גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בניית דירות חדשות / צילום: Shutterstock, Yuri Dondish

הכותב הוא רקטור המרכז האקדמי פרס

ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה לאחרונה הצעת תיקון לחוק המכר, הקובעת כי בעת רכישת דירה יוצמד שיעור התשלום שמשקף את עלות רכיב הבניה למדד תשומות הבניה, ואילו את יתרת התשלום אסור לצדדים להצמיד למדד כלשהו או להחיל עליו ריבית.

שוב ושוב מוכיחה הממשלה כי לא רווחה כלכלית של הציבור מדריכה אותה בניהול שוק הדיור, אלא חנופה לדעת הקהל. הסיבה העיקרית לתיקון היא ניסיון לתקן משהו שהממשלה עצמה קלקלה: היא שיווקה עשרות אלפי מוצרי נדל"ן, שכונו בשם המטעה "דירות" (אך למעשה היו זכויות עתידיות מעורפלות, כפופות לאי וודאויות מסוגים שונים) במסגרת "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ותכניות דומות. הרוכשים של ה"דירות" ייאלצו לחכות שנים אחדות עד לקבלתן כדירות, משום שהן שווקו קודם זמנן כדי להציג את הממשלה ששיווקה אותן כמיטיבה עם הציבור, ובינתיים - הרוכשים מחויבים בהפרשי הצמדה לתקופה ארוכה יותר מן המקובל בדירות הנמכרות בשוק החופשי.

להבטיח את ערך הכסף

התיקון המוצע צפוי להעלות את מחירי הדירות, משום שעל תימחור דירות חלים אותם עקרונות החלים על כל מוצר. מוכר של כל מוצר מבקש להבטיח את ערך הכסף שיקבל, החל מן המועד שבו בוצעה המכירה ועד למועד שבו יקבל את התשלום. בהנחה שתהיה אינפלציה עד לקבלת התשלום, מוכר בר דעת יבטיח את עצמו בהתאם להתחייבויות של העסק שלו: מי שיש לו התחייבויות בדולרים - יבקש להבטיח הצמדה לדולרים, מי שההון החוזר שלו משמש לבנייה - יבקש להבטיח את עצמו על פי תשומות הבנייה, מי שההון החוזר שלו משמש לרכישת מלאי קרקע לבנייה - יבקש להבטיח את עצמו על פי עליית מחירי הקרקע, וכן הלאה.

נניח שמוכר מתחייב לספק מוצר בעוד כמה שנים ולקבל במועד האספקה תשלום במחיר הנומינלי שנקבע במועד המכירה, ללא הצמדה וללא ריבית. מחיר המכירה, מבחינת המוכר, הוא המחיר הנומינלי בניכוי ביטוח שער המבטיח אותו מפני אינפלציה, בהתאם לשער הרלבנטי של ההון הנחוץ לו במועד ביצוע התשלום (כגון: מחירי הקרקעות, שירותי בניה, יורו, שקלים וכד'). מחיר ביטוח השער תלוי בתנודתיות של השער הרלבנטי. אם, לדוגמה, סטיית התקן של השער בפרק זמן כזה היא 10%, והמוכר יודע שהפסד של 20% יביא אותו לידי פשיטת רגל, הוא חייב לבטח את עצמו לפחות למקרה של הפסד כזה, משום שבהיעדר ביטוח הוא נמצא בחשש של 2.5% בערך לפשיטת רגל (החישוב, למי שמעוניין, הוא על פי "זנב שמאלי" של שתי סטיות תקן בהתפלגות נורמלית). השאלה העיקרית היא מי יישא בסיכון ומי יבטח את עצמו תוך תשלום פרמיית סיכון: המוכר או הקונים.

יש הגיון בהשערה שהקונים יכולים לשאת בסיכון הנובע מאי הוודאות ביתר קלות מן המוכר. הם רבים והסיכון שלהם מבוזר. אם מחיר המוצר יעלה ב10% - רובם יעמדו בכך, אך אם המוכר יפסיד 10% (שהם מרבית הרווח המתוכנן שלו במקרים רבים) - יש חשש שיפשוט את הרגל וגם קונים רבים ייוותרו וידיהם על ראשיהם. לכן, ככל שהסיכון מוטל עליו, המוכר יתמחר לכתחילה פרמיית סיכון גבוהה בעלות הייצור. השאלה כיצד תתחלק התוספת הזאת לעלות הייצור בין המוכר והקונים תלויה בגמישויות של הביקוש וההיצע, אבל בכל מקרה - העלות תגדל.

כיסוי הסיכון

גם אם נניח, משום מה, שהמצב בשוק הדיור איננו כזה, או שהמוכר הוא בעל יכולת חישוב טובה יותר משל הקונים, הדבר החשוב בחוק המוצע הוא שהוא לא מרשה לצדדים לחלק ביניהם את הסיכונים באופן, שלדעת שניהם עדיף. החוק איננו מסתפק בקביעה שברירת המחדל היא היעדר הצמדה, או שיש חובת גילוי מיוחדת במקרה של הצמדה, אלא אוסר על הצמדה מכל וכל. היכי דמי התערבות הממשלה בשוק - אם אלך לקבלן ואבקש ממנו בכל לשון של בקשה ליטול את סיכוני האינפלציה על עצמי ולהפחית מן המחיר את הסכום שהוא מפריש לכיסוי הסיכון הזה, הקבלן ייאלץ לסרב. השלטונות, שלרשותם כח אדם חמוש, מנגנוני גביה ומוציאים לפועל, קבעו שאם הקבלן יסכים הוא מסתכן בעבירה פלילית. הוא ייאלץ להעלות את המחיר ואילו אני אאלץ לשאת במחיר הגבוה יותר או לוותר על הרכישה.