"יש לא מעט מקומות שאף יזם לא נכנס אליהם, משום שהם לא כלכליים", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, שמכיר מקרוב את שאלת הכלכליות בפרויקטים של פינוי-בינוי.
עתידם של פרויקטים כאלה תלוי בחישוב מדויק של זכויות הבנייה שיקבלו היזמים - כמה דירות חדשות ולפעמים גם שטחי מסחר הם יקבלו תמורת כל דירה ישנה. פחות מדי זכויות בנייה יגרמו לחוסר כדאיות כלכלית לפרויקטים, ואילו זכויות בנייה רבות מדי יהיו רווחיות עבור היזמים, אך עלולות לפגוע באיכות החיים של התושבים ויעמיסו על התשתיות.
אז איך קובעים מה ההיקף הנכון של הזכויות הללו? השמאי ליאור יוסף בדש ערך לאחרונה בדיקה מקיפה של מיזמי התחדשות עירונית במרכז הארץ, וניסה להתחקות אחר נוסחאות המכפילים של אותם פרויקטים ולמפות אותם.
מכפיל "פינוי-בינוי" הוא היחס שבין מספר יחידות הדיור המקוריות שהיו במתחם, לפני הריסתו, לבין מספר הדירות שיוקמו בפרויקט החדש. לדוגמה, אם המכפיל הוא חמש, זה אומר שעל כל דירה שהייתה בפרויקט בטרם נהרס, יוקמו חמש דירות חדשות. אחת מהן תיועד לבעל הדירה המקורי, וארבע הנוספות יימכרו בשוק החופשי.
נכון ששאלת המכפילים רלוונטית גם לפרויקטים של תמ"א 38, אך מדובר במספרים שונים לגמרי, מכיוון שבגלל אופיים של פרויקטי פינוי-בינוי, המכפילים הנדרשים לכלכליות גבוהים בהרבה.
ממצאי הבדיקה שערך בדש אינם מעודדים.
רק ממש במרכז הארץ ובלב גוש דן אפשר להסתפק בשלוש דירות חדשות על כל אחת ישנה. ברגע שמתרחקים אפילו לבת ים, מספר הדירות הדרושות "קופץ" לשיעורים שיהיה קשה לעמוד בהם.
יזם פרטי רוצה יותר, העיר רוצה פחות
לדברי בדש יש שלושה גורמים המשפיעים על המכפיל: מי יזם את הפרויקט, הרווחיות של היזם והאם יש או אין היטל השבחה.
1. הרווחיות הנדרשת ליזם
"המכפיל הוא פונקציה של רווחיות ליזם. מנסים להגיע למכפיל שהעירייה תוכל לעמוד במשמעויות התכנוניות שלו ובהשפעתו על הסביבה, על התשתיות וכו', ומצד שני לתת ליזם מספיק 'כדאיות כלכלית' ליישם את הפרויקט. בין היתר זה בא לידי ביטוי בכך, שבאזורים חלשים יותר, כמו לוד ואשדוד - שבהם ערך הדירות נמוך יותר, המכפיל הנדרש הרבה יותר גבוה מזה של תל אביב", אומר בדש.
2. מי יזם את הפרויקט
גובה המכפיל הנדרש גם מאוד תלוי במי שיזם את תכנון הפרויקט. כשהעירייה היא היזמית, המכפילים נמוכים יותר בדרך כלל, מכיוון שהיא רואה לנגד עיניה בעיקר את השיקולים שלה. כשמדובר בגורם לאומי שיוזם את הבנייה, המכפיל עולה משמעותית, שכן המדינה רוצה להשיג בנייה של כמה שיותר דירות, ומתחשבת פחות בצרכים של הרשות המקומית שאמורה לספק גנים, בתי ספר ומחלקות רווחה לכל התושבים שיתווספו. במקרה של יזם פרטי, באופן טבעי הוא ינסה להגיע למכפיל גבוה ככל הניתן, שכן כך הפרויקט יהיה יותר כלכלי עבורו.
"קח לדוגמה את התוכנית שאושרה באחרונה על ידי הוותמ"ל במתחם ש"י עגנון בנתניה", מדגים בדש. "המכפיל שם גבוה מארבע. לעומת זאת, פרויקטים אחרים בנתניה קיבלו מכפילים של שלוש. ממש רואים את הניגוד בין האינטרס הלאומי לאינטרס המקומי בתוכניות הללו".
3. יש או אין היטל השבחה
כשיזם פרטי מחליט לקדם תוכנית של פינוי-בינוי, הוא לוקח שמאי, שעושה דוח, הבודק את ההכנסות הצפויות מהפרויקט ואת העלויות של היזם שכוללות גם את הדירות שיוקצו לדיירים המקוריים בפרויקט החדש, את התמורות שיש לשלם למי מהם שאינו מעוניין להשתתף בפרויקט ואת הרווחיות שנובעת מהפרויקט, תחת מספר מכפילים, עד שמגיעים למכפיל שנראה ליזם מספיק, אך גם יעבור את הרשות המקומית.
בין לבין, קיימת שאלה גדולה, האם היזם יחויב בהיטל השבחה על ידי העירייה, או שיהיה פטור. אם יחויב - המשמעות היא הגדלת העלויות שלו, מה שיגרום לו לדרוש מכפיל גבוה יותר.
אפילו בת ים לא מספיק קרובה לתל אביב
לצורך הבדיקה שערך בדש הוא סקר 35 פרויקטים במרכז הארץ, שאושרו בוועדות התכנון והבנייה החל מאמצע העשור הקודם.
כתוצאה מהבדיקה מצא בדש "אזורים טובים" ו"אזורים נחותים". באזורים הטובים, הממוצע שהתקבל הוא 3.3, כלומר על כל דירה שתיהרס יוקמו 3.3 דירות חדשות. בין המתחמים שנכללו ברשימה הזו: מתחם לה גווארדיה בשכונת יד אליהו בתל אביב, מתחם דפנה שליד בית החולים איכילוב בתל אביב, מתחם רקנאטי בתל אביב, מתחם ההסתדרות בגבעתיים, מתחם ברנדיס ברעננה, מתחמי יוספטל והחלוץ ברמת השרון, מתחם שלמה המלך בקריית אונו ועוד.
באזורים שאותם הגדיר בדש בינוניים/נחותים התקבל מכפיל ממוצע של 4.9. במתחמים הללו נכללים הפרויקטים במתחם הציונות בלוד, ציר יוספטל בבת ים, מתחם האצ"ל ברחובות, שכונת פוזננסקי ומתחם דגניה בראשון לציון.
שימו לב, אפילו בבת ים, הסמוכה לתל אביב ומיועדת להפוך לחלק ממנה, המכפיל גבוה בהרבה מאשר בתל אביב.
לצורך המיפוי התייחסנו כאן רק לתוכניות שאושרו בחמש השנים האחרונות, כ-20 במספר.
המכפילים, ואת זה חייבים להדגיש, משתנים לא רק מעיר לעיר, אלא גם משכונה לשכונה; המכפיל של מתחם רקנאטי ברמת אביב היה הנמוך ביותר שנמצא - 2.1 בלבד; לעומתו, במתחם לה גארדיה בדרום העיר תל אביב המכפיל הגיע ל-3.5.
ואכן, המכפילים הנמוכים ביותר מושגים בשכונות הטובות ביותר ובערים המבוקשות ביותר, ואילו המכפילים הגבוהים יותר נמצאים בשכונות ובערים מבוקשות פחות, כמו לוד ואשדוד.
בדש התמקד במרכז הארץ, אולם אם בודקים מה קורה מחוץ לגוש דן, רואים את המכפילים מטפסים עוד יותר למעלה: לפני שבועות אחדים יצא לדרך פרויקט גדול של פינוי-בינוי בשכונת נווה דוד בחיפה, של חברת אלמוג: במקום 74 דירות שיש בבניינים שנהרסו, ייבנו 437 דירות חדשות, כלומר מכפיל של 5.9 - כמעט שש דירות חדשות לכל אחת ישנה. בפרויקט סיטי פארק, של חברת בהרי, ברחוב האלון ביבנה ייבנו 920 דירות במקום 160 - מכפיל של 5.75.
הבעיה שמכפילים אלה, שמגלמים זינוק של כמעט פי שישה במספר הדירות שיוקמו בפרויקטים הללו, ייאלצו את העיריות לתת מענה בתשתיות, והשאלה אם יש להן תמיד אפשרות לעשות זאת. כמעט תמיד לערים קטנות זה יהיה קשה במיוחד.
בעשור האחרון: המכפילים בעלייה
אחד הדברים שבדש שם לב אליהם הוא, שעם הזמן המכפילים עולים ואם בעשור הקודם ניתן היה למצוא מכפילים שקטנים משלוש - היום קשה מאוד כבר למצוא אותם.
יש כמה סיבות לתופעה הזו: האחת, הסטנדרטים של הבנייה זינקו בעשור וחצי האחרון, והצטרפו לעלויות הבנייה שעלו. סיבה נוספת היא שהראייה התכנונית של הרשויות הולכת לקראת ציפוף גדול יותר של הערים - כלומר הרשויות עצמן דורשות יותר דירות. ביטוי לזה ראינו רק בשבועות האחרונים, כשמינהל התכנון הודיע כי בכוונתו לשנות את נוסחאות הציפוף, ובמסמך המדיניות שמקדמת עיריית תל אביב, לפיו מספר הדירות בפרויקטים יגדל ושטחן יקטן.
הבעיה: בשכונות זולות אין סיכוי לפרויקטים
אחת הבעיות הגדולות ביותר בפרויקטים של פינוי-בינוי היא הכפפת עקרונות התכנון לעקרונות הכלכלה. זה נחשב מובן מאליו, אבל פרויקטים כאלה לא מקודמים רק על סמך שיקולים תכנוניים נקיים, אלא גם על סמך ניתוחי כדאיות. במצב של עליות מחירים, או בשכונות יקרות, קל יותר לבצע פרויקטים מסוג זה, כי ההיתכנות הכלכלית ליזמים - עולה. במצב של ירידות מחירים, ובשכונות זולות - צריך מכפילים גבוהים במיוחד, שמאיינים למעשה את הפרויקטים.
אם נחזור להשוואה לפרויקטים של תמ"א 38 - תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בתמורה לזכויות בנייה - שם אפשר לראות היתכנות כלכלית שמוציאה פרויקטים לדרך באשדוד, בזיכרון יעקב, בקריות ואפילו בעכו. פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם צריך להרוס את הבניין ולממן לדיירים דיור חלופי למשך שנים אחדות הם יקרים בהרבה ליזם - והסיכוי לראות אותם יוצאים לפועל באזורים אלו, קטן כתוצאה מכך בהרבה.
דידי ימין, בעל קבוצת ימין נסים וסגן יו"ר ארגון הקבלנים של אשקלון והסביבה, סיפר לפני כחצי שנה ל"גלובס", כי הוא מנסה להקים פרויקט במיקום טוב באשקלון ולא מצליח, כי הגיע למכפיל שבע. "אשקלון זו אפילו לא פריפריה עמוקה. יש אזורים מעבר לבאר שבע, או שלומי, שלא תהיה בהם התחדשות עירונית לעולם", אמר לנו אז ימין.
יש גם עניין של הזמן הרב שעובר עד שהפרויקט מאושר. כל עוד המחירים עולים, הפרויקט נשאר אטרקטיבי ליזם. אולם מה קורה במקרה של ירידה או קיפאון? "כשהמחירים ירדו, היזם ירגיש מיד בירידה בהכנסות שהוא אמור לקבל מהפרויקט, והוא יבטל אותו, או ידרוש להעלות את המכפיל. אבל העלאת המכפיל משמעה שינוי בתוכנית ושוב נכנסנו למעגל שייקח שנים", מסכם בדש.
בשורה התחתונה, הבדיקה שעשה בדש ממחישה את האתגר העצום העומד לפתח הפינוי-בינוי - מחוץ למעגל הכי מצומצם וקרוב לתל אביב, זה מגרד את הכלכליות, או לא כלכלי בכלל, והממשלה החדשה תצטרך למצוא פתרונות מעשיים.
"קל להיתפס לעניין של המכפיל, אבל הרבה דברים משפיעים על הכלכליות"
חברת אשדר היא היזמית בפרויקט במתחם רקנאטי ברמת אביב, שיצא לפני חודשים אחדים לדרך אחרי כמעט 20 שנה בצנרת התכנון והרישוי.
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, סבור שהמכפיל אינו חזות הכל: "קל להיתפס לעניין של מכפיל, כמי שנותן את התוצאה המדויקת לעניין כלכליות הפרויקט. העניין הוא שכלכליות הפרויקט אינו מורכב רק מהמכפיל, אלא מהרבה מאוד גורמים נוספים שמשפיעים על העלויות וההכנסות.
"הראשון שבהם הוא השטח הממוצע של יחידת הדיור בתוכנית החדשה. יש מקומות שבהם אישרו מכפיל 3, אבל עם שטח דירה ממוצע של 80 מ"ר; יש מקום שבו אישרו מכפיל מכפיל נמוך יותר אבל עם שטח ממוצע של 110 מ"ר ליחידת דיור. וזה משפיע מאוד על השטח שאתה נותן לדיירים המתפנים.
"לכאורה, התמורה שאתה נותן לדיירים זה עלויות הבנייה של הדירה החדשה. ואולם ברגע שלא נותנים לך זכויות בנייה, ושטח הדירות קטן מדי, אתה משקיע בדיירים לא רק את עלויות הבנייה, אלא גם את שווי הקרקע של השטחים הללו שאתה גורע מהדירות שיש לך כיזם למכור. פרמטרים אחרים הם פרמטרים תכנוניים של הפרויקט, לדוגמה כמה קומות אישרו לנו והאם זה מאפשר להקמת ארבע דירות בקומה או חמש או שש, ובמקרים אחרים גם פחות מארבע דירות בקומה, מה שמאפשר לייצר תמהיל של דירות מיוחדות, שמאפשר לך להעלות את שווי המטר הרבוע של הדירות בפרויקט. אם אתה מייצר דופלקסים, או מספר קומות של פנטהאוזים, אתה ממקסם את שווי השטחים שנקבעו בתוכנית.
"עוד נושאים תכנוניים שקובעים את הכלכליות, בנוסף למכפיל, הם למשל חניונים תת קרקעיים. הגבלות של שטח חלחול וצמצום החניונים יכולים לגרום לזה שאתה מתחפר ל-4 ו-5 מפלסים וזה מייקר מאוד את הפרויקט".
כיצד הסתדרתם עם מכפיל נמוך בפרויקט רקנאטי?
"ערכי הקרקע שם גבוהים יחסית גם בתל אביב. ערכי קרקע בפרויקטים במזרח העיר נמוכים בהרבה ולכן צורכים מכפיל גבוה יותר. נוסף לכך, בפרויקט הזה הצלחנו לייצר דירות מיוחדות בכמות גדולה יחסית במסגרת הקומות שניתנו לנו, מה שהעלה את ערך השטחים וגם שטחי הדירות היו גדולים, בהשוואה לאלו שאושרו באזורי לה גארדיה ומזרח העיר. שם מדברים על 80-85 מ"ר שטחים עיקריים, כשברקנאטי הגענו לסדרי גודל של 110-120 מ"ר עיקרי ליחידת דיור".
תוכניות בינוי פינוי מותנות למעשה במצב השוק. האם יכול לקרות שאחרי שנים שקידמו תוכנית לפי מכפיל מסוים, יתברר שהוא כבר לא אקטואלי?
"זה בהחלט יכול להיות. הרבה פעמים יש גם פערים בין התחשיב הכלכלי של היזם לבין התחשיב שנעשה על ידי הרשויות, שנותנות מכפילים ביד קפוצה. לפעמים הזמן עושה את שלו והופך את הפרויקט לכלכלי, אבל גם בסביבה שאין ירידת מחירים, מכפיל קמצני עשוי להביא אותך למסקנה שאין כלכליות לפרויקט.
"בשלבים שבהם התחשיבים נעשים, הם לא מדויקים. ויש שם סטיות לא בגלל שהשוק משתנה, אלא משום שזה מבוסס על תכנון ברמה של תב"ע (תכנית בניין עיר). אין תכנון מפורט, אתה לא יודע בדיוק את סוג הקרקע ואת מגבלות התכנון ולפעמים חשבת שתרד ל-3 מפלסי חנייה ולפתע אתה מגיע ל-4, ופתאום מבקשים ממך שפינוי האשפה יהיה מתת הקרקע ולא מחדרי אשפה, מה שמצריך להכניס מכוניות אשפה לתוך החניון וזה מייקר בצורה דרמטית את העלויות.
"כשהשוק עולה, הפרויקט יודע לבלוע את העלויות הנוספות הללו. כשזה לא המצב, יכול בהחלט לקרות שפרויקטים שאושרו - לא יתממשו".