סרבני מצפון /צילום: אלי יהב
דייר סרבן בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 הפך בשנים האחרונות לשם קוד לבעל דירה שמטרפד פרויקט התחדשות עירונית לשאר בעלי הדירות בבניין, ומציג דרישות לא הגיוניות, בדרך-כלל בגלל בצע-כסף.
מסיבה זו נחקק החוק שמאפשר לשאר הדיירים לתבוע את הדייר הסרבן כדי "להכריח" אותו להסכים לקידום הפרויקט.
אבל הגישה הזו, שתולה את כל האשם באותו בעל דירה סרבן והופכת אותו לגורם שלילי שיש להילחם בו, מתחילה להשתנות. לא פעם מדובר בבעלי דירות שאינם מנסים לגרוף תמורות נוספות מהקבלנים על חשבון בעלי הדירות האחרים ומסרבים לביצוע הפרויקט מסיבות לגיטימיות. ביניהם למשל, קשיש שמתגורר באותה דירה ישנה כבר עשרות שנים, ואינו רוצה או אינו יכול להתמודד עם מעבר לדירה שכורה; או למשל דירות שמתעמקים בהסכמים שמציג היזם וחוששים שהיזמים או הקבלנים אינם מציגים ניסיון מספק וחוששים להפקיד בידם את הנכס הכי יקר שבבעלותם, דירת המגורים שלהם.
לפנינו כמה דוגמאות לסרבנים מסוג אחר, לא אלה שמנסים לסחוט את הקבלנים, אלא אנשים שפשוט רוצים לקבל פתרונות ראויים או תשובות מניחות את הדעת. נכון, ההתחדשות העירונית מסומנת על ידי מדינת ישראל כאחת הדרכים המרכזיות להגדלת היצע הדירות בשנים הבאות, וחשיבותה באה לידי ביטוי גם בחידוש בנייני הרכבות הישנים וגם בחיזוק הבניינים במפני רעידות אדמה. אבל חשוב שבדרך להשגת היעדים החשובים האלה, זכויות הקניין וזכויות הפרט של אותם מתנגדים לפרויקטים לא יירמסו על מזבח פתרון משבר הדיור או החלטת הרוב.
הפתרון הישים ביותר יהיה להעמיד בפני אותם המתנגדים אפשרויות סבירות להתגברות על החשש מהפרויקט או פתרונות לקשישים ולאוכלוסיות חלשות יותר, כדי להימנע מהגעה לבתי משפט ולהוביל להסכמה מרצון לקידום חידוש וחיזוק או הריסה ובנייה מחדש של הבניינים הישנים.
פינוי-בינוי, ירושלים / "לא בסדר לטלטל אותנו אחרי 40 שנה"
ברחוב טהון 12 בשכונת קרית יובל בירושלים מקודמת תוכנית פינוי-בינוי. אברהם ורבקה ישעיה, בני 70, מתגוררים בבניין בקומה השנייה. הם חוששים מהתהליך ואינם ששים לעזוב את הדירה הישנה.
גם במקרה זה, פרופיל המתנגדים לפרויקט אינו מתאים לסטראוטיפ של דייר תאב-בצע שרק מעוניין בעוד תשלום או בתמורה גדולה יותר, אלא בחששות אמיתיים של זוג שחיי את כל חייו בדירה.
"יותר מ-40 שנה שאנחנו כאן. לא עברתי אף פעם דירה. מבטיחים כאן הרבה דברים, וזה לא מתאים לי. אני נכה ב-100% ואשתי חולה, ולא פשוט כל המעבר. אחרי 40 שנה להתחיל לטלטל אותנו וזה לא בסדר".
לאחר תקופה ארוכה של משא ומתן, ובשל הקושי לעלות ולרדת במדרגות בכל יום, נואש אברהם מהלחצים והחליט כי יסכים לביצוע הפרויקט, אולם אשתו עודנה מתנגדת. "הסכמתי לפרויקט ואשתי לא", כך ישעיה.
"אנחנו אמורים לעבור לדירה שישכרו לנו עד שיגמרו את הפרויקט ונחזור לדירה החדשה. אבל אני לא יודע כמה שנים זה ייקח. זה לא פשוט לעבור לשכירות, להעביר את כל החפצים, ואין מי שיעזור לנו.
"יש עורך דין שמלווה את הדיירים, אבל מי שמשלם לו זה היזם. לי זה נראה אבסורד. אם היזם משלם לו, על האינטרס של מי הוא שומר? יש ועד בבניין אבל אנחנו לא כל-כך מחוברים אליו".
אף שהחליט להסכים, יש כמה שאלות פתוחות שאברהם עוד לא קיבל עליהן מענה: "מדברים על זה שיהיו חנויות למטה בבניין, ולא מספיק חניות ויהיה בלגן. אני הייתי מעדיף כבר לקחת את הכסף וזהו, בלי דירה חלופית ומעבר ומעבר בחזרה. אבל אמרו לי שזה לא אפשרי כי אם עושים את זה משלמים הרבה מס ואז כבר לא שווה. אנחנו בבעיה קשה מאוד.
"דיברתי על הדברים האלה בוועדה בכנסת. אמרו לנו שימנו צוות שיטפל באנשים קשישים, אבל כמו כל דבר בכנסת או בממשלה מורחים את זה. הפרויקטים האלה מתאימים לאנשים צעירים. הקבלנים מרוויחים וזה בסדר אבל צריך להתחשב גם במבוגרים. אני רוצה שיהיה לנו יותר טוב ולא יותר גרוע. אני מקבל היום קצבת זקנה ועוד קצת על הנכות. ואני שואל את עצמי למה אני צריך את כל זה".
פינוי-בינוי, יבנה / "אני מבינה את מצוקת הדיור, אבל יש גבול. יש לי אבא סיעודי שגר לידי"
ברחוב האלון ביבנה מקודמת תוכנית פינוי-בינוי שכבר אושרה בוועדה המחוזית וכעת נעשה ניסיון על ידי היזמים לקדם תוספת שבס.
רינה מזוז, בעלת דירה במתחם, מסרבת לחתום על ההסכם ונתבעת כדיירת סרבנית על ידי בעלי הדירות האחרות, אבל מסבירה שהיא לא רואה שום מוצא אחר מלבד להתנגד. דברי של מזוז מאירים באור מעט שונה את הדייר הסרבן ה'רגיל'. את הפרויקט מקדמת חברת בהרי פלוטקין, ועל פי התכנון, במקום 160 דירות בבניינים ישנים צפויות להיבנות במתחם מאות דירות חדשות.
"המון זמן מקדמים את הפרויקט הזה. בהתחלה היה אמור לכלול גם צמודי קרקע בהמשך הרחוב אבל זה השתנה. עכשיו אחרי שאישרו התוכנית הם רוצים גם תוספת של שבס. להגדיל מספר דירות בבניין מ-60 ל-68. אין מקום לכל הדירות האלה. זה רחוב קטן, שלא יעמוד בכל התנועה שצפויה להיות עם מאות דירות חדשות. בהמשך לרחוב יש בית ספר ומרכז פיס ורוצים גם לבנות קרית חינוך, הכל על רחוב צר שאין לאן לברוח ממנו. כבר היום מפוצץ ותקוע מבוקר ועד ערב. חניות אולי יהיו לכולם, יופי, אבל לצאת מהחניה לכביש או ההפך זה כבר משהו אחר.
"כל הזמן מנסים לשכנע אותי לחתום, ואני לא מסכימה. יש לי כאן דירה והיא נקנתה כי ההורים שלי גרים בלוק על ידי כדי שאהיה לידם. יש לי אבא סיעודי ואני לא נוהגת.
"צריך למצוא פתרון, אבל משחקים איתי שש שנים. תבעו אותי שאני סרבנית, חזקים מול חלשים. המשפט אמור היה להתחיל במארס אבל הוא נדחה ליוני. וזה גם עולה כסף, הדיירים תובעים אותי והיזם מממן ומאיפה אני אביא את הכסף? אדם פשוט שלא יכול לשלם את הכסף הזה.
"ההתנהלות היא שמי שיש לו כוח וכסף עושה מה שהוא רוצה. אני כבר לא יודעת מה לעשות. אני לא רוצה את הפינוי-בינוי הזה. גם לא משקיעים בבית במשך שבע שנים, גם זורקים אותך לשכירות לכמה שנים ואחר-כך גם לחזור לבניין שלא רוצים. זה מזכיר לי את ימי קום המדינה, שהחליטו בשביל אנשים איפה הם יגורו.
"אני גם לא יכולה למכור את הדירה כי היזם פטור ממס אבל אני לא. נכון שזו עסקה כלכלית, אבל לא מעניין אותי שהיום הדירה שווה איקס ומחר היא תהיה שווה 2 מיליון.
"אני מבינה את מצוקת הדיור, אבל יש גבול. יבנה כבר מוצפת דירות. מספיק. אי-אפשר יותר. וכבר לא יעשו פינוי-בינוי בהמשך כי כבר לא יהיה ביקוש. היזמים שרוצים לקדם את הפרויקט צריכים לבוא עם פתרון לאנשים. אנחנו לא רוצים לעזוב, וגם לא ההורים שלי. יש להם דירה מדהימה, והם לא צריכים את זה על הראש".
פינוי-בינוי, תל-אביב / "לא ברור מה ההבטחות שוות. לא רוצים לחתום מחשש שזה לא באמת יצא לפועל"
במקרה של דלית אריאלי מרחוב אח"י דקר בתל-אביב, בשכונת נווה שרת, הסירוב לחתום על ההסכם נובע מחששות מפני הלא נודע. היא מעידה על עצמה שהיא מאוד רוצה שהפרויקט יתקדם, אבל היא גם רוצה לדעת בוודאות שאחרי שיהרסו את הדירה הישנה שלה, יהיה לה ביטחון מלא שתהיה לה דירה חדשה לחזור אליה. "הייתי בטוחה שהפרויקט הזה ייגמר מזמן. התחלנו לעבוד עליו ב-2006, כנראה 12 שנה זה לא מספיק. את התוכנית מקדמת חברה בשם פיבי, והיא כוללת 20 בניינים ולמעלה מ-400 דירות. זה עוד לא עבר לוועדה המחוזית.
"אני לא מסכימה לחתום, ואני לא היחידה. המתחם מחולק לכמה חלקים ובחלק שלנו רק 30% לדעתי חתמו. החשש העיקרי שלי ושל אחרים הוא שהפרויקט הזה עתיד לכלול יותר מ-1,000 דירות, זה פרויקט ענק, ואנחנו לא בטוחים שהחברה שמקדמת את הפרויקט יכולה להוציא את זה לפועל. היא לא ממש בנתה בעבר, ואנחנו מפחדים שזה גדול עליהם. יש כמה פרויקטים שקידמו בשכונה, באזור אחר, וחלקם כבר הסתיימו. הבנייה נעשתה על ידי החברות הכי גדולות בארץ שהתאחדו יחד כי זה פרויקט ענק, ולא ברור לנו איך החברה הזו יכולה לקדם פרויקט כזה. יזמים אחרים לא מוכנים להיכנס למתחם, לא רוצים לריב עם החברה או העירייה. אין לנו מעורבות בבחירה של מי יהיה קבלן הביצוע ואנחנו מסרבים לחתום כי היינו רוצים יזם אחר שיעשה את המתחם. רוצים לדעת שלא יפשטו רגל באמצע ואנחנו נחפש את עצמנו.
"הבניין שלי למשל, אמור בכלל להיות כביש בתוכנית החדשה. מאוד קל להרוס את הבניין, אבל מה יהיה אחר-כך? עוד לא ראינו שום דבר מפורט, איפה תהיה הדירה או מה יהיה בסוף. אנשים חותמים בלי לדעת כלום, ובלי לקבל מידע מספק על החברה, אם יש להם בכלל גב כלכלי. אם זו הייתה חברה שבונה, עם כסף, לא הייתה לי בעיה".
"יש דיירים שרוצים להרוויח ובגלל זה לא מסכימים לחתום. זה סרבנים אמיתיים. אני ואחרים לא מסכימים לא בכלל כסף, אלא בגלל חשש שזה לא באמת יצא לפועל. שמעתי אנשים שמקבלים הבטחות לתמורות גבוהות מעבר למה שהעירייה היום מאשרת, ולא ברור מה ההבטחות שוות ואם זה לא הבטחות על הקרח. אנחנו שומעים דיבורים על בניינים של 8 או 10 דירות בקומה. זה ממש לא משהו שאני רוצה שיהיה. אני לא יכולה לחתום על דבר כזה במצב כזה. לדעתי מי שחכם, אין לו סיבה לחתום כי זה רק יסבך אותו. תהיה הערת אזהרה בטאבו ואחרי זה כל שינוי בעייתי, ואי-אפשר לקבל החלטות על הנכס. זה גם לא הגיוני בשלב כזה, שעוד אין החלטה של הוועדה המחוזית".
תמ"א 38, פתח-תקווה / "נעתור לבג"ץ שהתמ"א מסוכנת לדיירים"
בני הזוג יעל ויצחק בלכמן הם דוגמה נוספת לדיירים שאינם מוכנים לחתום על הסכמה לביצוע פרויקט, הפעם במסגרת תמ"א 38 בעיר פתח-תקווה.
במקרה של בני הזוג בלכמן, לא רק שהם מסרבים לחתום על הפרויקט בבניין בו הם מתגוררים אלא סבורים שתמ"א 38 במסלול חיזוק הבניין ותוספת קומות על הבניין הישן היא תוכנית שצריכה לעבור מן העולם. בני הזוג אף שקדו על הכנסת עתירה לבג"ץ בנושא ובכוונתם להגיש אותה בקרוב.
"אנחנו מתגוררים ברחוב צה"ל 22, בניין עם שתי כניסות (מספר 22 ו-20) ו-32 דירות ישנות סך הכל", כך רו"ח יצחק בלכמן, "את הדירה רכשנו בשנת 1974. ניסו לקדם בבניין שלנו פרויקט ואנחנו מתנגדים, לא בגלל שאנחנו רוצים עוד כסף או תמורות נוספות, ממש לא, אלא בגלל שאנחנו חושבים שתהליך של תמ"א 38 במסלול הזה הוא מסוכן.
"תובעים דיירים סרבנים כדי שיסכימו לפרויקט, ואני חושב שצריך לתבוע את מי שמשתף פעולה עם זה. אנחנו מוכיחים עד כמה ההליך הזה מסוכן בעתירה שלנו".
בני הזוג פנו בעבר למפקחת על הבתים המשותפים כאשר הגישו התנגדות לפרויקט שקודם בבניין בן הם מתגוררים אולם המפקחת דחתה את הטענות אם כי בלכמן מציין כי: "המפקחת אמרה בעל פה שמן הראוי שבהליך הזה היו צריכים לקבל הסכמות של 100% מבעלי הדירות.
"אחרי שההליך הזה לא צלח, החלטנו לפנות לשר האוצר ושר הבינוי והשיכון. נכון להיום יש הקפאה בכל העיר אז הפרויקט לא מתקדם. אנחנו מקדמים בינתיים גם עצומה תחת הכותרת 'ביטול ההליך התכנוני המסוכן תמ"א 38 א' הוספת קומות על דירות ישנות'. זה לא נוגע רק לבניין שלנו אלא לכל התוכנית של תמ"א 38. אנחנו חושבים שההליך הזה מסוכן למבנה.
"שלחנו את נוסח העתירה שלנו לבג"ץ למשרד האוצר ואם התגובה של משרד האוצר לא תהיה הפסקת הבנייה נגיש את העתירה לבית המשפט".
בנוסח העתירה שנשלחה נכתב בין היתר כי: "בית המשפט הנכבד מתבקש בזאת על ידי העותרים ליתן צו על תנאי המורה למשיבים לבוא וליתן טעם כדלקמן: מדוע לא יורו על הפסקת העבודות באתרי הבנייה של ההליך התכנוני תמ"א 38א' (38/1) - הוספת קומות על דירות ישנות - כאשר באתרי הבנייה גרים בני אדם, בהיות מצב זה פוגע בזכויות היסוד של העותרים ושל רבים אחרים לפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.
"...גם אם פינוי-בינוי שכונתי או פינוי-בינוי לבניין אחד מתעכבים, אסור בתכלית האיסור לעבור להליך התכנוני המסוכן תמ"א 38 א'. אפשר לנהוג לפי החלטות ועדה ממשלתית בראשות פרופסור ערן פייטלסון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, חיזוק עמודים ויסודות בצורה נכונה, ואין צורך בהוספת יחידות דיור. האדריכל פרופסור גלעד דובשני אמר בזמן האחרון כי הליך תמ"א 38 א' הוספת קומות על דירות ישנות זו המצאה ישראלית, אין הליך כזה באף מדינה מערבית ונועד לספק תעסוקה לקבלנים קטנים. ברעידת אדמה בניינים אלה יקרסו ראשונים, הדירות הישנות לא יוכלו לשאת את העומס של הדירות החדשות שמעליהן".
עוד נטען על ידי יוזמי העתירה כי ישנן דוגמאות המעידות על הסכנות לבעלי הדירות שנשארים לגור בבניין תוך כדי העבודות: "אישה נפטרה בגלל ההליך התכנוני המסוכן תמ"א 38/1 מאחר שמגן דוד אדום לא הצליחו לפנותה מהבניין, לא דרך המעלית, ולא דרך חדר המדרגות. מגן דוד אדום הזעיקו מנוף לפנותה דרך פתח הסלון. המנוף הגיע לאחר שעה. לצער כולם האישה החולה כבר נפטרה בדירתה".
לדברי בני הזוג בלכמן, "אסון זה אינו חד-פעמי. אתר הבנייה של הליך תכנוני מסוכן זה הינו אתר בנייה לכל דבר ועניין... המקום חשוך, אין כניסה של אור שמש, חסר אוויר, רעש עצום, אבק רב, אבק של מלט, חול וחומרי בנייה רעילים אחרים. בעלי הדירות וילדיהם שגרו וגרים באתר בנייה כזה חלו במחלות קשות מאוד בדרכי הנשימה ובמערכת העצבים. איך אפשר להכריח בן אדם לגור באתר בנייה? אין חוק המתיר לדון אדם לגור באתר בנייה. אסור בתכלית האיסור לקבלנים לבנות דירות חדשות בבניין בו גרים בני אדם".
"זו לא חוכמה רק להקים את הפיגומים, צריך לדבר עם האנשים"
ח"כ רחל עזריה מנסה לשנות את התפיסה: כבר לא "דיירים סרבנים" אלא "דיירים סקפטים"
חברת הכנסת רחל עזריה (כולנו), יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת, המקדמת את הצעת החוק שקיבלה את השם "חוק הדייר הסרבן", מלווה את הנושא כבר תקופה ארוכה. במסגרת הדיונים ביקשה ח"כ עזריה לשנות את ההתייחסות לדיירים הסרבנים ולא להתייחס אליהם בהכרח כמי שמטרפדים פרויקטים ויש לסלקם מהדרך.
עזריה סבורה כי הכינוי "דיירים סרבנים" אינו נכון בחלק מהמקרים ואימצה את השם החלופי "דיירים סקפטיים". " התחדשות עירונית זה העתיד, וחייבים לקדם את זה. אבל צריך לשנות גישה בכל הנוגע לבעלי הדירות", כך ח"כ עזריה. "זו לא חוכמה רק לרוץ ולהקים את הפיגומים, אלא קודם כל צריך לשבת ולדבר עם האנשים. ההוכחה הכי טובה שהדרך הזו נכונה היא העובדה שיזמים טובים נחשבים אלו שאין להם מתנגדים בפרויקטים, שיש 100% חתימות, כי הם יודעים איך להתנהל.
"דייר הרי לא נולד סרבן. היזם מגיע לבניין כשנוח לו, אבל הדיירים באמצע החיים, לא בטוח שהם רוצים בכלל שינוי. הם בגילאים שונים ובתקופות אחרות של החיים. לא פעם זה לא דייר סרבן אלא דייר שחושש מהשינוי. אם לוחצים אותו, אז הוא עשוי להיות סרבן. אנחנו עכשיו רוצים למצוא כמה שיותר כלים ופתרונות כדי שלא יהפכו לסרבנים".
בוועדת הרפורמות החליטו לקדם עד כה שני שינויים מרכזיים בהקשר הזה, האחד נוגע לקשישים, והשני בטיפול באי הוודאות וחששות בעלי הדירות.
"שיעור הקשישים בפרויקטים של התחדשות עירונית כפול מזה שבאוכלוסייה הרגילה", מסבירה ח"כ עזריה, "הגענו להסכמה על כמה חלופות שהיזם יצטרך להציע לדייר הקשיש כפתרונות לפני שיהיה אפשר להגדיר אותו כדייר סרבן ולפעול נגדו משפטית. יש שיתוף פעולה בנושא עם משרד המשפטים, רשות המסים והרשות להתחדשות עירונית, וזה חשוב מאוד.
"במקביל יש גם נושא שקשור לחששות של בעלי הדירות שאינם מקבלים מידע מלא. היום היזם מתחיל להחתים ויכול להתקדם אחרי שמחתים שיעור מסוים של דיירים, ואין פקיעה של חוזה אחרי ההחתמה, אנחנו רוצים לעשות פרקי זמן שמהם והלאה אם פרויקט לא התקדם החתימות בטלות. כך יזם יהיה חייב קודם כל לארגן ישיבת דיירים, ולתת לכולם מידע מסודר על הניסיון והרקע שלו, מידע שבעלי הדירות יוכלו גם לבדוק. אחר כך יהיה חייב לבדוק בעירייה היתכנות ולשבת שוב עם כלל בעלי הדירות ולהציג להם הצעה שעומדת בכללים. לא סתם הבטחות. ואנחנו גם רוצים הסכם מדף, שיפורסם וגם דף הסבר ברור שיסביר לאנשים מה זה אומר".