הבניין בפארק אווניו 245, מנהטן / צילום: ויקיפדיה
אין דבר שממריץ את הדם בעורקי משקיעי הנדל"ן האמריקאים יותר מהתעניינות מצד משקיעים יפנים. הסכומים האדירים שמוכנים לשלם קונים אנשי עסקים יפנים עבור נכסים נחשקים בארה"ב הגיעו לשיא כשתאגיד מיצובישי השתלט על מרכז רוקפלר בניו יורק בשנת 1989 - רגע לפני שיפן החלה להידרדר כלכלית. התאגיד הגיע לחדלות פירעון על המשכנתה שלקח שש שנים לאחר מכן.
● האותיות הקטנות שמאחורי הטבות הריבית של הבנקים
● בזכות וול סטריט והמט"ח: המסלול המנייתי בגמל הניב כ־9% במחצית
השבוע, בחלוף מספר שנים, חזר הצבע ללחיי הענף. קבוצת מורי (Mori Trust) קנתה חצי בניין משרדים מידי קרן השקעות הנדל"ן St. Green. הבניין שאותו רכשו היפנים נמצא במיקום מרכזי בהחלט - בפארק אווניו 245, לא רחוק מתחנת הרכבת גרנד סנטרל טרמינל שבמנהטן, ניו יורק.
העסקה קבעה לבניין שווי של 2 מיליארד דולר, כולל תוכניות שיפץ מקיפה של המבנה. בעקבות הרכישה מניות סנט גרין זינקו ב־30% תוך יומיים, אך בהמשך ההתלהבות נרגעה והעליה נעצרה בהתאם.
אך לא רק מניית החברה המוכרת קפצה, הרכישה עזרה להרים את כל תחום הקרנות ההשקעה בנכסי מקרקעין בניו יורק, בכמעט 4%, בדרך להוביל, מבחינת ביצועים בהפרש ניכר מהשאר.
עסקה אדירה במיקום מבוקש: אז איפה הבעיה?
עסקת הרכישה הזו מעלה מספר תהיות: האם משקיעים מתעודדים מהמכירה, למרות שמדובר בבניין משרדים בודד במנהטן? האם המשמעות היא שהמשבר בתחום שכירות המשרדים פחות חמור משחשבו? התשובות יהדהדו הרבה מעבר לקבוצה הצרה של רוכשי הנדל"ן באיכות ובמיקום יוקרתי בניו יורק.
התרסקות במחירי המשרדים עלולה להתחיל לולאה הרסנית מול הבנקים, שבה ירידת המחירים תוביל לפחות מימון וכפועל יוצא להמשך ירידת המחירים. רואי שחורות חושבים שמהלך שכזה עלול להתפשט לרוחב תחום נכסי הנדל"ן המסחרי, ששוויו כמה טריליוני דולרים, וישאב כסף מהכלכלה בשעה שבנקים ומשקיעים מוסדיים נעשו זהירים יותר.
לפי דעתי, עסקה זו לא תורמת כמו שקיוו שתתרום. ראשית, כפי שאמר רונלד קמדם, בכיר בבנק מורגן סטנלי, בניין המשרדים הזה שונה מרוב האחרים - הוא נמצא במיקום מושלם ומהווה הימור על פיתוח מחדש.
בנוסף לכך, בימים אלה של ריבית גבוהה, העסקה נחתמה עם ריבית נמוכה ונעולה למשך ארבע השנים הקרובות, כשהחוב הנעול בריבית נמוכה לבדו שווה אולי חצי מהשווי של הנכס.
בשונה מ־1989, אין חומה בצורה של כסף יפני. נכון, קרן מורי קנתה כמה בניינים בארה"ב מאז שנכנסה לשוק הנדל"ן המניב ב־2017, אבל יפן נאבקת בצניחת המטבע שלה - כך שלא כל דבר מחוץ ליפן נראה זול במונחים של ין.
שיפור לא משמעותי במגמת הירידה במחירים
נקודה נוספת העולה מהרכישה היא שהסתבר שהבניין שווה יותר ממה שרבים חשבו, וכשלמשקיעים יש כה מעט לבנות עליו בשוק שיש בו מעט עסקאות, מדובר בכל זאת נקודה חיובית.
משקיעים שוריים חושבים שהגרוע ביותר אולי כבר מתומחר במכירה, והעסקה הזו מהווה נקודת מפנה לפחות בתחום של משרדי יוקרה, בעוד שהמעוניינם לקנות נכסים עדיין משקיעים בנכסים שחוו ירידה ושנחשבים לא מוערכים.
למעשה, נדל"ן דורג העשירי מבין 13 הסקטורים במדד S&P 500 בשנה שעברה, כשרק שלושה ענפי טכנולוגיה הראו ביצועים גרועים יותר. השנה, עסקי הטכנולוגיה זינקו לשלושת המקומות הראשונים במדד, אבל הנדל"ן נותר במקום השמיני, ומחירי המניות מציגים גרף שטוח.
סדריק לשאנס, מנהל מחקר בחברת הייעוץ Green Street, טוען שהירידה במניות הנדל"ן המניב אשתקד הקדימה ירידה של 50% עד 55% במחירי משרדים לעומת השיא של 2022. העסקה בשדרות פארק 245 הקטינה את הירידה לרמה של 45%־50%, נחמד, אך בוודאי לא שיפור משמעותי.
לשם ההשוואה, מבחן המאמץ של הפדרל ריזרב, שפורסם בשבוע שעבר, הניח את התרחיש הגרוע ביותר שבו שווי מחירי נכסי מקרקעין יירד ב־40%, כשעיקר הירידות בתחום הקמעונאות. משקיעי הנדל"ן מאמינים שבכל הנוגע לתחום המשרדים, ובמידה פחותה יותר שטחי המסחר - הלחץ כבר כאן.
שאר הנדל"ן המסחרי מתנהל סביר, עם חוזק של ממש בכמה פינות כמו דאטה סנטרים ואחסון בקירור. אבל כל סוגי הנכסים אפילו בנייני דירות, מתמודדים עם בעיה אחת מרכזית - העלייה בריבית.
"הסיבה ששוויים חייב לרדת לרוחב השוק היא המחיר של החוב, אין דרך לעקוף את זה", אומר אריק אדלר, מנכ"ל בית ניהול הנכסים PGIM Real Estate.
למחירי בניינים לוקח הרבה יותר זמן להתיישר עם השוק, חוץ מבמשברים פיננסיים, כנראה בגלל שבינתיים נעשו מעט מכירות כפויות יחסית או בגלל לכידות של הבנקים. כמה מקרים בודדים בפרופיל גבוה, חלקם במרכז סן פרנסיסקו, שבהם בעלי נכסים עזבו בניינים שהיו שווים פחות מהחוב שלהם, מסתירים את העובדה שסך כל חדלויות הפירעון על הלוואות ואי היכולת לעמוד בהחזרים, נותרות נמוכות עד כה.
נראה שהרגולטורים מנסים לדחות בעיות, וביום חמישי הנחו את הבנקים לתת מעט מרחב ללוקחי משכנתאות לנדל"ן מסחרי שנכנסו לקשיים, על מנת שיוכלו לשפר את מצבם.
בגרין סטריט מעריכים שהערך האמיתי של נדל"ן מניב, שכולל נדל"ן תעשייתי, קמעונאי וכן משרדים, ירד בינתיים בכ־15%, כפי שניתן לצפות בעקבות ריביות גבוהות יותר.
פחות הלוואות - יותר לחץ על המחירים
אך ההחמרה במצב לא תמה כאן. בתקופה הקרובה עלולה להיפתח חזית נוספת על הצרות של נותני ההלוואות בגודל בינוני, לאחר ה"ריצות על הבנקים" באביב. כיום בנקים פחות מוכנים להעניק הלוואות, ומאחר שהם מהווים כ־40% ממקורות ההלוואות לנדל"ן מניב מסחרי, לא סביר שגופי אשראי חוץ בנקאיים יוכלו למלא את החסר. פחות הלוואות - משמען ריביות גבוהות יותר, לחץ גובר ומחירים נמוכים יותר.
בינתיים, לא התפתח לופ הרסני משום סוג. המחירים ירדו הודות לריביות הגבוהות יותר, כפי שצריך להיות, בשילוב עם שתי הבעיות של עבודה מהבית שפגעה בביקוש למשרדים וקניות באינטרנט שפגעו בחנויות הפיזיות.
במידה והמיתון יוביל לעלייה גדולה בפיטורים, אפשר לצפות לגרוע הרבה יותר לאחר שחברות יצמצמו את כל מתחמי האופן ספייס שלהן.
העסקה על פארק 245 מראה אמונה ברעיון שהבניינים הטובים והמבוקשים ביותר לא ייכללו בדכדוך הכללי הזה. הבניין נמצא במיקום מושלם ממש מול תחנת הרכבת העיקרית של ניו יורק, כך שאם מישהו שעובד מהבית מתכוון לחזור למשרד, זה יהיה אחד מבנייני המשרדים שאליהם ירצו לחזור.
מנגד, ייתכן שלא מדובר בדוגמה מייצגת לכלכלה באופן נרחב. משום שמדובר בסוג הבניינים שיכולים למשוך דיירים ברמה הגבוהה ביותר, מימון איכותי ביותר ורוכשים בינלאומיים. הבעיה היא עם בנייני המשרדים שלא הייתם רוצים לעבוד בהם, שלא לדבר על להיות הבעלים שלהם.