דירות גג בראשון-לציון / צילום: shutterstock
לפני כמה חודשים החליט ג', תושב ראשון-לציון, למכור את דירתו בעיר. הדירה הייתה בקומה הרביעית בבניין ישן ללא מעלית שנבנה ב-1975. ג' היה מעוניין למכור את הדירה בהקדם ולכן הוריד את המחיר. לאחר זמן קצר הגיע לדירה קונה פוטנציאלי והשניים גיבשו חוזה למכירת הדירה. כמו אזרח טוב, לפני שחתם על החוזה, פנה ג' לעירייה כדי לשחרר את הדירה מחובות ולברר האם המכירה תהיה כרוכה מבחינתו בתשלומים נוספים.
אלא שאז התברר לו שבעקבות המכירה יהיה עליו לשלם היטל השבחה בגין האופציה לבנות חדר על הגג.
מה גובה התשלום שנדרשת לשלם?
"בסופו של דבר דרשו ממני 10,300 שקל. בהתחלה היה שם סכום של 40 אלף, ולא הבנתי איך הגיעו לסכום הסופי".
חשבת לערער?
"הערעור הוא לא כזה פשוט: צריך לנסוע לירושלים, להפסיד ימי עבודה. הערעור הוא לא על עצם העובדה שיש היטל השבחה, אלא על הסכום. הייתי חוסך 1,000 שקל, אבל מפסיד עוד יותר. בסופו של דבר מכרתי את הדירה ושילמתי את הסכום.
"בעירייה הציעו לי לגלגל את הסכום על הקונה, אבל קודם כול לא ידעתי על ההיטל כשהתחלתי לנסות למכור את הדירה. שנית, מדובר בדירה בקומה רביעית בלי מעלית, יש סיבות דווקא להוזלת הנכס ולא לייקור וקשה למצוא קונה שיסכים להוסיף כסף. מלכתחילה הייתי צריך להוריד את המחיר".
"לוקחים מס סמוי"
ג' לא לבד. לפני שנה, ביולי 2018, נכנס לתוקף תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, שבו נקבע בין היתר כי "חובת תשלום היטל השבחה לגבי רכוש משותף בבית משותף שלפי טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת - כדוגמת הרחבת דירה ו/או חדר יציאה לגג מתוך הדירה - תחול על בעל אותה דירה ולא על כלל בעלי הדירות לפי חלקיהם היחסיים ברכוש המשותף".
איך התיקון קשור למקרה שלפנינו? ב-2012 פורסמה תוכנית המאפשרת לדיירי קומות אחרונות בבניינים הוספת חדר יציאה לגג, שהיציאה ממנו תהיה רק מתוך הדירה. אלא שבמרבית המקרים הגגות אינם מוצמדים דווקא לבעלי הדירות בקומה העליונה, ולא תמיד נמצאים בבעלותם, אלא הם מהווים רכוש משותף של כלל הדיירים.
לפיכך, בעלי דירות שמעוניינים לממש את האופציה לבנייה צריכים לבקש "רשות" מכל הדיירים האחרים או לחלופין לשלם להם תמורת זכויותיהם בגג. תיקון 126 קבע כי מתוכנית כמו זו של הוספת חדר יציאה לגג יכולים ליהנות רק דיירי הקומה העליונה ולכן הם יהיו אלה שיחויבו בהיטל השבחה - או בעת מימוש האופציה או בעת המכירה של הנכס.
ג', המיוצג באמצעות עו"ד בלה מירקוביץ, זועם. "אני מבין שצריך לשלם היטל השבחה אם בונים, אבל אם לא בונים? זה תשלום סתם. מס סמוי. לקחת פשוט כסף בלי שום התחייבות", אומר ג'. "אפילו אם הייתי רוצה לבנות משהו על הגג, הייתי צריך להחתים את כל הדיירים ואם דייר אחד היה נגדי, הלך עליי. בדרך כלל זה לא ישים כי מי שרוצה לבנות תלוי באנשים אחרים. ומי גר בקומה רביעית בלי מעלית? אלה לא אנשים עשירים שיש להם כמה מאות אלפי שקלים לבנות חדר על הגג".
ראשון-לציון אינה היחידה - גם ערים אחרות שבהן יש תוכנית להוספת חדר בגג, כמו הרצליה וחולון, גובות היטל השבחה לפי התיקון לחוק, אפילו שבניית החדר על הגג אינה ישימה במקרים רבים.
אופן החישוב לא ברור
בעיה נוספת עם תיקון 126 נוגעת לבניינים שנבנו לפני 1980 ונכללים בתמ"א 38 המאפשרת את חיזוק הבניין, שיפוצו והוספת ממ"ד לדירות. משמעות מימוש האופציה לבניית חדר על הגג היא למעשה הסכמת בעלי יתר הדירות להעברת הגג וזכויות הבנייה בו לבעל הדירה העליונה. פירוש הדבר בפועל הוא ויתור של בעלי הדירות על זכויות ברכוש המשותף בבניין, דבר שיפגע בתמורה שהם יקבלו מתמ"א 38 ומוריד את הסיכוי למימוש של פרויקט.
לדברי השמאים רונן וגנר ועינת כרובי, מכוח תמ"א 38 יכולים בעלי הדירות בבניינים הישנים ליהנות מיתרונות רבים הכוללים את חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה, שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת חדר ממ"ד, מרפסות שמש ושדרוגים נוספים. וגנר וכרובי מעריכים כי השווי המצטבר של התוספות מכוח תמ"א 38 מגיע לכחצי מיליון שקל לדירה אחת.
"לא צריך להיות איש מקצוע דגול כדי להבין כי התמורה לדיירים מכוח תמ"א 38 גבוהה משמעותית מהתמורה שהם יכולים לקבל מבעל הדירה העליונה עבור חדר יציאה לגג. לכן ברור כי כל אחד מהדיירים יעדיף שלא למכור לבעל הדירה העליונה את הזכות לבנות בגג תמורת נזיד עדשים ובכך להפסיד מאות אלפי שקלים, וחמור מכך להפקיר את ביטחון משפחתו אשר תמשיך לחיות בבית לא ממוגן בעת מלחמה ובעת רעידת אדמה", הם אומרים.
לדבריהם, אף שההיתכנות לבניית חדר יציאה לגג היא מזערית, אם בכלל קיימת, העיריות דורשות היטל השבחה בסכומים של עשרות אלפי שקלים, גם מכל מי שמוכר דירה בקומה העליונה בבניינים משותפים ותיקים העומדים בתנאי תמ"א 38 .
"הרצון להעשיר את הקופה הציבורית, ב'שיטת מצליח', גורמת לאזרח הקטן עוגמת נפש רבה בכך שהוא נאלץ להתמודד עם העירייה או לשלם לה תמורה עבור כלום. הוא למעשה נדרש לשלם היטל השבחה אף שהדירה שאותה מכר לא הושבחה כלל", הם אומרים.
תגובה: "מחויבים לפי החוק"
מעיריית ראשון-לציון נמסר בתגובה: "תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה קובע לגבי השבחה ברכוש משותף (למשל גג הבניין) כי היטל ההשבחה יחול על הדייר שלדירתו ניתן להצמיד את הרכוש המשותף, גם אם הגג לא הוצמד לדירה בפנקס המקרקעין.
"המשמעות היא שהוועדות מקומיות מחויבות לחייב בהיטל השבחה את בעלי הדירות בקומה העליונה, בשל התוכניות לחדרים על הגג, גם אם הגג אינו צמוד לדירה. בעבר הוועדה המקומית ראשון-לציון לא נהגה לחייב בעלי דירות שהגג לא היה צמוד לדירתם, אולם מאז התיקון היא חייבת לפעול כך.
"בעקבות התיקון הוצאו שומות השבחה, בעקבות מימוש, לכ-100 בעלי דירות בראשון-לציון. גובה ההיטל מוערך בממוצע ב-20 אלף שקל. בשומת היטל ההשבחה ניתנת הפחתה בשל הצורך בהסדרה קניינית ובעבודות התאמה פיזיות, בשיעור הנע בין 30% ל-50% - תלוי בנסיבות המקרה. כמו כן, אם בבניין הוגשה בקשה להיתר לחיזוק הבניין, תינתן הפחתה נוספת.
"לוועדת הערר הוגשו כמה עררים על ידי בעלי דירות שחויבו בהיטל השבחה בעקבות התיקון לחוק. הוועדה המקומית תפעל בהתאם להחלטות שיתקבלו בנושא".