תמ"א 38 בצפון תל אביב / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
התקדמות באישור תוכנית רובע 4 בתל אביב לקראת אישורה הסופי למתן תוקף. התוכנית נחתמה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ובשלב הבא התוכנית נדרשת לעבור לעיון נוסף של הוועדה המחוזית מחוז מרכז, כדי שזו תאשר אותה למתן תוקף. מועד אישורה הסופי יהיה ככל הנראה בשבוע הבא. נזכיר כי במסגרת עתירה שהוגשה לפני מספר חודשים על ידי יזמי תמ"א 38 ואיגוד לשכות המסחר ועסקה בסחבת באישור תוכניות הרבעים הגיעו הצדדים להסכמות כי תוכנית רובע 4 תאושר עד סוף מאי, כלומר בשבוע הבא. כעת, כשעיריית תל אביב-יפו חתמה על התוכנית, היא מילאה את חלקה, ועל הוועדה המחוזית יהיה לעמוד ביעד האמור.
במקביל, לאחר שהתוכנית תקבל מתן תוקף, חוששים יזמי התמ"א בעיר כי בכוונת העירייה להחזיר את הבקשות, שהוגשו לביצוע פרויקטים והמתינו לאישור תוכנית הרבעים לאישור חוזר של הוועדה בהתאם לתוכנית שאושרה. ההערכות הן שמדובר בהקמת תשתית לטענות ודרישות חדשות בנושא היטלי השבחה. צריך לזכור שברגע שתוכנית הרובע תאושר, יתחדש הוויכוח אודות היטלי ההשבחה והאם הזכויות בפרויקטים האמורים הן מכוח התוכנית החדשה, כלומר חייבות בהיטלי השבחה, או מכוח תמ"א 38 ולכן פטורות. כך, בענף ממתינים כעת לראות מה תהיה טענת העירייה לגבי היטלי השבחה. עוד נציין כי לא רק היזמים חוששים מהיטלי השבחה נוספים או חדשים, אלא גם בעלי הדירות משום שלאחר אישור התוכנית, והפיכת זכויות תמ"א 38 ברובע הרלוונטי לזכויות מוקנות, תוכל עיריית תל אביב לגבות היטלי השבחה שיכולים להגיע גם לגובה מאות אלפי שקלים על זכויות אלו מבעלי דירות בעת המכירה.
תוספת של אלפי דירות למרכז העיר
מדובר בתוכנית המתייחסת ליישום תמ"א 38 במרכז העיר תל אביב. זו תוכנית שיזמי תמ"א 38 וגם בעלי דירות בבניינים ישנים המתינו לה שנים ארוכות כדי לקדם פרויקטים בתחומה. התוכנית קובעת כללים וזכויות בגבולות הרובע, המשתרע על שטח של כ-2,800 דונם. מדובר במתחם התחום ברחובות אבן גבירול במערב, נתיבי איילון ודרך נמיר במזרח, הרב קוסובסקי ובני דן בצפון והרחובות הרב גורן ושדרות שאול המלך בדרום. עם אישור התוכנית מספר גדול של פרויקט תמ"א 38 עשוי להשתחרר. משמעות הדבר היא לא רק חיזוק בניינים ישנים אלא גם תוספת לא מבוטלת של אלפי דירות למרכז העיר.
התוכנית הופכת את זכויות תמ"א 38 בגבולות הרובע לזכויות מוקנות ומתמרצת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש על פני פרויקטים במסלול של חיזוק הבניין הישן ובניית תוספת קומות. על פי התוכנית פרויקטים במסגרת הריסה ובנייה יוכלו להגיע גם עד גובה של 8 קומות. דורון ספיר, סגן ראש עיריית תל אביב-יפו, התייחס היום לתוכנית בפייסבוק וכתב: "בשורה לתושבי רובע 4!! חתמתי לפני כמה שעות על תוכנית רובע 4 שהיא אחת מתוכניות הרובעים במרכז תל אביב...לתוכנית יש פוטנציאל לתוספת של כ-5,000 יחידות דיור לעיר".
נזכיר שהתוכנית המקבילה, תוכנית לרובע 3 בתל אביב-יפו אושרה בתחילת השנה לאחר שנים ארוכות.
כאמור, בנובמבר האחרון הוגשה עתירה על ידי יזמי תמ"א 38 ואיגוד לשכות המסחר על הסחבת באישור תוכניות רבעים 3 ו-4, שהופקדו עוד בשנת 2012. מעט לאחר מכן אושרה תוכנית רובע 3 ובמסגרת הסכמות אליהן הגיעו הצדדים, נקבע שתוכנית רובע 4 תפורסם עד סוף חודש מאי.
תוכנית רובע 3 שאושרה בתחילת השנה חלה על בנייני מגורים במרכז העיר כאשר גבולות התוכנית הן רחוב הירקון במערב, הרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, אבן גבירול במזרח ונחל הירקון ושפך הירקון בצפון. נציין כי התוכנית מחריגה את רחוב אבן גבירול, את מתחם הבימה היכל התרבות ואת החלקות הסמוכות ממערב ומדרום לכיכר רבין. התוכנית חלה על כל המבנים המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתוכניות אחרות. שטח התוכנית הכולל עומד על 2,431 דונם סך הכל.
עו"ד ענת בירן, ממשרד ענת בירן העוסק בין היתר בטיפול הנושאים הקשורים בתכנית רובע 4 (התקשרויות בין דיירים ליזמים, היטלי השבחה, עיסקאות וליווי בקשות להיתרים), מסרה כיום כי: "שוק הנדל"ן ממתין הרבה מאוד זמן לאישור התכנית. ברובע 4 קיים פוטנציאל גבוה להתחדשות עירונית שכן התוכנית מאפשרת בנייה גבוהה יותר בנפחים גדולים יותר היוצרת כדאיות כלכלית לקידום פרויקטים של הריסה ובניה מחדש. עם אישור התוכניות אנחנו נראה תנופת בנייה במרכז תל אביב שכן יש היום עשרות פרויקטים המקודמים על ידי יזמים או על ידי דיירי הבניינים עצמם שהמתינו לאישור התוכניות על מנת לצאת לדרך".