לרוכשי נדל”ן כדאי מאוד לברר אם יש חוב היטל השבחה על הנכס / איור: סהר קובר
היטל השבחה הוא מס שמוטל על מי שמשביח נכס. למשל, מי שהוסיף קומות לבניין שבבעלותו או הגדיל את שטח הדירה שלו כתוצאה מפרויקט של התחדשות עירונית, צריך לשלם היטל השבחה.
החוק מגדיר היטל השבחה כך: "היטל השבחה הוא תשלום חובה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין. את היטל ההשבחה מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין. שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה".
על פי החוק לאחר אישור תוכנית ההשבחה, עורכת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוח שומה, הכולל את פרטי המקרקעין שהושבחו בעקבות אישור התוכנית, ואת שיעור ההשבחה. בהתאם ללוח השומה הוועדה מעדכנת את כל אחד מבעלי הנכס שהושבח בשיעור ההשבחה שבגינו הוא חייב בהיטל, ובמקביל היא מעדכנת אותו בזכותו לערער על החיוב.
לוח השומה שזה בעצם השומה של כל בעלי הנכס במתחם (לרבות ההשבחה ושיעור ההשבחה) מוצג במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית, תוך חצי שנה לכל המאוחר מיום אישור התוכנית. מדובר בעצם בשומה של כל בעלי הנכס במתחם (לרבות ההשבחה ושיעור ההשבחה). את הערעורים על שומות אפשר להגיש לוועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה בתוך שנה ממועד הצגת לוח השומה.
איך נקבעת ההשבחה?
השבחה עשויה להיות במקרים רבים דרמטית, אבל על פי החוק, ההשבחה היא רק על דירות בשטח של 140 מ"ר ומעלה. יתרה מכך, אם יש למוכר כמה דירות שביחד עולות על השטח - 140 מ"ר זה לא רלבנטי. הדבר היחיד הרלבנטי הוא השטח של הדירה הספציפית שיש לה זכויות השבחה.
מי קובע מה גובה ההשבחה? העירייה. היא מזמינה שמאי שבודק ומעריך את עליית הערך, כשלרוב המתודולוגיה פשוטה - השמאי בוחן את תוספת השטח ומכפיל אותה בשווי של מ"ר באזור.
בכל מקרה, לבעל הנכס יש זכות לערער, ומסתבר שערעורים על היטלי השבחה הם תעשייה גדולה ומפותחת, ובמקרים רבים המערערים זוכים לקבל שומה מופחתת.
תמ"א 38 - כל עירייה קובעת לעצמה
פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38), שצמחו כפטריות אחרי הגשם, כמעט בהכרח מובילים להשבחה של נכס, כאשר נוספות לבניין קומות או ששטח כל דירה גדל, ואם זה פינוי-בינוי הרי הדירות החדשות שנבנות הן לרוב גדולות יותר מהדירות הקודמות.
על פי רפורמה שנכנסה לתוקף ב-1 במאי 2022, כל עירייה תוכל לקבוע לעצמה, ובצורה דיפרנציאלית, את שיעור היטל ההשבחה שייגבה. כלומר, כל עירייה יכולה לקבוע שיעור היטל אחד לפרויקט מסוים, ושיעור היטל אחר לפרויקט אחר, ויכולה גם להחליט שהיא לא גובה היטל השבחה בכלל. כמובן ששיעורי ההיטלים גם ישתנו מעירייה לעירייה.
עם זאת, על פי הרפורמה, הדיפרנציאציה תחול רק במקרים שיש מינימום של 24 יחידות דיור במקור ושבתוכנית ההתחדשות העירונית שמוצעת להן, הן יגדלו לפחות פי שניים, או שיהפכו ל-70 דירות.
מתי מקבלים פטור מהיטל השבחה?
חוק התכנון והבנייה מעניק כאמור פטור מההיטל למי שמרחיב את ביתו לשטח שאינו עולה על 140 מ"ר. אבל, במאי 2017 נקבע על ידי בית המשפט שהפטור יחול גם על ארבע משפחות שרכשו יחד 2 דירות גדולות ופיצלו אותן. הוועדה המקומית ביקשה לגבות היטל השבחה בגלל הפיצול, אבל בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר שקבעה שעל רקע התכלית הסוציאלית של הפטור, יש לתת למונח בנייה שבחוק פרשנות מרחיבה ולכלול גם מצבים של פיצול דירה קיימת במטרה לאפשר מגורים לשתי משפחות, ולא רק במקרים של בנייה חדשה על אותו שטח.
לא משלמים פעמיים על שתי השבחות
עוד פסק דין חשוב הנוגע להיטל השבחה ניתן כאשר בית המשפט הורה לעיריית הרצליה לבטל היטל השבחה שהטילה על חברת אקרו נדל"ן, אשר איחדה, באישור העירייה, שתי חלקות סמוכות שבבעלותה, כך שאחוזי הבנייה של החברה בשטחים שבבעלותה גדלו מ־160% ל־180%. אקרו טענה כי התוכנית שאיפשרה את קבלת זכויות הבנייה הנוספות אושרה כבר ב־2003, וכי היטל ההשבחה בגינה שולם כבר בעת רכישת הקרקע ב־2007.
בית המשפט העליון קבע כי אפשר לגבות היטל השבחה בגין עליית שווי של מקרקעין רק פעם אחת, ואין לגבות תוספת להיטל השבחה בעקבות החלטה של ועדה מקומית.
למדריכים נוספים באתר הון:
מס שבח - ככה זה עובד!
מס רכישה - כמה משלמים על דירה ראשונה, שנייה והלאה
* המדריך נכתב בשיתוף מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור ניירות ערך ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.