מתחם אורלוב של RMA / צילום: באדיבות RMA
הכתבה בשיתוף RMA
תחום ההתחדשות העירונית הצליח בשנים האחרונות לזקק את המשמעות האמיתית של עקרונות ה-ESG והאחריות התאגידית בפעילות העסקית. עיקרון הסביבה (Environmental) בא לידי ביטוי בבנייה ירוקה. עיקרון החברה (Social) משתקף בין השאר בפעילות לרווחת הקהילה, לרבות אוכלוסיות מוחלשות, בכל פרויקט. אבל דווקא בכל מה שקשור לעיקרון הממשל התאגידי (Governance), שאמור להתבצע באופן שקוף והוגן ולפי כללי אתיקה בתחום, יש בעיה. "יש לא מעט שחיתות בענף", טוען קובי ארדיטי, שותף מנהל בחברת RMA מקבוצת רם-מוגרבי-ארדיטי הפועלת בתחום הפינוי-בינוי. "זה נובע בעיקר בגלל מאזן הכוחות הבסיסי בין יזמים מומחים ובעלי אמצעים לבין דיירים עם ידע מועט וללא כוח פיננסי".
לדברי ארדיטי, בהתחדשות עירונית התחום המועד ביותר לפורענות הוא פינוי-בינוי. "בפרויקט פינוי בינוי עם הרבה דיירים, הכוח של דייר סרבן לעצור את הפרויקט הוא גדול", מסביר ארדיטי. "יש לא מעט מקרים שבהם דייר 'סחטן' ילחץ על היזם לתת לו יותר משאר הדיירים, כי עבורו כל הטבה היא משמעותית, והיזם נותן לו את מבוקשו רק כדי שיחתום. אבל כשיש פערים בין דיירים - זה עלול לפגוע בסופו של דבר בכל הפרויקט".
שקיפות מעל הכול
האתגר ליצור שוויון בין כלל הדיירים גדול פי כמה וכמה בפרויקטים שמקיפים שכונות שלמות. "השוויון אמור להישמר לא רק בין דיירי אותו בניין אלא בין דיירי כל הבניינים בפרויקט", מחדד ארדיטי. "למשל, בפרויקט 'לב העיר' שלנו במרכז פתח תקווה יש כ-25 בניינים קיימים. מדובר במאות דיירים. זה חשבון פשוט: ככל שהפרויקט רחב יותר - כך הסיכוי למצוא פערים בין הדיירים גדול יותר. מן הסתם, יצירת שקיפות מול עשרה דיירים לא דומה לשקיפות מול מאות דיירים".
RMA, חברה בת של רם-מוגרבי-ארדיטי הפועלת למעלה מ-100 שנים בענף הבנייה, משקיעה משאבים רבים כדי לשמור על תהליך שוויוני והוגן בתחום הפינוי-בינוי, ובהם:
- מחלקת קשרי קהילה המאפשרת לכל דייר בפרויקט לקבל תשובה מהירה לכל שאלה.
- אפליקציית "גט סטטוס" שאפשר למצוא בה את כל המידע הרלוונטי לפרויקט.
- שירות בהתאמה אישית שמאפשר לכל אוכלוסייה לקבל מענה לפי הצורך (לדוגמה: דייר ממוצא אתיופי יצוות לעורך דין דובר אמהרית).
ארדיטי מבקש להדגיש: "בזכות השמירה האדוקה על תהליך הוגן, אנחנו מגיעים לרוב הדרוש של חתימות הדיירים הרבה יותר מהר מהמקובל בענף. למשל, בפרויקט שלנו ברח' שרת בחולון, שמקיף למעלה מ-200 דיירים, הגענו לרוב החתימות תוך שישה חודשים בלבד!".
ריצת מרתון משותפת
בענפים רבים של העולם העסקי, מעמד החתימה הוא הרגע שבו מסתיים הקשר בין נותן השירות והלקוח. בתחום הפינוי-בינוי, לעומת זאת, החתימה היא בסך הכל נקודת הזינוק של ריצת מרתון משותפת ארוכה במיוחד. "בתחום הזה אתה הולך עם הדיירים יד ביד אפילו עשר שנים", אומר ארדיטי. "יש תוכנית בניין עיר (תב"ע), היתר בנייה, פינוי, הריסה, בנייה, זה תהליך ארוך שלוקח זמן. ולמרות שיש בפרויקט הרבה בניינים ומאות דיירים, אתה חייב לשמור על אמון הדיירים ולדאוג שכולם יקבלו את אותו הסכם באותם תנאים. יותר מזה: אם דייר אחד או בניין אחד ידרוש שיפור, חשוב לנו להשוות את התנאים לכל הדיירים בכל הבניינים, כי אחרת - המתחם יתפורר יום אחד. התנהלות שקופה והוגנת לכל אורך שרשרת הערך משתלמת ליזם בטווח הארוך, מבחינת השם הטוב, הביקושים העתידיים והשקט הנפשי לאורך שנים. יש משפט אחד שמלווה אותי במשך שנים. במסכת 'שבת' מסופר שכאשר אדם שרצה להתגייר ביקש ללמוד את כל התורה על רגל אחת, אמר לו הלל הזקן: 'מה ששנוא עליך - אל תעשה לחברך'. זו המהות של ההתנהלות שלנו".