פרויקט מול ים יפו / הדמיה: STUDIO BONSAI
■ רקע: הביקוש לדירות פנטהאוז היה תמיד גבוה מאוד, במיוחד בעיר כמו תל אביב-יפו, ומשבר הקורונה אף הגביר את המגמה, משום שיותר ויותר אנשים מחפשים דירות מגורים גדולות ומרווחות, וכן מרחב חיצוני גדול מאוד שיאפשר "להרגיש בחוץ" גם במסגרת יחידת המגורים.
בהתאם לביקוש, מחירי הפנטהאוזים בת"א-יפו גבוהים מאוד ומשקפים לעתים אפילו מחירים של יותר מ-100 אלף שקל למ"ר. המחירים גבוהים יותר ככל שמתקרבים לצפון ת"א ולקו הים כמובן, וככל שמדובר בדירות מיוחדות שלא רואים כל יום. כך, ביפו נסגרה לאחרונה עסקה במחיר שיא לדירת פנטהאוז בפרויקט "מול-ים יפו" של החברות בולטהאופ השקעות נדל"ן וקפיטל פלטינום - 32 מיליון שקל. היא נמצאת ב"מתחם הנזירות" בסמוך לבית השגריר הצרפתי ביפו, במרחק הליכה של כשלוש דקות מהים.
■ הפרויקט: מדובר בפרויקט יוקרתי שמתוכנן על ידי אדריכל העל פיצו קדם ברמת גמר גבוהה. הפרויקט יכלול שני מבני מגורים - בניין אחד יכלול שימור של מבנה ששימש את מסדר נזירות "ההתגלות של סנט ג’וזף", מבנה דו-קומתי מסוגנן עם קשתות ובו שלוש דירות בלבד: שתי דירות שלושה חדרים בקומת הקרקע עם גינות פרטיות, תקרות גבוהות בגובה 3.7 מטר, ומרפסת המשקיפה לחצר הפנימית ובה גינת נוי, ועוד דירת 5 חדרים בקומה הראשונה עם מרפסת קשתות יפואית בת כ-72 מ"ר הנהנית מארבעה כיווני אוויר וגג צמוד. מהקומה הראשונה ניבט חוף הים של יפו.
בנוסף ייבנה מבנה מודרני ובו 59 דירות על פני ארבע קומות מעל הקרקע, שלו שלושה אגפים ושלוש קומות תת-קרקעיות לחניה.
את המתחם תוחמת חומה המיועדת לשימור. בפרויקט מתוכננת גם גינת נוי בהשראת פיאצות אירופאיות קלאסיות וחדר כושר לשימוש הדיירים.
הדירה: הדירה שנמכרה ייחודית- היא בשטח של כ-390 מ"ר, עם מרפסות בשטח כולל של כ-265 מ"ר. הפנטהאוז משתרע על קומה שלמה ומורכב משלוש דירות שחוברו יחדיו, עם מרפסת ענקית וארבעה כיווני אוויר, עם אפשרות סבירה שהרוכש יוכל לעשות שימוש בשטחי שירות קומתיים ובדגש על המרחב המוגן הקומתי.
■ המחיר: העסקה משקפת מחיר של 64 אלף שקל למ"ר אקוולנטי, מחיר שיא לאזור, המשקף את כל הנתונים לעיל - השטח העצום של הדירה על קומה שלמה, מרפסות הענק, המיקום ליד חוף הים והתכנון הייחודי. כל אלה הופכים את הנכס למיוחד.
גם לאחר בדיקה מעמיקה ומקיפה לא נמצאו להשוואה עסקאות מכר דומות בסביבה הקרובה של הדירה מבחינת השווי וסוג הנכס. צפונה משם, ברחוב הרברט סמואל או הירקון, שהם אזורי ביקוש גבוה יותר וערכי הקרקע בהם גבוהים בהרבה, בוצעו עסקאות המשקפות שווי של 100-120 אלף שקל למ"ר.
■ בשורה התחתונה: בסיכום כל הנתונים, העסקה נעשתה במחיר ריאלי ל"מדינת תל אביב", שמשקף לתפיסתי את הלך הרוח כיום בשוק הנדל"ן הישראלי - של ביקושים גבוהים, היצע נמוך של דירות ולקוחות שמוכנים לשלם מחיר גבוה על נכסים מיוחדים, כמו גם הצפי להמשך עליית המחירים בתל אביב ובכלל.
ישראל יעקב הוא שמאי מקרקעין, המתמחה בליווי פרויקטים בבנייה