ברק רוזן ואסי טוכמאייר / צילום: איל יצהר
חברת קנדה ישראל, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, מזהה הזדמנות בשוק הנדל"ן הבריטי שלאחר הברקזיט, תוך ניצול ההקלות המאפשרות שינוי ייעוד של מבנים קיימים לטובת דירות מגורים. ל"גלובס" נודע כי חברת הייזום הפרטית, בראש קבוצת משקיעים, ביצעה השקעה ראשונה בבריטניה - רכישת מגדל משרדים בשכונת וומבלי שבצפון-מערב לונדון, אותו היא מתכוונת להסב למגדל דירות בהשקעה כוללת של כ-100 מיליון ליש"ט (קרוב לחצי מיליארד שקל).
קנדה ישראל ושותפיה ישלמו כ-45 מיליון ליש"ט עבור הנכס, ובכוונתה לבנות בו על פי היתר קיים 440 דירות מגורים קטנות (בשטח ממוצע של כ-40 מ"ר), בהשקעה של 55 מיליון ליש"ט נוספים. קנדה ישראל ושותפיה מתכננים למכור את הדירות שייבנו בפרויקט - דירות סטודיו ושני חדרים הזוכות לביקוש רב - במחיר יעד של כ-300 אלף ליש"ט (כ-1.5 מיליון שקל), וצופים כי מכירת כלל הדירות תניב תמורה של עד 150 מיליון ליש"ט.
מגדל המשרדים הקיים, בשטח בנוי של כ-20 אלף מ"ר, נרכש כחלק ממתחם של כ-10 דונם שבו יש לקנדה ישראל תכנון עתידי לתוספת זכויות בנייה למגורים בשטח של כ-30 אלף מ"ר. הנכס צמוד לתחנת הרכבת התחתית Stonebridge Park station (כ-20 דקות נסיעה ממרכז לונדון) ונמצא מרחק הליכה מאיצטדיון וומבלי.
קנדה ישראל אינה חברת הנדל"ן הישראלית הראשונה שמהמרת על שוק הנדל"ן של לונדון לאחר הזעזוע שספג בעקבות ההחלטה על פרידת הממלכה המאוחדת מהאיחוד האירופי (הברקזיט), שהתקבלה במשאל עם לפני כשנתיים. לאחרונה הודיעה חברת ההשקעות אלוני חץ, בראשות המנכ"ל והמייסד נתן חץ, כי בכוונתה להשקיע ביחד עם שותפים, בשלבים, סכום של 340 מיליון ליש"ט (כ-1.7 מיליארד שקל) ברכישה, ייזום, השבחה, הקמה, ניהול ותחזוקה של נדל"ן מניב מסחרי בבריטניה, תוך התמקדות באזור לונדון.
מטרת המהלך, כך הסבירו בחברה, היא ניצול ירידות המחירים לאחר הברקזיט כדי לרכוש נכסים מניבים (משרדים ומסחרי) במחירים נמוכים, וליהנות מהפערים לאחר עלייה אפשרית עתידית בשוויים. מנכ"ל החברה ובעל השליטה בה, נתן חץ, אמר בתקשורת כי "הברקזיט יוצר הזדמנויות בלתי רגילות. אנו סבורים כי שוק הנדל"ן המניב בלונדון צפוי להיות אטרקטיבי להשקעה בשנים הקרובות".
קבוצות רכישה בתל אביב והמרכז
בשנים האחרונות ממקדים רוזן וטוכמאייר את עיקר עסקיהם בחברה הציבורית הצומחת ישראל קנדה , המרכזת את פעילותם בשוק הנדל"ן המקומי. בשלוש השנים האחרונות נסקה מניית החברה ביותר מ-400% לשווי של קרוב למיליארד שקל, והיא אף הצליחה להיכנס לאחרונה למדד ת"א 125, לאחר סדרה של מהלכי הנפקה ומכירת מניות לגופים מוסדיים בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
פעילותה של ישראל קנדה מתרכזת בהקמת פרויקטי נדל"ן, ייזום וניהול קבוצות רכישה, השקעה בקרקעות ונדל"ן מניב. הפרויקטים של החברה מרוכזים ברובם המכריע באזור המרכז - בתל אביב, הרצליה פיתוח ורמת השרון - והמודל העסקי שלה מבוסס על השקעה נמוכה יחסית של הון עצמי בפרויקטים, גיוס מהיר של שותפים עסקיים, תוך החזר מהיר של ההשקעה ויצירת רווח גבוה ופיזור הסיכונים. חלק מהצלחתה של החברה בשנים האחרונות, אומרים גורמים בשוק, נובעת ממערך שיווק יעיל ומוצלח.
בין הפרויקטים שלה בתחום קבוצות הרכישה ניתן להזכיר את הפרויקטים דה-וינצ'י ורוטשילד 17 שבמרכז תל אביב, וכן מגדל הגימנסיה שכבר מאוכלס. עוד היא שותפה בפרויקט המגורים והמשרדים מידטאון, גם הוא במרכז ת"א, ובנוספים.
דוחות החברה מלמדים כי בסיכום 2017 הכנסותיה נשחקו ב-29% ל-230 מיליון שקל, כשבין סעיפי ההכנסות בלטה ירידה של 63% בהכנסות ממכירת דירות, משרדים ומסחר ל-43 מיליון שקל, וירידה של 21% בהכנסות ממכירת קרקעות. למרות זאת, צמצום הוצאותיה סייע לקנדה ישראל להציג שיפור של 20% ברווח התפעולי, שהגיע ל-71 מיליון שקל, וכן היא נהנתה משינוי חיובי בסעיפי המימון. מנגד, הרווח הנקי נותר ללא שינוי מהותי, ברמה של 97 מיליון שקל. במקביל לדוחות הודיעה ישראל קנדה על חלוקת דיבידנד של 25 מיליון שקל לבעלי המניות, בהתאם למדיניות הדיבידנד של החברה הקובעת חלוקה של לפחות 25% מסך הרווח השנתי שלה.
צמד בעלי השליטה ניצלו בחודשים האחרונים את הרמות הגבוהות בהן נסחרת מניית החברה, כדי לממש מהחזקותיהם בסכום כולל של כ-170 מיליון שקל (חלק מהמימושים נעשו יחד עם שותפם בחברה, המשקיע הזר אברהם אוחיון בן דוד). אחרי המכירות, רוזן וטוכמאייר נותרו עם כ-46% ממניות החברה.
בעלת המניות המוסדית הבולטת בישראל קנדה היא חברת הביטוח מנורה, שהפכה לבעלת עניין בחברה בחודשים האחרונים כשבין היתר רכשה חלק ממניות בעלי השליטה, וכיום מחזיקה בכ-13% מהמניות. לצידה מחזיקים יחד כמה גופים מוסדיים נוספים בכ-11%, ושיעור דומה (11%) נמצא בידי הציבור.
מתיווך לחברה של מיליארד שקל
רוזן וטוכמאייר החלו את דרכם בתחום הנדל"ן לפני כ-20 שנה בסוכנות תיווך ברעננה. בשנת 2000, בהיותם כבני שלושים, הקימו את קנדה ישראל, שעסקה בפרויקטים למגורים בטורונטו שבקנדה ובניו יורק. בשנת 2006 ייסדו את החברה הציבורית ישראל קנדה, שכאמור מתקרבת כיום לשווי של כמיליארד שקל.
לפני מספר חודשים, כשנשאל בראיון למוסף G של "גלובס" כיצד הוא מחליט איזו עסקה הולכת לחברה הפרטית ואיזו לציבורית, השיב רוזן כי "את כל הפרויקטים החדשים בישראל אנו חייבים לעשות דרך החברה הציבורית. זו ההתחייבות התשקיפית, כך שאין דילמה ואין אופציה. התחייבנו שהחברה תתמקד רק בישראל. אם אנו עושים משהו בחו"ל, זה רק בחברה הפרטית. היום 99% מהעבודה ומהמרץ שלנו זה בחברה הציבורית".
בהקשר זה נזכיר כי לפני כשלוש שנים הרשיעה ועדת האכיפה המנהלית של רשות ני"ע את רוזן ואת סמנכ"ל הכספים בחברה, גיא קנדה, בהטעיית משקיעים ביחס לקרקע סמוך למלון מנדרין בצפון תל אביב, המיועדת לבניית כ-300 יח"ד, שרכשה החברה הפרטית לאחר שדירקטוריון החברה הציבורית דחה את העסקה. בהמשך להרשעה, הוטלו עליהם קנסות בסך 400 אלף שקל, ועל רוזן נאסר לכהן במשרה ציבורית במשך 9 חודשים.
הליך האכיפה ננקט במקביל לתביעה נגזרת שהוגשה נגד החברה, במימון רשות ני"ע, בטענה לניצול הזדמנות עסקית מצד החברה. באוקטובר 2013 אישרה השופטת דניה קרת מאיר את הגשת התביעה כנגזרת, תוך שהיא פוסקת כי "קיימת תשתית ראייתית לכאורה לכך שהמשיבים לא מילאו את חובת הגילוי המוטלת עליהם מכוח חוק החברות, וכי ההחלטה אשר התקבלה על ידי הדירקטוריון התבססה על מידע חלקי ומטעה". בהמשך, במסגרת הסדר פשרה, השיבו רוזן וטוכמאייר לחברה הציבורית זכויות בפרויקט בשווי של כ-67 מיליון שקל.
באותו ראיון ב-G אמר רוזן כי "היה קנס מנהלי. לא היה פה שום דבר פלילי, חס וחלילה, אלא הפרה מנהלית. רכשנו קרקע באופן פרטי ב-2012, אישרנו את זה בדירקטוריון בצורה מסודרת, ואחרי שבסוף הוחלט שזה דבר שהיינו צריכים לבצע דרך החברה הציבורית, שילמנו קנס".