פרויקט הולילנד הנוכחי. עוד שבעה בניינים יצטרפו לפרויקט / צילום: אלבטרוס
מגפת הקורונה מטלטלת את חיינו ויש לה גם השפעה משמעותית על תחום הנדל"ן. הממשלה עשתה מאמץ גדול כדי לאפשר לקבלנים להמשיך לעבוד גם בימי הסגר, מתוך ידיעה שמדובר בענף עתיר כוח אדם ומתוך הבנה שעצירת הבנייה בימים אלה תצמצם את היצע הדירות בטווח הבינוני. למרות זאת המגפה השפיעה ועוד תשפיע גם על הענף.
השבוע אנחנו מפרסמים ב"גלובס" סדרת כתבות שבודקת חמישה סגמנטים בתחום הנדל"ן. היום נעסוק בתחום הדיור למגורים. מה יקרה למחירי הנדל"ן בעקבות הקורונה, מה הממשלה יכולה לעשות ולאיזה תמריצים הקבלנים והיזמים זקוקים
כלל אצבע נדל"ני קובע שפרויקט שנסיבות הקמתו שנויות במחלוקת - עתיד לסבול גם בהמשך. התחנה המרכזית החדשה בתל אביב שקרסה כלכלית, מגדלי חוף הכרמל בחיפה שלא הפכו ללהיט, וגם המרינה בהרצליה שבעלי הדירות שבה נגררו עד לזמן האחרון לבתי משפט, לסבך של משפטים וערעורים - הן דוגמאות טובות לכלל הזה. עם קשר או בלי, מתחם הולילנד בירושלים נחשב למעורר מחלוקת. בפרויקט יש דירות יוקרה במחירים גבוהים, ואולם אלה תקועים כבר כמה שנים, והמתחם עצמו אינו מתאפיין במספר גדול של עסקאות. הקורונה צמצמה עוד יותר את מספרן, וברבעון השני נמכרה דירה בודדת.
מתחם הולילנד מפורסם בכל הארץ, ולא מהסיבות הנכונות. הסיבה הראשונה היא כמובן פרשת השחיתות שנושאת את שם המקום, שבמסגרתה הורשעו יזמי נדל"ן ובכירים בעיריית ירושלים, ובראשם ראש העירייה לשעבר ומי שכיהן מאוחר יותר כראש ממשלה - אהוד אולמרט במתן ובקבלת שוחד, כדי להגדיל את מספר יחידות הדיור שהוקמו במתחם.
ההקשר השני שבו מפורסם המתחם הזה, הוא חזותו, שבולטת באופן צורם לעומת סביבתו. שורה של חמישה מבנים גבוהים בני כ-10 קומות במזרח המתחם, שמחוברים ביניהם במעין גשר, ומתחתם מבנים מדורגים, שהוקמו במורדות ההר, ומעליהם מגדל. עוד שני מבנים מהדגם הזה נמצאים בחלקה המערבי ומגדלים נוספים יוקמו בעתיד. "רובוטריקים", "מפלצות", הם בין שלל הכינויים שספגו מבני המתחם. תלונה תכנונית אחרת נעוצה במיעוט מקומות החניה לאורחים, שנאלצים להחנות את מכוניותיהם במרחק רב מדירת היעד. אחרים גורסים שירושלמים פחות אוהבים את הצפיפות הגדולה של הפרויקט.
המחירים הגבוהים מורידים את הביקוש
כך או אחרת, ירושלמים רבים אינם מאוהבים בהולילנד. ב-2018 בוצעו במתחם 17 עסקאות, על פי רשות המסים; ב-2019 נרשמו בו 16 עסקאות, ואילו השנה נפתחה יחסית לא רע, כשברבעון הראשון שלה נרשמו 8 עסקאות. ואולם ברבעון השני נרשמה בו כאמור עסקה בודדת, ובחודש יולי בוצעה בו עסקה נוספת, ונכון לעכשיו לא נראה שעידן הקורונה מיטיב עם הולילנד.
"השוק בהולילנד אף פעם לא היה 'אש', גם כשבמקומות אחרים עסקאות רצו", אומרת המתווכת דורין אביטן מסוכנות פרומיס, שפועלת בשכונות המערביות של העיר. אין לה הסבר לתופעה הזו, ואולם ברור שאין בין פרשיית השחיתות של תחילת שנות האלפיים לבין מציאות הנדל"ן של 2020 דבר. אולי עצם היות השכונה יקרה, מוריד בדרך הטבע את הביקושים.
עמי קסיר, בעלי סוכנות התיווך "פסגות נדל"ן", חוזר לעניין של שכונה במחלוקת: "יש חילוקי דעות על השכונה. יש כאלה שמאוד רוצים, ויש כאלה שלא מוכנים להיכנס לדבר הזה. מי שגר שם אוהב את המקום, ואין גם הרבה דירות למכירה יחסית".
התוצאה של מאזן הכוחות בין המוכרים לקונים, היא שהקיפאון שמאפיין את מספר העסקאות שבשכונה, בא לידי ביטוי גם במחירי הדירות. אלה נותרו קפואים פחות או יותר. כך למשל, רוב העסקאות שבוצעו בחמש השנים האחרונות הן של דירות חמישה חדרים במגדל שנמצא ברחוב אברהם פררה 1, שבצפון המתחם, בטווח מחירים של 3.2-3.3 מיליון שקל. בתחילת מרץ, רגע לפני הקורונה, נמכרה דירה כזו בקומה ה-16 ב-3.025 מיליון שקל, במה שנחשב לעסקה נמוכה במיוחד. האם מדובר בסימן לירידת מחירים בפרויקט היוקרתי? לא. בעסקה הראשונה שבוצעה במתחם בתקופת הקורונה, בסוף אותו החודש, נמכרה ברחוב אברהם פררה 5 דירה דומה ב-3.2 מיליון שקל. חזרנו לטווח המחירים הרגיל. שתי העסקאות שנעשו ברבעונים השני והשלישי של השנה, בוצעו במבנה חדש יחסית שנמצא במערב המתחם, ברחוב אברהם פררה 12; בראשונה נמכרה דירת 3 חדרים ב-2.16 מיליון שקל ובשנייה נמכרה דירת 4 חדרים ב-2.6 מיליון שקל. ירידות מחיר? ממש לא.
"המחירים בשכונה נותרו יציבים ולא זזו יותר מידי קדימה", מסכים קסיר, ומעריך ש"אחד הדברים שמרתיעים קצת קונים זה דמי הניהול שצריך לשלם שם. יש חדר כושר, שומר, ודמי ניהול של דירות רגילות של 4 חדרים מגיעים במקום ל-500-550 שקל. ירושלמים לא מורגלים לדברים כאלה".
עיון בלוח yad2 מעלה, שבמתחם מוצעות בשעה זו כ-25 דירות. אף לא אחת מהן מוצעת למכירה במחיר שניתן להגדרה "מציאה". "אין ירידות מחיר", אומרת אביטן. "הקונים מנסים להוריד את המוכרים אבל המוכרים לא ממהרים, ואין ירידות מחירים".
ככלל, היא מסבירה, "הקורונה עשתה סדר בדברים. הקונים באמת רוצים לקנות והמוכרים באמת רוצים למכור. מי שרוצה לבלבל את השכל - לא מוצא את עצמו. הקורונה סיננה את אלה שרוצים לברר כמה הם יכולים לקבל על הדירה שלהם, ואת אלה שעוד לא סגורים עם עצמם איזה דירה בדיוק הם רוצים, או שרוצים לחפש דירות בהנחות משוגעות. ואלה שרצו 4 מיליון שקל על דירה ששווה 3 ומשהו מיליון שקל, בתקווה שימצאו דג שמן, הבינו שהסיכוי לזה אפסי והם עושים לעצמם את החישוב. לא צריך להיות גאון היום כדי להיכנס לאתר מדלן או לרשות המסים ולבדוק מחירים. זו גם הסיבה, שעסקאות היום נסגרות הרבה יותר במהירות מאשר לפני הקורונה. אנשים רואים, אוהבים ומתקדמים".
המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות
אבל בהולילנד, כמו בהולילנד - הדברים מתנהלים בעצלתיים, מסכימה אביטן. אולי הקונים והמוכרים יותר רציניים מבעבר, אבל עסקאות אין.
קסיר מסויג מעט, אבל מגיע לאותה מסקנה: "נכון שהשוק בחודשים האחרונים השתפר, אבל לא השתחרר לגמרי מאווירת הקורונה, והולילנד ממשיכה בדרכה מלפני הקורונה, כלומר המצב סטטי. ללא עליות וללא ירידות. אין יותר מדי דרישה מצד תושבים שמגיעים מחוץ לשכונה, ואילו אנשים שגרים שם לא מוכרים כל כך מהר", הוא אומר.
בתקופה האחרונה מעידים אנשי נדל"ן ובעלי דירות, כי יש קונים שמצפים מהמוכרים להוריד את מחירי הדירות באופן משמעותי. "הקונים מחפשים בימים הללו, ולא רק בהולילנד, נכסים ב'מחירי קורונה'. אבל במיוחד בהולילנד המוכרים מתעקשים למכור במחירי היעד שלהם ולא לרדת. רמת ההתפשרות במחיר אינה גבוהה, וזו כנראה סיבה נוספת למיעוט בעסקאות בימים הללו", מסכם קסיר.