פרויקט מחיר למשתכן / צילום: איל יצהר
ריצות למרחקים קצרים וריצות למרחקים ארוכים הן ענפים שונים בתכלית. פיזיולוגית, התכונות שמסייעות לאצן לגמוע בקלילות ובמהירות מרחקים של 100 או 200 מטרים, הן בדיוק אלו שיכבידו עליו בניסיון להתחרות על פני קילומטרים ארוכים. די להביט בשיאנים הגנריים של שני הענפים: האצן מוכרח לפתח מאסת שריר כדי לדחוף את הגוף קדימה בעוצמה ולרוץ בצעדים ארוכים, בעוד השיאן למרחקים ארוכים יראה תמיד כמו שרוך דקיק, מודע לכך שכל מאסת שריר מיותרת רק תפגע בשיקולים האנרגטיים המכריעים בדרך לניצחון.
גם בנדל"ן, אנחנו בהחלט עלולים לגלות שהטכניקה שסייעה לנו בריצות הקצרות הפכה למעמסה ולמכשול בניסיונות לקצור הישגים לטווח הארוך. מחיר למשתכן, השיטה שמראש כוונה לייצר לפרק זמן קצוב דירות מסובסדות בעזרת מנגנון ממשלתי מוגבל (הגרלה לבחירת זוכים, פיקוח ממשלתי על הבנייה, קביעת מפרט וכו'), זאת עד שהמחירים בכל השוק ירדו, הופכת ל"מאסת שריר" שמכבידה על מי שאמור לרוץ גם מרתון. ראשית, התוכנית מקשה על שחרור מהיר ומאסיבי של מכרזי קרקע. הדרישה מהקבלן להתחייב מראש על מחיר סופי למ"ר דורשת מהמדינה לייצר עבורו קרקע עם תוכניות מאוד מפורטות, ובעיקר עם לוח זמנים ברור, תנאים מאוד לא טריוואלים בשוק הנדל"ן. מה גם שהרשויות המקומיות, אלה שאמורות לסייע לעמידה באותו לו"ז קפדני וידוע מראש, עוד לא ממש השתכנעו כי כדאי להן להיעתר לשאיפה של השלטון המרכזי להציף את השוק בדירות.
בנוסף, התוכנית מכתיבה גם את זהות הקונים. רק לאחרונה נכשלו מכרזי מחיר למשתכן בצפת (432), בדימונה (380), באילת (222 דירות), בקרית שמונה (129 דירות) ואפילו בנתניה (208) ועוד, לאחר שהתברר שהקבלנים חששו שהדירות לא יהיו מבוקשות כמובטח ע"י מחוסרי דירות זכאים.
תוכנית הדגל של האוצר נמצאת במלכוד קלאסי. ככל שהמחירים בשוק הכללי יורדים (2.7% בחצי שנה), וככל שגובר הביטחון שפנינו לירידות, ההנחה המפתה שדירות מחיר למשתכן מציעות "מול מחירי השוק" נראית הרבה פחות אטרקטיבית - הן לקונים הפוטנציאלים, והן לקבלנים שאמורים לרכוש את אותן קרקעות מסובסדות. מה גם שהזוכים בדירות, רובם ככולם, מתחייבים למחיר קבוע מראש, אבל צמוד למדד תשומות הבנייה - מדד שדווקא כן ממשיך לעלות (0.3% בחודש אפריל, 2.7% בשנה האחרונה).
לא במקרה, כולם מתמקדים כרגע בעיקר ב"נתוני היסוד של הנדל"ן" (קצב הנפקת היתרי בנייה, התשואה הנמוכה, מיסוי גבוה על רכישת דירה וכו'), ולא בדירות מחיר למשתכן, כדי להסביר את שינוי המגמה. מחיר למשתכן שימשה אמנם תוספת כוח וקטליזטור מוצלח לשינוי המומנטום, אבל כעת, במעין אבסורד מתסכל (ודאי מבחינת שר האוצר כחלון), עלולה דווקא תוכנית הדגל להוסיף משקל מיותר ומהמורות שיקשו על רצי הנדל"ן להאיץ בירידות.