גשר המיתרים מעל ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה / צילום: Shutterstock
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ואלו מגמות ייכחדו? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il
פתח תקווה מבקשת לייצר לעצמה יתרונות תחרותיים ולהמשיך לצמוח. זה כולל את חיזוק שוק המשרדים בתחומה עם בנייה בפועל של חצי מיליון מ"ר נוספים, שחלקם נבנים בחמישה פארקי עסקים; רצונה להפוך ל"עיר בריאות" עם בנייה בשטחי בית החולים בלינסון, ובסביבתו; הקמת אוניברסיטה חדשה; ניסיון לשדרג את מרכז העיר עם שוק עירוני; ושדרוג "השדרה של ז'בוטינסקי", שלאורכה ייבנו מרכזי מסחר אזוריים.
● המאבק על המחיר: הסיבה שאף קמעונאית לא מחרימה את תנובה חוץ משופרסל
● קמעונאיות המזון מסכמות רבעון סוער ומחפשות דרכים חדשות לייצר רווחים | ניתוח
● מנכ"ל ישראייר מסביר למה התורים הארוכים בנתב"ג לא ייעלמו בקרוב | ראיון
עד היום, העיר סובלת ממחסור בהיצע שטחי המסחר - עם יחס של 3.5 מ"ר בלבד למשק בית, כממוצע בישראל - שגורמים ל־80 מיליון שקל בחודש של הוצאות משקי הבית שבתחומה לדלוף לערים ולמרכזים שסביבה. מדובר ביותר מ־20% מכוח הקנייה בעיר.
עם זאת, בעתיד הקרוב התמונה תשתנה מהותית, עם תוספת של כ־50% להיצע שטחי המסחר הקיים. כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של מערכת המסחר בעיר, על רקע האפשרי בה.
העתיד של ז'בוטינסקי
לפתח תקווה נתוני פתיחה פיסקאליים טובים, המאפשרים לה להשקיע בתושביה, בתשתיות ובפיתוח כלכלי ועסקי. בהתאם לדוחות כספיים משנת 2019, העיר השקיעה בתושב כ־5,700 שקל נטו, גבוה מהממוצע בישראל (כ־4,400 שקל בלבד), והייתה מדורגת במקום ה־13 מבין ערי ישראל מבחינת ההשקעה בתושב. בעיר קיימים 70 מ"ר של נדל"ן מניב לתושב, והנדל"ן המניב משלם ארנונה שנתית ממוצעת של כ־2,600 שקל לתושב (גבוה מהממוצע בישראל).
תוכנית המתאר של פתח תקווה לשנת 2040 מבקשת לשנות את פני העיר, ושמה לה למטרה לבסס את מעמדה כעיר ראשה של מחוז המרכז, ולשפר את מערך התעסוקה והמסחר בה. שטחי הנדל"ן המניב יגדלו עד ל־15 מיליון מ"ר, כשכיום קיימים ומאושרים בתוכניות כ־11 מיליון מ"ר והעיר מושכת אליה חברות הייטק כמו אינטל שהקימה קמפוס בעיר ו־IBM, לצד חברות ביו־רפואה ועוד.
האוכלוסייה בפתח תקווה מונה כ־255 אלף תושבים המאוגדים בכ־83 אלף משקי בית, ותכלול כ־147 אלף משקי בית בשנת 2040. המאפיינים החברתיים של העיר בינוניים (עשירון ממוצע 7), והיא נעדרת מאפיין חברתי־כלכלי דומיננטי ביחס למתחרותיה.
המיקומים המרכזיים בעיר הם קריית אריה וציר ז'בוטינסקי ורמת סיב. אזור התעשייה הישן של קריית אריה משנה את פניו, ומתעשייה מסורתית שמתפנה בהדרגה, יהפוך לאזור של פארקי ומבני משרדים. בנוסף לשינוי הפיזי, אזור התעשייה שינה את שמו ומיצובו לפארק־טק.
עם פתיחת הרכבת הקלה ומימוש פרויקטים לאורך ציר ז'בוטינסקי, מבקשת פתח תקווה להפוך ציר זה למרכז עסקים ראשי נוסף, ולשדרה פעילה של הולכי רגל עם שטחי מסחר ו"לוביים" של מבני משרדים. במקביל, זה יהיה ה"משפך" התחבורתי שמביא מאות אלפי עובדים ומבקרים לאורכו.
הרכבת הקלה תחולל מהפכה תחבורתית בפתח תקווה בכלל, ובסמוך לתחנות שבה בפרט. היא לא רק תייבא מועסקים ומבקרים, אלא גם תקל על היציאה מפתח תקווה אל תל אביב ושכונותיה. המטרו העתידי עם קו 3M ו-2M ייצר מערכת נגישות מיטבית בעיר ואליה, יחד עם שתי תחנות הרכבת הכבדה הקיימות.
מרכזי המסחר החדשים
כאשר בוחנים את בניית המשרדים בעיר, היחס בין התחלות הבנייה לגמר הבנייה הוא הגבוה ביותר בישראל לשנת 2022, ונאמד ב־247%. משמע, בונים היום בפועל פי 2.5 יותר ממה שסיימו לבנות בשנים שעברו. לשם השוואה, בתל אביב היחס הפוך ועומד על מינוס 31%.
על בסיס ספירות שביצענו בצ'מנסקי בן שחר ושות', עד שנת 2025 תסתיים בנייתם של כ־450 אלף מ"ר שטחי משרדים בעיר. ביניהם נמנים קרסו ויתניה (לה אנו מייעצים), ישרס, רוגובין וגלובאל. כמו כן, מתוכננים מאות אלפי מ"ר נוספים שייבנו לאחר שנת 2025, כמו קומסקו (170 אלף מ"ר, לו אנו מייעצים), ביג (250 אלף מ"ר), עזריאלי, מליסרון ואחרים.
כאמור, כיום ישנו מחסור יחסי בהיצע שטחי המסחר הקמעונאי בפתח תקווה. על בסיס ספירות שביצענו, קיימים כ־300 אלף מ"ר בסך־הכול, ומתוכם כ־172 אלף מ"ר במרכזי מסחר לסוגיהם. עד היום פעלו שני מרכזים מצליחים מאוד: קניון עופר פתח תקווה והפאואר סנטר "Y סנטר". בעיר נבנו בעשור האחרון 10,200 מ"ר של שטחי מסחר, והיא נמצאת בין עשר הערים המובילות בתוספת ההיצע השנתית.
בשנת 2022 התאכלס היצע גדול מאוד של מרכזי מסחר - דן טאון בשטח של כ־30 אלף מ"ר, גלובל טאוור בשטח של כ־10,000 מ"ר (כולל חנות של איקאה), ומרכז שופ טיים בשטח של כ־4,500 מ"ר. בקרוב תחל בנייתו של מרכז ביג פאשן, שיתפרס על פני כ־50 אלף מ"ר. כולם ביחד ממוקמים במרכז ציר ז'בוטינסקי.
באזור התעשייה קריית אריה היצע שטחי המסחר עומד על כ־25.5 אלף מ"ר בלבד. העיר לא השכילה לייצר קומת קרקע מסחרית פעילה, כמצוי בפארקי עסקים אחרים, כך שהמבנים וקומת המסחר אינם "מדברים" זה עם זה ועם האדם המבקר בהם, ושטחי המסחר הם מהדור הישן וממוצבים נמוך.
לעומת זאת, ברמת סיב, הממוקמת על ומדרום לציר ז'בוטינסקי, נמצאים המרכזים עוגן ו־Y סנטר, שיחד עם המצוי ברחוב השחם מייצרים מקומות פעילים ו"חיים", בעיקר של שטחי הסעדה.
להקטין את הדליפה
כוח גודל הקנייה החודשי בפתח תקווה נאמד ב־385 מיליון שקל. מתוכם, 195 מיליון שקל מוצאים על מוצרי מזון וסופרמרקט, 44 מיליון שקל על הסעדה ובתי־קפה ו־146 מיליון שקל על מוצרים שאינם מזון.
כיום קיימת דליפה גדולה של כוח קנייה מפתח תקווה, בעיקר אל קניון איילון והמצוי בסביבותיו, בבני ברק ואל תל אביב. במקביל, 60-70 מיליון שקל בחודש נכנסים אל שטחי ומרכזי המסחר בפתח תקווה.
עד שנת 2027 כוח הקנייה החודשי צפוי לגדול בכ־60 מיליון שקל. בפועל, תוספת היצע השטחים תהיה גדולה יותר מהביקוש. משמע, המרכזים הקיימים והחדשים יידרשו למשוך יותר כוח קנייה חודשי מחוץ לפתח תקווה, ולהקטין את הדליפה מהעיר.
בשנים האחרונות פועלת הנהגת פתח תקווה להפוך אותה למוקד מטרופוליני משני. כחלק מזה, ניתן דגש גם לצד המסחר, שבו העיר סובלת ממחסור בהיצע. היקף בניית השטחים המסחריים בשנים הקרובות מול הגידול בכוח הקנייה המקומי, ייצר מענה לצורך הנדרש - ויקטין את הדליפה מהעיר. עם זאת, נדרשת תוכנית אסטרטגית כלכלית ושיווקית לשוק המסחר בעיר, וכן לכל מרכז בנפרד.
במקביל, הכרחי ליצור מרכז עיר פועל ומתפקד, כמו גם בקומת הקרקע של אזור התעשייה קריית אריה - שאליו בהכרח נדרש להכניס שימושים של מגורים בסוגים מתאימים, ובתי מלון, כולל עירוב שימושים.