אבי יעקובוביץ/ צילום: איל יצהר
לפני 29 שנים, באחד מהימים החמים של חודש אוגוסט 1990, ישב אבי יעקובוביץ', מהנדס צעיר בוגר הטכניון ששימש כמנהל פרויקטים בחברת קידן, על ארגז בצריף הפיקוח באתר בנייה בשדמות מחולה. לא היה לו כיסא, ולא פעל בצריף מזגן, והטמפרטורה טיפסה ל-40 מעלות צלזיוס. לפתע צלצל הטלפון. על הקו היה אבי אטיאס, אז מנכ"ל קבוצת נכסים ובניין - החברה-האם של גב-ים.
אטיאס פגש לראשונה ביעקובוביץ' כמה חודשים לפני כן, כשיעקובוביץ' שימש כמנהל הפרויקט להקמת הספורטן בחיפה, שהיה ועדיין מצוי בבעלות נכסים ובניין. ההיכרות בין השניים נמשכה עד לסיום הפרויקט, כשלאחר מכן עבר יעקובוביץ' לשדמות מחולה. "אטיאס שאל אותי מתי אני יכול לפגוש אותו", משחזר יעקובוביץ', "בלי להסס נכנסתי באותו רגע לאוטו ונסעתי למשרדי נכסים ובניין בסמטת בית השואבה בתל אביב. כשהגעתי, הוא סיפר לי שדב גלאובך המהנדס המיתולוגי של גב-ים, עומד לצאת לפנסיה ושאל אם אהיה מעוניין להחליף אותו. באותו רגע, בלי לשאול שאלות ובלי לדון בתנאים, אמרתי כן".
מאז, ובמשך 29 שנים, עובד יעקובוביץ' בחברת הנדל"ן המניב גב-ים, ובשש השנים האחרונות הוא מכהן כמנכ"ל החברה.
גב-ים, שנוסדה ב-1928 על ידי החברה הכלכלית לארץ ישראל, החלה את דרכה ברכישת קרקעות בצדי מפרץ חיפה ומכאן שמה (הגב לים). החברה עסקה בפיתוח הקרקעות שרכשה ועוד לפני הקמת המדינה עסקה בהשכרת מבנים שבנתה על קרקעות אלה.
עם השנים צמחה החברה והפכה לאחת מחברות הנדל"ן המניב הגדולות בשוק הישראלי, עם 900 אלף מ"ר של שטחים מניבים בבעלותה בשיעור תפוסה של 98%. כיום בבעלות החברה 19 פארקים לתעסוקה ב-17 ערים. בזמן כתיבת שורות אלו מצויים בבנייה 270 אלף מ"ר שטחי נדל"ן מניב נוספים ב-8 פרויקטים שונים, שחלקה של החברה בהם עומד על 195 אלף מ"ר, וכשתסתיים בניית שטחים אלה, יעמוד היקף השטחים המניבים שבבעלות החברה על 1.1 מיליון מ"ר.
אחת החוזקות של חברה ותיקה כמו גב ים, היא הקרקעות ההיסטוריות הנרחבות שמצויות בבעלותה, כשהיא נקייה מהלוואות והקרקעות רוויות בזכויות בנייה שלאורך השנים רק גדלות. נוסף ל-1.1 מיליון מ"ר של שטחים מניבים שהחברה תחזיק בבעלותה עם סיום הפרויקטים שמצויים בבנייה, מחזיקה החברה בבעלותה בעתודות קרקע עם זכויות בנייה תקפות ל-450 אלף מ"ר. עתודות נוספות לתכנון עתידי בבעלות גב ים כוללות גם הן פוטנציאל למאות אלפי מ"ר מניבים נוספים.
החברה, שמציינת בימים אלה 90 שנות פעילות, עברה בשקט יחסי את טלטלת שינוי הבעלות בקבוצת-האם IDB, כאשר את מקומו של נוחי דנקנר, שמרצה כיום עונש מאסר בגין פרשת הרצת המניות, תפס איש העסקים אדוארדו אלשטיין. בדיוק בתפר שבו עברה השליטה בקונצרן לבעלות החדשה, מונה יעקובוביץ' לתפקיד מנכ"ל גב-ים.
המשבר הגדול בחברה-האם העיק עליכם באותם ימים?
"שאלו שאלות בעיקר בשוק ההון, וקיבלו תשובות. בעיקר ראו שההסכמים עם החברות השוכרות מתקיימים ושאין לנו כמעט הלוואות. בסך הכל, שוק ההון תמיד תמך בגב-ים ובשש השנים האחרונות אין שינוי ברטוריקה של שוק ההון כלפי החברה".
איך העבודה בחברה תחת אדוארדו אלשטיין לעומת הימים שנוחי דנקנר עמד בראש הקבוצה? כמה אלשטיין מתערב לך בעבודה?
"בדיוק כשנכנסתי לתפקיד מנכ"ל התחלפו הבעלים כך שלא היה לי כך כך ממשק עם נוחי דנקנר. לעומת זאת הבעלים החדש מעורב באופן הדוק במה שנעשה. אלשטיין נותן אמון בגב-ים, מתלהב מאוד מהפארק בבאר שבע, ובחלקת האלוהים הקטנה שלנו אנחנו מרגישים שיש תמיכה של הבעלים".
"שוק הנדל"ן הוא בבואה של הכלכלה כולה"
כמה אתה מוטרד מתחזיות של האטה בצמיחה?
"שוק הנדל"ן הוא בבואה של הכלכלה כולה בארץ. אני רואה שקונים חברות, שחברות רב-לאומיות מרחיבות פעילות בארץ ורוצות לגדול, ובשורה התחתונה הביקושים להייטק חזקים. חברות ההייטק ששוכרות בגב-ים מתעסקות בתחומים שונים כמו חומרה, תוכנה, אינטרנט, ביוטק, סייבר, תקשורת ורפואה. לגב ים אין כמעט חברות סטארט-אפ שהן הראשונות להיפגע. החברות בגב-ים הן חברות גלובליות, רב-לאומיות ופעילות בהיקפים גדולים מאוד. חוץ מזה, ההייטק אוהב להיות לבד. בבניינים כמו שלנו את רוב ההשקעות עשה הדייר, ולכן הוא לא כל כך מהר קם ועוזב. מדובר בחברות גדולות שמכבדות הסכמים וההסכמים גם מגובים בערבויות.
"אבל גם אם משהו יקרה, השטחים האלה יתמלאו. אנחנו בונים במקומות שאנחנו מרגישים בהם בטוחים. גם לשטחים שמיקרוסופט שוכרת אצלנו בהרצליה, אבל עומדת לעזוב כי היא מקימה בימים אלה קמפוס משלה בסמוך, יש ביקושים גבוהים. מגדל TOHA שאנחנו מקימים עם אמות השקעות ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב ליד צומת דרך השלום יגאל אלון, כולל 57 אלף מ"ר כבר משווק ב-85%, אף שהוא נמצא עדיין בבנייה. ואם היו לנו עוד 20 אלף מ"ר בבניין היינו משווקים אותם בשמחה".
דווקא יש לכם זכויות למגדל נוסף צמוד ואתם לא ממהרים לממש אותן
"הוועדה המקומית הפקידה את התוכנית למגדל השני בתחילת 2018, והתוכנית כוללת עד 140 אלף מ"ר תעסוקה. יבוא היום ונחליט מתי לצאת עם הפרויקט בהחלטה משותפת עם אמות. אנחנו מאמינים גדולים בתל אביב, וצריך לזכור שבתל אביב יש ביקוש ל-120 אלף מ"ר משרדים בשנה רק כתוצאה מגידול טבעי, כך שההיצע החדש נספג בביקושים הללו. גב-ים זה 100% תפוסה".
איך זה שלא הכנתם את עצמכם בשום נקודת זמן לטרנד ההולך וגובר של חללי עבודה משותפים, שמושך אליו שוכרים כמו אש?
"לנו יש 900 אלף מ"ר של שטחים מניבים, ל-WeWork יש אולי 2% מזה. סטארט-אפ לא יכול לבוא לפארק גב-ים, ולשכור שטחים לחודש וחצי. לא סתם WeWork הוא דייר שלנו בבאר שבע וב-TOHA וריג'ס הוא דייר שלנו בהרצליה. חברה קטנה שרוצה להתחיל הולכת ל-WeWork, וכשהיא גדלה ומתרחבת היא באה אלינו. הם תחנת מעבר ראשונית וגם מכפיל כוח עבורנו. חללי העבודה המשתפים הם השלמה לבניינים הגדולים והמגדלים. חברות ההייטק חוזרות לתל אביב, לבנייני קלאס A בצירים ראשיים שמצויים בבעלות יזמים מסורתיים. לחברות גדולות חשוב להיות דיירים של בעלים אחד חזק. בניינים שאינם בצירים האלה - לא בקלאס A, עם ריבוי בעלים, ללא אפשרות לשוכרים להתרחב בבניין - לא יהיו בתחרות עם חברות הנדל"ן המניב הגדולות.
"אין לנו תחרות עם בנייני קלאס B שלא נמצאים בפריים לוקיישן, או שיש להם ריבוי בעלים, ואי-אפשר להתרחב בבניין, בניגוד למגדלים החדשים שנבנים עם קומות רחבות ויעילות וניתן להכניס אליהן יותר עובדים. היום גם שטחי הקומות גדולים יותר - קומה במגדל TOHA או בעזריאלי שרונה היא 3,000 מ"ר. חברה יכולה לשכור קומה של 3,000 מ"ר במגדל כזה או 3 קומות של 1,000 מ"ר בבניין אחר. גם אם שכר הדירה זהה, ברור שקומה אחת של 3,000 מ"ר היא יותר יעילה ואפקטיבית וניתן להכניס בה יותר עובדים.
"אמזון שאנחנו בונים לה בניין של 12 אלף מ"ר בפארק מת"ם לא תלך לבניין עם כמה בעלים. אלה שטחים אחרים - חיה אחרת, וטוב שיש גם בניינים כאלה שמשרתים טוב משתמשי קצה למשל".
מהניסיון שלך לאורך השנים, מה השתנה בשוק השכרת המשרדים?
"מה שהשתנה מבחינת דרישות השוכרים זה רווחת העובד. היום השאלה הראשונה של חברת הייטק שמעוניינת לשכור שטח, היא איזה שטחים ציבוריים יש. החברות דורשות היום חדר כושר, ושהבניין יהיה ירוק, כי אז יש פחות קרינה, מפעילים פחות מיזוג וחשבון החשמל נמוך יותר. בפארק בבאר שבע, למשל, ויתרנו על שטח של משרדים לטובת חדר כושר. מי שלא מציע שטחים ציבוריים גדולים, קומות גדולות, וסטנדרט גבוה, לא נמצא במגרש הזה בכלל".
לא כל הבניינים שלכם חדשים.
"בפארק מת"ם, למשל, יש בניינים של 40 שנה, במקביל לבניינים חדשים שנבנים כל הזמן בהתאם לביקושים. אנחנו יודעים לקחת בניין בן 40 שנה, להפשיט אותו ולעטוף אותו בקירות מסך ולחדש את כולו, עד לרמה שלא מרגישים בהבדל. באזור התעשייה הצפוני של הרצליה פיתוח היה לנו מתחם של כמה בניינים ישנים בני שלוש קומות, שכללו 3,000 מ"ר, והפכנו אותם לבניינים של 10 קומות בשטח של 81 אלף מ"ר. מנגנון ההשבחה בגב-ים הוא גם משמעותי".
"אנחנו חברה שמרנית עם פעילות מדודה"
מה לגבי פיזור סיכונים? אם בכל זאת יגיע משבר בחברות הגדולות תהיו בבעיה
"אין אחד שיגיד שאין סיכונים, אבל אצלנו הפיזור סיכונים הוא תוצאה של ביקושים. יש לנו מעל ל-200 אלף מ"ר של מבני תעשייה ומרכזים לוגיסטיים, שהיום הם תפוח אדמה לוהט בביקושים שלהם, ובגלל הביקוש אנחנו נמצאים שם חזק. למזלנו אחת מחטיבות הקרקע ההיסטוריות שלנו היא חטיבת קרקע גדולה של 130 דונם במפרץ חיפה, ממש סמוך לנקודה שבה הסינים מקימים נמל חדש. יש לנו שם מבני תעשייה שמושכרים, והקמנו שם מרלוג ראשון ונקים שם מרלוגים נוספים.
"לפני מספר שנים הקמנו מרלוג במודיעין עבור נייר חדרה, על קרקע בשטח 74 דונם שקנינו ב-2007 מסלקום בעסקת בעלי עניין. אנחנו חברה שמרנית שהפעילות שלה מדודה ונמצאת במקומות שהשחקנים הגדולים רוצים להיות. ולכן הרבה פרויקטים שאנחנו יוצאים איתם לדרך הם טיילור מייד - בניין שלם שאנחנו בונים מראש עבור לקוח שלנו כמו אפל בהרצליה ואמזון בחיפה. במקרה כזה אין סיכון בכלל. לא סתם חברות כמו אפל, גוגל ואלביט יושבות ביותר ממתחם אחד של גב-ים".
מה לגבי באר שבע? אמרת פעם שאתה רוצה לשכפל את פארק תמ"ם בחיפה לבאר שבע. אתה יכול להגיד שזה קורה?
"בבאר שבע יושבות 70 חברות. התפוסה בשני הבניינים הראשונים היא 96%. הבניין השלישי שנפתח בינואר נמצא ב-63% תפוסה ויושבות בו חברות כמו רפאל, WIX ו-IBM. המגדל הרביעי נמצא בבנייה. גם קמפוס חיל התקשוב צמוד אלינו כך שאנחנו ממש לא חוששים".
ומגורים? הקמתם שכונות היסטוריות בקריית ים שאתם עדיין מחזיקים את הקרקע שלה והחוכרים נאלצים לקבל את אישור גב-ים על כל עסקה או הרחבה וגם לשלם לכם כסף. בשנים האחרונות הקמתם גם את שכונת רמת הנשיא בחיפה. אם כבר לפזר סיכונים, למה אתם לא במגורים?
"חברה צריכה להתמקד, ואנחנו חברה של נדל"ן מניב. בשנות ה-40 גב-ים הקימה כ-400 יחידות דיור צמודות קרקע בקריית ים, שקרויה על שם גב-ים. הדירות הוחכרו לפרטיים בחכירה לדורות, ומאז משמשת גב-ים כחברה המשכנת. במהלך השנים, חלק מהדירות נמכרו לחוכרים לפי בקשתם. תחום המגורים בגב-ים אינו ליבת העסקים שלה, ועל כן לנו כוונה בעתיד הנראה לעין, ליזום פרויקט כזה או אחר בקריית ים".
אתה מפרגן לתחרות, אבל כשמליסרון ביקשה להקים אזור תעסוקה בטירת הכרמל מאות מטרים בלבד מפארק מת"ם, עיריית חיפה הגישה התנגדות לתוכנית כדי שלא תהיה תחרות לפארק שלכם
"אני מכיר את ההתנגדות הזאת והיא הוסרה בסוף, והתב"ע אושרה. מליסרון תבנה את הפרויקט אבל פארק מת"ם יש אחד בארץ. הפארק הוקם ב-1970 ורכשנו את הקרקע ב-1999 מהחברה הכלכלית חיפה, עם 60 אלף מ"ר שטחי משרדים קיימים. היום יש לנו בפארק מת"ם 250 אלף מ"ר שטחים בנויים ועם השטחים שנמצאים בבנייה, 300 אלף מ"ר סה"כ. בנוסף לזה יש לנו עתודות קרקע לעוד 200 אלף מ"ר".