמיינים תסריט כזה? בגלל העסקה עם הכנסייה אין ועדות תכנון יותר? הכוונה שלנו היא שבסוף הבעלות תגיע לדיירים, ואין לנו כוונה לזרוק אף אחד. לפני העסקה עם ניות, פנו לפטריאך גורמים ערבים והציעו לו לרכוש את הקרקעות במחיר הרבה יותר גבוה. להערכתי הוא לא מכר להם כי חשש מפיצוץ פוליטי. אבל מי יודע מה היה קורה עוד 20 שנה אם הקרקע הייתה נשארת בידי הכנסייה? מי יהיה הפטריארך? ואם יום אחד יהיה מתח סביב כנסיית קבר כלשהי, אולי פטריארך אחר היה מוכר את הקרקע לערבים כתגובה?
"הפיצו גם שמועות שנציגים של קבוצת ניות דפקו על דלתות של דיירים ולחצו עליהם לשלם, אחרת יזרקו אותם מהבית. לא היה ולא נברא. כל האנשים המעורבים שביצעו אותה, הביאו בחשבון שייתכן ויראו תשואה מהעסקה רק בעוד 30 שנה. ולכן, אנחנו אדישים. כל שנה שעוברת הרווח שלנו הוא אדיר ונע סביב 2.5% מקרקע בשווי מיליארד דולר.
"בניגוד אלינו, האינטרס של הדיירים הוא כמה שיותר מהר להעביר בעלות על שמם, כי כל שנה שעוברת המחיר כביכול עולה. בגלל אינטרסים פוליטיים של כל מיני גורמים מציעים הצעות חוק במטרה לאיים עלינו? לנו אין בעיה לשבת בצד ולחכות ל-2050. האינטרס של הדיירים הוא שונה".
לדברי אברמן "מאחר שקבוצת ניות רכשה בעלות, היא יכולה להציע לדיירים משהו שלא היו יכולים לחלום עליו כל עוד הקרקע היתה בבעלות הכנסייה, וזה בעלות. המשמעות היא שגם אם הם יידרשו להשתתף בעלות מסוימת כדי לקנות את הבעלות, אז הם יזכו לנכס ששווה יותר, כי הוא לא בחכירה יותר, ויירשם על שמם. באופן כזה גם לא תהיה בעיה לתת להם משכנתא כדי להסדיר תשלום מסוים לקניית הבעלות המלאה. צריך לזכור שבכל במתחם הזה אי-אפשר לעשות התחדשות עירונית, כי אף יזם לא ייצא לפרויקט שאת הדירות בו יהיה בלתי אפשרי לשווק, כי הן רק ל-30 שנה. אז תמורת השתתפות מצידם, הדיירים יקבלו גם בעלות, אבל גם אופק להתחדשות עירונית שתעניק להם גם תוספת שטח, מעלית, חניה ועוד".
"מבחינתנו, אין פתרון מועדף, וכל פתרון הוא טוב לנו. כל יום שעובר טוב לנו כלכלית. יש פתרונות, הם כמו אוצר על הרצפה שרק צריך להרים אותו. אבל במקום זה, מתעסקים בהצעת חקיקה פופוליסטיות שלא מחזיקה משפטית".
"למה להעדיף את רחביה על פני אופקים"
אחד הפתרונות שעליהם מצביע אברמן טמון במגרשים פנויים שהיו בבעלת הכנסייה, וקק"ל מסיבות השמורות עמה, לא שיווקה אותם עד היום. "בגן הפעמון, מאחורי מלון ענבל, יש שלושה מגרשים בייעוד מלונאי שהערך שלהם גבוה. אבל קק"ל שחכרה את המגרשים לא עשתה איתם כלום, לא שיווקה אותם מעולם, והיום אף אחד גם לא יקנה אותם, כשבעוד 30 שנה הם אמורים לחזור אלינו או שצריך לשלם עליהם מחדש.
"פתרון קסם אפשרי הוא שהקק"ל תעביר אותם אלינו ונחשיב זאת ככסף בשווי מלא למגרשים. במקום לשלם לנו על הארכת החכירה. זה לקחת קרקעות בשווי אפס ולקבל עליהן את מלוא התמורה. ליצור יש מאין. אבל במקום לשבת ולדבר על פתרונות לא מסובכים, מעלים הצעות חוק שאמורות לאיים על קבוצת ניות, על הפקעות או מתן קרקע בחינם. הצעות שלא יעמדו בשום מבחן משפטי, ומי שהציע אותן צריך לשאול את עצמו למה העדיף את תושבי רחביה על פני תושבי שדרות או אופקים".
אורי ימין, שותף במשרד יהודה רוה, סבור אף הוא כי היתה דיסאינפורמציה מהותית בנוגע לרכישת קרקע: "היזמים הפרטיים שקנו את הקרקע מהכנסייה עשו שירות גדול לחוכרים. אי הוודאות הבעייתית שמדברים עליה, היתה הרבה יותר גדולה כאשר הכנסייה היתה בעל הבית. כי הכנסייה היא גוף דתי ולעתים פוליטי, עם השפעות כאלה ואחרות, בעוד היזמים שקנו ממנה את הבעלות, יכולים למכור את הבעלות לחוכרים ללא בעיות וללא שיקולים פוליטיים".
"אי הוודאות גורמת להתרסקות השוק"
מנגד סבור עו"ד אלון דיסקין ממשרד עורכי הדין הירושלמי גדעון קורן ושות', כי המצב הנוכחי שבו הקרקע עברה לידיים פרטיות לא היטיב עם החוכרים: "מבחינת הדיירים זו לא פחות מקטסטרופה כי מפחד ההפקעה הכנסייה מכרה את הקרקע בנזיד עדשים, והרווח הצפוי ליזמים הוא עצום. כשהחכירה תסתיים, או שהיזמים יחכירו את הקרקע לתקופה נוספת במחיר שדומה לבעלות, או שאנשים שלא מסוגלים לשלם, ייתבעו בהמוניהם ובתי המשפט ייאלצו לפסוק שהם צריכים לפנות את הבתים. צפויה קטסטרופה. אי-אפשר אפילו לתת ניחוש מלומד מה יקרה. קק"ל תיאלץ להתעסק עם זה בסוף, או לחטוף מהציבור ולהסביר למה היא לא התעסקה בזה קודם, כאשר עד היום היא בוחרת להתעלם מהבעיה.
"בינתיים, אי הוודאות גורמת להתרסקות השוק והמחירים נחתכים בצורה דרמטית. אף אחד לא רוצה לקנות כאב ראש. הולכות להיות צרות גדולות דווקא בשכונות הכי טובות בירושלים כמו רחביה, גבעת אורנים, טלביה, שם שכונות שלמות עוברות מהכנסייה לידיים פרטיות. הבעיה הגדולה שתהיה מסה של זקנים שלא יכולים לשלם על הארכת החכירה לתקופה נוספת. המדינה לא יכולה להגיד להם ללכת לשבור את הראש מול יזם נמרץ. ניתן לפתור את הבעיה בקביעת מפתח שווי להארכת חכירה, או בהערכה תכנונית, שהעירייה תיתן זכויות בנייה שתיתן ליזמים כדאיות להמשיך את החכירה. הנחת העבודה היתה שהכנסייה היא גוף ציבורי, שמתנהל מול רשויות המדינה ובשיתוף איתה תימצא הדרך להאריך חכירות באופן דומה לקרקעות מדינה. עם יזם פרטי גם אפשר להגיע להסכם, אבל זה יכול לעלות לכולם הרבה יותר כסף".
מקק"ל נמסר בתגובה: "כל מה שנעשה על ידי קק"ל לאורך השנים, החל מן העסקה מול הפטריארכיה היוונית בשנות ה-50, נעשה לטובת התושבים ומתוך היענותה של קק"ל, כגוף ציוני, לצורכי המדינה. הבעיה היא בעיה לאומית, ולכן לאחר שהתבררה העסקה שבוצעה, פנתה קק"ל ביוזמתה לכל הגורמים הרלוונטיים בממשלה ומחוצה לה למצוא בהקדם כלים שיאפשרו את פתרון הבעיה לטובת התושבים".
ח"כ רחל עזריה: "היזמים דורשים סכומים מופרכים"
לאחר שנחשפה העסקה שביצעה קבוצת ניות עם הכנסייה, החלה ח"כ רחל עזריה (כולנו) ביולי 2017 בקידום הצעת חוק, עליה חתמו 40 חברי כנסת. על פי ההצעה, המדינה תפקיע את השטחים שמכרה הכנסייה ליזמים פרטיים ושעליהם מבני מגורים, והיזמים שרכשו את הקרקע מהכנסייה יקבלו פיצוי כספי.
בינתיים, ועדת השרים לענייני חקיקה דחתה את הדיון בהצעת החוק בגלל משבר אחר שקשור לנכסי הכנסייה: החלטת עיריית ירושלים לחייב בארנונה נכסים שאינם משמשים לתפילה. כחלק ממחאת הכנסייה אף נסגרה בחודש האחרון כנסיית הקבר בעיר למבקרים, באופן חסר תקדים.
לדברי עזריה, "היזמים אולי טוענים כי הם מוכנים לקיים משא ומתן, אך בפועל, העלויות שהם מדברים עליהן הן מופרכות ומרחיקות לכת. היזמים ביצעו עסקה ספקולטיבית והם ידעו שיש סיכוי שהמדינה תתערב. לא סביר לדרוש מאדם בן 70 לשלם חצי מיליון שקל כדי להמשיך לגור בדירה שהוא קנה. בניגוד למצג כאילו הם שילמו רק על חכירה לתקופה מוגבלת, האנשים האלה שילמו את מלוא המחיר על הדירות ואין בהסכמים שלהם עם קק"ל זכר לכך שמדובר על תקופה מוגבלת. אם היזמים יפסיקו לדרוש סכומים מטורפים, אפשר יהיה לדבר איתם. אבל אם הם ימשיכו להציג את הדברים כאילו אנשים חייבים לשלם אחרת הם יוצאו מהדירות שלהם, אז אנחנו נחוקק את החוקים המתאימים. אי-אפשר להתייחס לעסקה למכירת קרקע כה מהותית בעיר הבירה של ישראל כאילו זו עסקה רגילה".
מעיריית ירושלים נמסר כי "ראש העיר ברקת נפגש עם נציגי 'המטה להצלת חוכרי הדירות בישראל' המייצג כ-900 משפחות משכונות רחביה, טלביה, ניות, בקעה, קטמון הישנה, גבעת אורנים, מרכז העיר, אבו טור, בנושא מכירת קרקעות הכנסיות בירושלים, והציג את הפעולות הרבות שעשתה העירייה בנושא, רובן מאחורי הקלעים, ואת הפעולות העתידיות והבטיח לנציגים שיסייע ככל יכולתו במציאת פתרון לבעיה".