מדד תשומות הבנייה / איור: מרינה זלוצ'ין
מדד תשומות הבניה מודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית בתי מגורים- כמו: בטון, ברזל, צינורות, חלונות וכו'.. מחירי החומרים והשירותים נאספים ממדגם של סיטונאים ויצרנים, המספקים חומרים ושירותים לקבלנים בכל אזורי הארץ. המחירים הנמדדים הם אלה שמשלמים הקבלנים הראשיים וקבלני המשנה למשווקים לסוגיהם.
שינויים אלו במחירי עלות הבניה מודדת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), אשר אוספת נתונים מדי חודש ומפרסמת בכל ה-15 לחודש את השינוי במדד.
מדד תשומות הבנייה בשנים האחרונות עולה בקצב מוגבר כאשר בשנה האחרונה על רקע עליית המדרגה באינפלציה, מדד תשומות הבנייה עולה בקצב העולה על 5% בעיקר בשל עליית חומרי הגלם ושכר העבודה.
כיצד המדד משפיע על רוכשי דירות?
המשמעות של מדד תשומות הבניה היא ענקית לרוכשי הדירות - התשלומים שלהם לקבלנים מתייקרים. איך? כאשר קבלן מתחיל לבנות דירה ישנם מחירי עלות לכל חומר ושירות בבנייה, אבל יכול להיות שהמחירים עם הזמן יעלו וכתוצאה מכך הוא יכול להפסיד מעסקת המכירה שלו. לכן, הקבלנים מצמידים את מחירי עלויות הבניה למדד תשומות הבנייה ובכך אם מחירי הבניה יעלו אנו נצטרך להוסיף על עליית המחירים. חשוב להדגיש כי המדד מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.
לדוגמא- אם יתרת התשלומים שלכם לקבלן עומדת על 1,000,000 ₪ ומדד תשומות הבנייה עלה עד מועד התשלום ב- 0.5%, תצטרכו לשלם סכום נוסף של 5,000 ₪.
מדד תשומות הבניה הוא מדד שלא ניתן לעקוב אחריו, לא ניתן להצמיד את הכסף אליו ולקבל תשואה ריאלית (כמו שניתן לעשות ביחס למדד המחירים לצרכן), לכן, לא ניתן לגדר אותו (להגן מפני עלייתו) וזו כמובן בעיה לרוכשי הדירות. המדד יכול לברוח כלפי מעלה והם חשופים, בעוד שאת המכשירים האחרים - מדד מחירי הדירות, הצמדה למט"ח הם יכולים לגדר ולהגן מפני עלייתם.
לאחרונה הוגדר תיקון בחוק המכר לפיו מדד תשומות הבנייה - שלוקח בחשבון את עליית מרכיב הקרקע - לא ישמש להצמדה של התשלומים של רוכשי הדירות. יש בכך הגיון רב שכן על רוכש הדירה לשלם על עליית מחירי התשומות ולא על הקרקע שכבר הקבלן רכש ואינה מייקרת את עלויותיו. כלומר, אם הקבלן רוצה להגן על הוצאותיו מפני התייקרות הוא יכול לעשות זאת, אבל לא בהצמדה למכלול העלויות, אלא רק לעלויות שנותרו - התשומות השוטפות. בכך, צפוי שההוצאות יופחתו בהמשך.
איך מגנים מפני עלייה במדד תשומות הבניה?
אז מה עושים - או שלא עושים כלום, או שיוצאים מנקודת הנחה שמדד מחירי תשומות הבנייה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש כסף שעדיין לא שולם ורוצים להגן עליו מפני עליית המדד, יש להשקיע אותו באפיק הצמוד למדד, או להגן על עליית ערך המדד (מכשירים פיננסים שנסחרים בשוק ומיוצרים בבנקים).
מעבר לכך יש עוד פתרונות שקשורים להתנהלות מול הקבלן - אפשר לנסות ולהתעקש על הצמדת התשלומים למדד המחירים לצרכן (עולה פחות ממדד תשומות הבניה - ניתן לבדוק פה את השינויים במדדים: השינוי במדד תשומות הבנייה וכאן את השינוי במדד המחירים לצרכן), פה ושם זה מצליח - הרי ההצמדה למדד תשומות הבניה היא לא תורה מסיני. אחרי הכל, לא בטוח שמדד המחירים לצרכן פחות מבטא את עלויות הקבלן מאשר מדד תשומות הבניה.
חשוב לזכור שנכון שמדד תשומות הבניה מבטא את עלויות הבניה, אבל הוא לא מבטא את עלויות הקרקע והוא לא מבטא כמובן את הרווח היזמי, ולכן ההצמדה המלאה אינה ממש צודקת. ונדגים - נניח שרכשתם דירה ב-2 מיליון שקל ונניח שהעלות הכוללת של הקבלן היתה 1.6 מיליון שקל (רווח של 400 אלף שקל), כאשר 800 אלף שקל זה מרכיב הקרקע ו-800 אלף שקל מרכיב של עלויות בניה. במצב זה, יש אכן מקום להצמיד את ה-800 אלף שקל של עלויות בניה למדד תשומות הבניה, אבל מה עם הקרקע? אין תשובה ברורה (אחרי הכל זו הייתה הוצאה של הקבלן והוא יכול לטעון שהוא מממן אותה, כך שהתשלומים צריכים גם להיות צמודים - אבל ממש לא מדד שתשומות הבניה); ומה לגבי הרווח היזמי - כאן זה בעצם רווח כפול - לא מספיק שהקבלן מרוויח הוא גם מצמיד את הרווח למדד שעלה בשיעור הכי משמעותי.
רוכשי דירות רבים מתלבטים עם השאלה - מתי לשלם לקבלן? מצד אחד תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל הרוב - לקיחת משכנתא מוקדם שערכה עולה בהתאם לריבית - השאלה הכלכלית פה היא מי יותר גבוה - מדד תשומות הבניה או הריבית על המשכנתא. כאן, תקבלו את ריבית המשכנתא המעודכנת, וכאן, את מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות של כלכלנים לגבי מדד תשומות הבנייה. עם זאת, חשוב להדגיש - היו לא מעט הפתעות במדד בשנים האחרונות והכלכלנים היו רחוקים מלחזות אותו, ועניין חשוב נוסף - עניין התשלום לקבלן הוא לא רק עניין כלכלי, רבים מעדיפים לשלם בשלבים מאוחרים יותר.
מדריכים נוספים מאתר הון:
מדריכי דירה ומשכנתא
מחשבון מדד תשומות הבנייה
* המדריך נכתב על-ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.