משכנתא / איור : גיל ג'יבלי
עליית מחירי הנדל"ן בעשור האחרון, והמגבלות שהטיל בנק ישראל בנושא המשכנתאות, הפכו את נטל המשכנתא לכבד במיוחד לזוגות צעירים. אריק כהן, מנהל אגף המשכנתאות בבנק הפועלים, סיפר במסגרת פאנל שנערך בנושא משכנתאות על תופעה במסגרתה הורים עוזרים לילדיהם בנטילת משכנתא.
"יש לא מעט מקומות בהם מחירי הנדל"ן גבוהים, וכך גם המשכנתאות, והזוג לא יכול להציג הכנסה מספיק גבוהה שתאפשר משכנתא בהיקף שכזה. לכן הרבה פעמים ההורים מתחייבים ל-20% מהמשכנתא שיורדת ישירות מחשבון הבנק שלהם", סיפר כהן במסגרת מפגש של הקליניקה לשוק ההון ומכון גזית גלוב, בנושא שוק המשכנתאות שנערך בשבוע שעבר בבית ספר למשפטים בבינתחומי הרצליה.
כהן התייחס לחשיבות הסיוע של בני המשפחה: "אנו מבינים שהיום אנו בשיא מסוים. כשהכול טוב, זה הכי קל, אבל צריך להסתכל 25 שנים קדימה כשנותנים משכנתא, וברור שבטווח זמן שכזה יהיו גם תקופות פחות טובות. אנחנו מסתכלים בקפדנות על מקור ההכנסה, והאם יש משפחה שיכולה לתמוך ביום סגריר".
באשר למצב השוק אמר כהן כי "אחרי ש-2017 הייתה שנה מתונה מבחינת ביקושים למשכנתאות, השנה הזאת התחילה מצוין". עוד הוא הוסיף כי "בחודש מארס הייתה עלייה של 20% בביקוש למשכנתאות, ואנו לא רואים האטה. גם אם יש האטה בקנייה של דירות החדשות, צריך לזכור שזה לא עיקר השוק, אלא דירות יד שנייה, ושם אנו רואים פעילות שלא ראינו אשתקד", הוסיף.
באשר למשכנתאות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן אמר כהן כי "הפעילות של רוכשי דירות במחיר למשתכן היא רק בשלב ההתחלתי. שיעורם מתוך המשכנתאות רק הולך וגדל. ישנן הקלות במתן משכנתאות לרוכשים הללו, ולעיתים גם מענקים שיכולים לשמש כהון העצמי. התוצאה היא שניתן להגיע למצב בו המשכנתא מהווה 90% ממחיר הדירה בפועל. בהיבט החברתי זה מצוין ומביא לווים שמביאים מעט מאוד כסף מהבית".
ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית-גלוב לחקר נדל"ן אמרה בנושא השפעת מחיר למשתכן על השוק כי "השפעת מחיר למשתכן היא בהגדרה קצרת טווח. אמנם הוציאו באופן קיצוני את הרוכשים החדשים מהשוק, אולם גל הזוכים הנוכחי יחזור עוד כ-4 שנים לשוק הנדל"ן מחומשים בהטבות הכספיות הגדולות שקיבלו ויחפשו דיור לפי בחירתם ולא לפי מה שהגרילו. אז המגמה בשוק הדיור עלולה להשתנות לחלוטין".
חשיפה מוגזמת
ד"ר זיו נאור, מנהלת היחידה הכלכלית בפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל, התייחסה בדיון לרמת הסיכון בשוק. היא ציינה שבנק ישראל הטיל 15 מגבלות על שוק המשכנתאות ב-9 השנים האחרונות. "שוק הדיור מתאפיין במחזורים המתואמים עם משברים פיננסים ומיתון. לגופים הפיננסים יש נטייה להיחשף באופן מוגזם לסיכון במהלך תקופת הצמיחה, ולכן הזמן לעשות שינוי מאקרו-יציבותי זה לפני שהמגמה משתנה", אמרה כאשר הסבירה את הרקע למגבלות השונות שהטיל בנק ישראל בשוק המשכנתאות לאורך השנים האחרונות.
נאור ציינה כי למגבלות השונות היה אפקט חיובי על תיק המשכנתאות של הבנקים מבחינת רמת סיכון, כאשר רואים זאת בירידה בשיעור הדיפולט הצפוי בתרחישים של מבחני קיצון.
נאור גם התייחסה לירידה בפעילות המשקיעים בשוק ואמרה כי "למשקיעים יש נטייה למכור יותר במהירות את הדירות כשיש מומנטום שלילי בשוק, וזה יכול ללבות את המגמה. לכן ליציאתם יש השפעה ממתנת על השוק, מה שמתבטא במבחני הקיצון שלנו".
יחד עם זאת נאור הודתה שלמגבלות שהטיל בנק ישראל על המשקיעים הייתה פחות השפעה לעומת מגבלות האוצר. "הגבלנו את ה-LTV (יכולת לקחת משכנתא בהיקף של עד 50% מהעסקה - ע.א) של המשקיעים, אבל זה פחות השפיע עליהם כי הם פחות רגישים למינוף. לעומת זאת העלאת המס למשקיעים השפיע משמעותית על פעילותם", ציינה נאור.
ירידה במרווחים
"באשר לרמת המחירים בשוק המשכנתאות, כהן ציין שהוא מבחין במגמה של ירידה במרווחים, וזאת לאחר שבשנים האחרונות נרשמה עלייה. "יש תחרות משמעותית, כל הבנקים נמצאים היום בשוק, ורואים לאט לאט ירידה בריביות הממוצעות", הוסיף כהן.
גם נאור ציינה כי בבנק ישראל מבחינים בירידת המרווחים. "כאשר הבנקים נדרשו להגדיל את ההון, ראינו זאת בריבית במשכנתאות שעלתה. כשהבנקים הגיעו ליעדי ההון הלחצים פחתו, והריבית התחילה לרדת בחזרה", אמרה נאור.
עו"ד עמירם גיל, מנהל פורום שוק ההון במרכז הבינתחומי אמר כי "נראה כי יש תחרות עזה בין הבנקים בשוק המשכנתאות - תחרות המובילה לשיעורי רווחיות סבירים בתחום, אבל לא הרבה מעבר לכך". עוד הוא הוסיף כי "הגיע הזמן להפנים שהמציאות במערכת הבנקאות משתנה, ושהתחרות גדולה יותר מבעבר גם במשכנתאות וגם בשורה של שירותים פיננסיים".