מתחם מגרשים למכירה בשכונת כרמית במיתר / צילום: איל יצהר
כשמחירי הדירות עולים בקצב דו-ספרתי בשנה - מחירי הקרקעות לא נותרים אדישים. בניגוד לדירות, שמחירן משתנה בהתאם לפרמטרים רבים של שטחים, מפרטים טכניים, גובה, כיווני אוויר ועוד - קרקע היא המוצר הנדל"ני הבסיסי ביותר, שמגלם בצורה הברורה ביותר לא רק את שינויי המחירים עד כה, אלא את המגמה הצפויה שלהם גם לעתיד, וזאת משום שרוכש הקרקע צריך להמתין כמה שנים עד שישלים עליה את המוצר הסופי - החל מצמוד קרקע קטן וכלה בפרויקט של מאות דירות.
לא אחת כתבנו על זינוקים במחירי הקרקעות לבנייה רוויה באזורי הביקוש, כפי שבאו לידי ביטוי במחירי הזכייה בקרקעות במקומות כמו שדה דב בתל אביב, נווה גן ברמת השרון, יהוד, נתניה, ועוד.
הפעם ביקשנו לראות, מה קורה עם מחירי הקרקעות שנמכרות לבנייה עצמית של צמודי קרקע, וגם כאן רואים שינויים מפליגים, אף רוב המכרזים לבנייה צמודת הקרקע הם מחוץ לאזורי הביקוש המובהקים.
בדקנו כמה דוגמאות לקפיצות מחירים משמעותיות שנרשמו בקרקעות לצמודי קרקע ברחבי המדינה.
שכונת כרמית במיתר: "1.4 מיליון שקל למגרש"
מיתר הוא אחד מיישובי היוקרה עם צמודי הקרקע, שבסביבת באר שבע. כרמית היא שכונה בחלקו המערבי של היישוב, בסמוך לתוואי כביש 6. השוק ציפה זמן רב למכרזי הקרקע בכרמית, ומשאלה התמהמהו, פנו הרוכשים לרכוש קרקעות לצמודי קרקע בבאר שבע, שעלו מאוד. בסופו של דבר נערך באוגוסט האחרון מכרז ל-297 חלקות קרקע של 350-560 מ"ר ובאוקטובר פורסמו תוצאות המכרז. הזוכים המאושרים יצטרכו לשלם עלות קרקע ופיתוח של 1-1.2 מיליון שקל.
כ-3,100 איש השתתפו במכרז, שנערך בשיטת "המחיר הגבוה", כלומר מי שהגיש את ההצעה הגבוהה ביותר יכול לבחור את המגרש שבו הוא מעוניין, ואחריו יש עוד 296 שזכות הבחירה שלהם יורדת בהתאם לגובה ההצעות. זאת בניגוד לשיטה אחרת שנהוגה ברמ"י, לפיה על כל מגרש נערך מכרז נפרד.
מדובר בקפיצה משמעותית במחירים לעומת העבר. לפני המכרז מחירי המגרשים הגיעו ל-850-950 אלף שקל.
"היום עסקאות יד שנייה על מגרשים נערכו כבר ב-1.3-1.4 מיליון שקל. זה מראה עד כמה אנשים היו מוכנים ‘להתאבד’. אבל בסופו של דבר המכרזים צריכים ‘להחזיק מים’, כי בסופו של דבר נבנים בהם צמודי קרקע שצריכים להימכר. אם המחיר של הווילות יגיע ל-3 מיליון שקל או קצת יותר, זה יהיה עדיין בסדר. יותר מזה, תיווצר בעיה", אומר השמאי אוהד ורטש.
ואכן וילות חדשות בשטח של 235 מ"ר בנוי שנמכרו בחודשים האחרונים ביישוב הגיעו לרמות מחיר של 3-3.1 מיליון שקל; בעסקה חריגה נמכרה וילה גדולה בהרבה של 350 מ"ר בנוי ב-3.45 מיליון שקל.
אם נוסיף את עלויות הבנייה והמיסוי על הקרקעות, עלויות הווילות ינועו בסביבות הטווחים הללו, אבל די שמחירי תשומות הבנייה ימשיכו לעלות בקצב המהיר שהם עולים בשנה האחרונה, כדי שסך העלויות יהיה גבוה משווי הווילות - אלא אם המחירים במיתר יוסיפו לעלות כמובן.
קיבוץ נווה ים: חלקה ב־2.55 מיליון שקל
בקיבוץ נווה ים שליד עתלית מחירי הקרקעות עולים כמעט בכל חודש: במאי בשנה שעברה נמכרה חלקה של 350 מ"ר ב-2.3 מיליון שקל; ביולי-אוגוסט נמכרו שלוש חלקות במחיר ממוצע של כ-2.45 מיליון שקל; ואילו לפני כשבועיים בוצעה במקום העסקה היקרה ביותר, כשחלקה נמכרה ב-2.55 מיליון שקל.
"המגרשים נרכשו במכרז של רמ"י באמצע שנת 2017, במחיר של כ-750-900 אלף שקל בערך, ובתוספת עלויות פיתוח ומע"מ זה הגיע אז ל-1.5-1.6 מיליון. המחירים שהושגו בחודשים האחרונים - 2.4-2.55 מיליון שקל, מהווים עלייה של יותר מ-60%, וזה מדבר בעד עצמו", אומר השמאי אסף גסטפרוינד.
כמו ביתר המקומות שמחירי הקרקעות בהם קפצו בעת האחרונה, גם בעתלית עולה השאלה מה מחירה של וילה גמורה שיכולה להימכר בסביבה. "העסקאות האחרונות בשוק החופשי מדברות כבר על וילות ב-4 מיליון שקל צפונה, וזה מחיר שעתלית ונווה ים לא מכירות, אני כבר לא כולל את ההצמדה לתשומות הבנייה שמי שבונים את הקוטג’ים יצטרכו לשלם בעוד שנתיים, כשיתחילו לבנות אותם, ואנחנו יודעים שמחירי הדירה עולים", אומר גסטפרוינד.
"כל הזמן מדברים על נווה ים שהיא ‘קרובה לים’. זה נכון מבחינה גיאוגרפית, אבל בעלי הקוטג’ים שם לא ירגישו בזה, למעט אם הם הולכים לים, כי המיקומים הללו הם לא שדרות ניצה בנתניה, ולא רואים מהם ים".
מי שכן יש לו ים, אלה שורת קוטג’ים שממוקמת בצפון עתלית, בקו ראשון לבריכות המלח של חברת המלח. וילות כאלה נמכרו בעת האחרונה ב-4.1-5 מיליון שקל. ואולם מדבר במקרים חריגים.
את הנדל"ן של עתלית ונווה ים ניתן לחלק בעקרון למה שנמצא מזרחית למסילת הרכבת, וזה רוב עתלית, לבין מה שנמצא מערבה למסילה. הקוטג’ים המזרחיים זולים בדרך כלל בכמה אחוזים מאלה המערביים (תלוי בשטחם, בגיל המבנים ובאיכויות הגימור). רוב הקוטג’ים שמחירים עולה על 3.5 מיליון שקל נמצאים במערב, ולמעט החריגים שצוינו, גם הם לא מצליחים לחצת את רף ה-4 מיליון שקל.
שכונת השחר בדימונה: עלייה למרות ההצפה בבנייה רוויה
מה קורה בשוק קרקעות לצמודי קרקע של עיר, שכולם יודעים עליה שהיא מוצפת ביחידות דיור? אותו הדבר. צמודי קרקע הם שוק נפרד מאשר דירות בבנייה רוויה, והביקושים להם, בעיקר בעקבות הקורונה, גואים גם בימים שכלל השוק המקומי חווה תהליך של הצפה.
דימונה היא עיר בת פחות מ-40 אלף איש, אבל הממשלה הועידה אותה להכפיל את אוכלוסייתה כבר בעתיד הקרוב. בחמש השנים האחרונות שווקו בעיר קרקעות לכ-7.5 אלף דירות, חלקן שווקו במסגרת "מחיר למשתכן", ומהן נשארו עודפים. כיום מוצעות למכירה בעיר 42 דירות "מחיר למשתכן" ללא הגרלה, שחוץ ממשקיעים - כל אחד יכול לרכוש אותן במחירן המוזל. העובדה שאנשים לא רכשו אותן עד כה מעידה שאין ביקושים לסחורה הזו.
"לפני הקורונה נרשמו בדימונה ירידות מחירים במשך תקופה של יותר משנה, וזאת כתוצאה מההצפה של העיר ביחידות דיור. ואולם מאז הקורונה, ובעקבות עליות המחירים בשאר המדינה, השוק המקומי חווה תהליך של תיקון", אומר ורטש.
מה שקורה בשכונת השחר, השכונה החדשה המזרחית של העיר, שאף נחשבת לשכונת הדגל - הוא הרבה יותר מסתם תיקון. בשנים האחרונות נערכו בשכונה כמה מכרזים לבנייה עצמית של קרקעות בשטחים של 500-600 מ"ר. על השכונה עטו תושבים מקומיים וגם משקיעים, וחלק מהם עשו עסקאות אדירות.
הנה למשל מגרש שנרכש בדצמבר 2019 ב-550 אלף שקל ובאוקטובר 2021 נמכר ב-600 אלף שקל - תשואה נומינלית של 9% תוך כמעט שנתיים; באפריל 2019 נרכש מגרש ב-490 אלף שקל ובנובמבר 2020 נמכר ב-550 אלף שקל - 12% תוך שנה וחצי; בנובמבר 2017 נרכש מגרש אחר ב-410 אלף שקל ואילו בינואר אשתקד נמכר ב--520 אלף שקל - 27% בכ-3 שנים; והשיא הבלתי ייאמן: מגרש שנמכר במרץ 2020 ב-460 אלף שקל נמכר ביוני 2021 ב-640 אלף שקל. כמעט 40% רווח למשקיע בתוך 15 חודשים.
ורטש מספר כי דימונה אינה ייחודית וכי דבר דומה קרה בעיר ירוחם, שאף היא הוצפה ביחידות דיור. "בתחילת 2021 אנשים רכשו מגרשים בכ-300 אלף שקל מכרו ממש בזמן האחרון בחצי מיליון שקל", הוא מספר.
שכונת אכזיב בנהריה: נחצה רף ה־2 מיליון שקל
שכונה חדשה ומסקרנת מאוד ושלא מעט מאבקים עברו עליה עד שהחלה להיבנות, היא שכונת אכזיב בנהריה, שצמודה לפארק אכזיב מדרום.
מדובר בקרקעות שהיו בעבר בבעלותה של חברת דלתא גליל, שיזמה עליהן את התוכנית המקורית בסוף שנות ה־80. התוכנית אושרה ב-1990, אבל נותרה במגירות במשך למעלה מ-20 שנה.
לפני אישורי הבנייה של השכונה היא עברה דרך כל ערכאות התכנון וגם בתי משפט, בגלל התנגדות הירוקים.
חברות יזמיות שרכשו בה קרקעות לבנייה רוויה נאלצו להמתין עם תוכניותיהן, אבל כשהיא יצאה לדרך, הם נהנו מנהירת רוכשים, בהם לא מעט משקיעים מהמרכז, שבחרו בה בגלל ייחודה - קירבתה לפארק ולחוף הים - במחירי דירות נמוכים במיוחד בהשוואה לאלה שהכירו במרכז. ב-2017, דירות 4 חדרים עלו בשכונה 1.2-1.3 מיליון שקל; כיום מחירן כבר נע בין 1.6 ל-1.7 מיליון שקל.
השכונה אינה צמודה לחוף, אלא מרוחקת ממנו כמה מאות מטרים, מה שמבטיח שחלק משמעותי מרוכשי הדירות בה גם לא יראה נוף ים.
לצד הפרויקטים הרוויים יש 70 מגרשים בני 400-550 מ"ר, שמיועדים להקמת וילות. כאן יש סיפור יוצא דופן, משום שהקרקע נמצאת בבעלות אחידה של חברת סלע בינוי, כך שמי שקובע את מחירי השוק הוא החברה, שמווסתת אותם על פי הפניות שמגיעות אליה.
זכויות הבנייה על המגרשים הן כ-40%, כלומר ניתן לבנות עליהם בתים בשטח של כ-200 מ"ר (שטחים עיקריים).
העסקאות הראשונות שנעשו במתחם הזה שמתועדות ברשות המסים בוצעו בסוף 2020, ומגרשים של 450-510 מ"ר נמכרו ב-1.6-1.7 מיליון שקל; בדצמבר אותה שנה נרשמה עסקה חריגה של 1.95 מיליון שקל, ואולם חצי שנה מאוחר יותר במאי 2021 כבר נחצה רף ה-2 מיליון שקל והמחירים קפצו לרמות של 2.1-2.2 מיליון שקל; בדצמבר נשבר גם השיא הזה ומגרש של 510 מ"ר נמכר ב-2.4 מיליון שקל. מחיר כזה משקף מחיר של כ-4 מיליון שקל, שהוא נדיר בסביבה.
רשות מקרקעי ישראל: בקרוב נעבור לערבות דיגיטלית
האם שיטת המכרז של רמ"י תורמת לעליית מחירי הקרקעות? השמאי אוהד ורטש סבור שכן, ומביא בתור דוגמה את המכרז שנערך ביישוב כרמית. "המכרז נערך בשיטה מקוונת, בלי שדרשו מהמשתתפים להמציא ערבויות בנקאיות, ולדעתי זה משך אליו הרבה אנשים", אומר ורטש. "אם היו מבקשים ערבות בנקאית מקורית, ואם המכרז היה פיזי ולא אונליין, מספר המשתתפים היה מצטמצם באופן ניכר. לדעתי, במיוחד בימים הללו, שבהם המחירים עולים בקצב מהיר, לאווירה יש משמעות רבה ולדבר טכני כמו אופן עריכת מכרז יש משמעות.
"ערבות בנקאית מהווה חסם טכני אבל משמעותי בפני כאלה שמנסים, ולאחר מכן מוותרים. אלה מוסיפים רעשי רקע, בדיוק כמו אנשים שמכניסים מודעות סרק ללוח yad2".
מנהל אגף שיווק ברמ"י, ניסים אברהם, אומר בתגובה: "יש אמת בטענה, מבחינה זו שחלק מהאנשים שהגישו הצעות לא מממשים את ההצעות שלהם, והערבות היא שוט. אבל מדובר במכרז שנקרא בלתי מסוים, כלומר אתה מגיש הצעה, ולאחר מכן רשאי לבחור במגרש, כשמגיע תורך, לפי גובה ההצעה שלך.
"התהליך הזה יעיל, משום שההצעות דיגיטליות, והמחשב נותן לוועדת המכרזים את התוצאות מיד אחרי סגירת המכרז. וזאת אל מול האופציה שוועדת המכרזים הייתה צריכה לעבור ידנית על כל 3,000 המציעים בכרמית. לכן יש כאן יעילות ארגונית מול ודאות לגבי המשתתפים.
"בקרוב נעבור לשיטה של ערבות דיגיטלית, ואז הבדיקה שלה תהיה דיגיטלית, ואז ועדת המכרים תוכל להכריז מיד על הזוכים. לכן, אנחנו לא מתכוונים לעשות שינוי בשיטת המכרז".