מתחם המטרו המתוכנן בראשון לציון / הדמיה: גיא שחם, arc-deco / צילום: מצב תמונת הדמיה של מתחם מטרו ברשלצ. קרדיט גיא שחם arc-deco
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בראשות ח"כ יעקב אשר תקיים היום (א') דיון ראשון בתיקון חוק המטרו - ומתברר שהוא כולל כמה סעיפים משמעותיים אשר ישפיעו ישירות על היזמים ו"ינגסו" עוד נתח מזכויותיהם בתוואי התוכנית.
● המועצה הארצית ממשיכה לקדם את המטרו: מה הפוטנציאל הנדל"ני, ומה יקרה אם התוכנית תיעצר?
● עוד מכשול בדרך למטרו? חשש לפרישת חברות מהמכרז | בלעדי
● המטרו עוד רחוק, אבל הפקעת הנכסים מתקרבת: למי כדאי להגיש תביעה
תוכנית המטרו, המתוכננת להתפרס על כ־150 ק"מ ולעבור ב־24 רשויות, כוללת למעשה שני חלקים: המטרו עצמו, רכבת תחתית שתיבנה מתחת לפני הקרקע; והשטח שמעל לקרקע ולאורך תוואי הרכבת, המתוכנן לעבור שינוי של ממש ולהציע בנייה מאסיבית.
החלק השני הוא זה המעניין את היזמים, אשר מתכננים לנצל את האפשרות להעצמת זכויות כדי לגרוף רווח גדול - עניין שעל פניו אמור להיות כדאי מאוד, בשל העובדה שתוואי המטרו עובר ברובו בלב אזורי הביקוש.
לצורך הפיתוח המאסיבי הוכנה תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו, תמ"א 70, שנמצאת עדיין בשלבי תכנון וטרם אושרה רשמית. לצידה נכתב גם חוק המטרו, אשר גם הוא נוגע לא מעט באספקטים נדל"ניים - כדוגמת היטל ההשבחה הגבוה, בשיעור של 75%, שנקבע לאורך התוואי. כעת מבקשת ועדת הפנים והגנת הסביבה להכין את תיקון החוק לקריאה שנייה ושלישית, ויש בו לא מעט סעיפים שעשויים לעורר את זעמם של היזמים.
"הקניית מקרקעין" למדינה במיזמים שבהם 80 אלף מ"ר ויותר
תחת "סימן ג': היטל השבחה, מס השבחת מטרו והקניית מקרקעין" מבקשת המדינה להוסיף סעיף אשר משמעותו, הלכה למעשה, היא "נגיסה" בזכויות היזמים בפרויקטים גדולים יחסית, במסגרת צעד אשר מוגדר בתיקון כ"הקניית מקרקעין".
"אושרה תוכנית משביחה המגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין מושבחים ב־80,000 מ"ר או יותר, יוקנה למדינה, מתוך השטח הכולל המותר לבנייה האמור במקרקעין המושבחים בתוכנית, שטח לפיתוח מסחרי בסביבת תחנת המטרו". על־פי התיקון, ועדת פיתוח שתוקם לצורך כך תקבע את שיעור המקרקעין המוקנים, כשיעור מתוך ההשבחה במקרקעין - עד 20% מההשבחה.
המשמעות היא שהמדינה יכולה לקבל לידיה מקרקעין בשווי של עד כחמישית מההשבחה על הקרקע שבבעלות היזם, ותפתח את המקרקעין לפי השקפתה - כולל המקום שבו יתבצע הפיתוח - ושמהכנסותיו היא תיהנה בעצמה. חלק זה בתיקון קובע עוד כי שווי המקרקעין המוקנים יופחת מסכום מס השבחת המטרו שאמור להיות מוטל על בעל הקרקע, וכי התקבולים משיווק הקרקע יוחזקו וינוהלו על־ידי המדינה "למימון ופיתוח מיזם המטרו בלבד".
פרק נוסף בתיקון מתייחס למצבים שבהם על־פי חוק (בהתאם לסעיף 7, "כוח לקנות אחיזה", בפקודת הקרקעות) יכולה המדינה לדרוש שיוקנה לה שטח בתוואי המטרו - "מקרקעין מיועדים", אשר ישמשו לטובת הקמת מתחם דפו, תחנת מטרו, מרכז תחבורתי משולב או עבור פיתוח המרחב התת־קרקעי של תחנת מטרו. על־פי חלק זה של התיקון, במקרה של הקניית שטח למדינה יזכה בעל הקרקע לפיצוי של 70% מהתמורה שתתקבל בפועל משיווק השטח - נוסף על הפיצוי הקבוע בחוק במקרים כאלו.
עם זאת, התיקון לחוק מאפשר גם לבעלי קרקע פרטיים לפתח את אותם "מקרקעין מיועדים" בעצמם, אם בבעלותם 50% לפחות מהקרקע האמורה, בין היתר אם הציעו לכלל בעלי הקרקע להצטרף להליך המימוש של התוכנית.
"חוק המטרו והתיקון יביאו בסבירות גבוהה לקושי במימון מיזם המטרו"
התיקון לחוק המטרו כולל עוד כמה סעיפים בעלי השפעה על הפיתוח לאורך תוואי הרכבת המתוכננת. בין היתר הוא קובע כי בדומה לתוכניות הוותמ"ל, גם בתוכניות בתוואי המטרו 30% מיחידות הדיור יהיו יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך.
עוד קובע התיקון כי "בעד הקמה של תחנת מטרו או מתחם דפו בשטח של רשות מקומית" יופחת סכום חד־פעמי מהסכום שעל הרשות המקומית לשלם לטובת מימון מיזם המטרו, כפי שנקבע בסעיף 17 (ג) לחוק.
סעיף נוסף הנוגע לרשויות המקומיות קובע כי חוקי עזר עירוניים רבים "לא יחולו על חברה מבצעת בכל הקשור לביצוע פעולות לקידום מיזם המטרו", אך הוא מחריג מכך חוקי עזר הקשורים בהיטלי פיתוח - שיחולו על מבנים שאינם לצרכים תחבורתיים המוקמים מעל תחנות מטרו.
יש לזכור כי הנוסח אשר יוצג היום בדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת עוד עשוי להשתנות - כפי שקרה לא פעם בעבר בשלב זה של תהליך החקיקה, כולל בחוק קרן הארנונה שאושר אך לאחרונה.
ולמרות זאת, בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, שכבר גיבשה עמדה מסודרת לקראת הדיון, זועמים על סעיפי התיקון. ראשי ההתאחדות דורשים, בין היתר, לשנות את שיטת המימון למיזם המטרו, לבטל את הפרק הנוגע להקניית מקרקעין ולהגדיל את הפיצוי במסגרת מקרקעין מיועדים מ־70% ל־100%.
"התאחדות הקבלנים בוני הארץ תומכת ומאמינה במיזם המטרו ובחשיבותו הרבה לפיתוחו הכלכלי של גוש דן ומרכז הארץ", נמסר בתגובה לגלובס. "עם זאת, חוק המטרו והתיקון המוצע לו יביאו בסבירות גבוהה לקושי במימון מיזם המטרו ולפגיעה חסרת תקדים בזכויות קנייניות ללא פיצוי ראוי, וכך לעיכוב משמעותי בהוצאתו לפועל של המיזם.
"שיטת המימון מטילה באופן פסול ובלתי שוויוני את מימון המיזם על ציבור בעלי הקרקעות והדירות הפרטיים בגוש דן, הקבלנים והיזמים בישראל, ועליהם בלבד. זאת בשעה שמדובר בפרויקט תקדימי ראשון מסוגו בארץ, העתיד להתפרס על פני 24 רשויות מקומיות ולשרת את כל אזרחי ישראל, ולכל הפחות - את מיליוני האנשים החיים, עובדים ולומדים באזור גוש דן מדי יום.
"התיקון קובע זכות למדינה להפקיע לעצמה שטחים מבעלי קרקעות פרטיים לצרכים מסחריים גרידא, זאת תוך פיצוי חלקי בלבד, שגם הוא ישולם על־ידי 'קיזוז' מסכום מס השבחת המטרו. מדובר בפגיעה חמורה, בלתי צודקת וחסרת תקדים בזכות הקניין".