צילום: Shutterstock
שוק הדיור למגורים עובר טלטלה בשנה האחרונה - מגאות ומחירים מאמירים, דרך עליית סביבת הריבית, ועד המלחמה שהוסיפה לאי-הוודאות השוררת בו. מי שהתלבטו לפני המלחמה אם "לרדת מהגדר" ולרכוש דירה, חוששים כעת כי בתום הקרבות, הפעילות במשק תזנק ואיתה גם הביקושים לדיור. החשש הוא, שהביקושים הערים ייפגשו מלאי נמוך של דירות מוכנות והתוצאה תתבטא בעליית מחירים.
לאן הולך שוק הנדל"ן? והאם זהו הזמן להתחייב למשכנתה?
עליית הריבית ציננה את השוק
כדי להבין את המגמות בשוק, נזכיר את סביבת הריבית הנמוכה ששררה בישראל במשך כעשור, אשר תדלקה את הביקוש לדירות - וכתוצאה מכך, גם למשכנתאות. בשני התחומים נרשמו שיאים של פעילות, כשגם מחירי הדירות המאמירים לא ציננו את השוק.
אלא שלאחר שנים של ביצועים גבוהים בשוק המשכנתאות, שהגיעו בשיאם לבקשות חדשות בהיקף של יותר מ-12 מיליארד שקל בחודש, נרשמה במחצית השנייה של שנת 2022 ירידה במספר העסקאות בשוק. זאת במקביל לעלייה הכלל עולמית באינפלציה, שבעקבותיה חווינו גל של העלאות ריבית בבנקים המרכזיים בעולם וגם בישראל - במטרה לרסן את האינפלציה ולמתן את הצריכה והביקושים.
וכך, רוכשים פוטנציאליים מצאו את עצמם מול מחירי דירות בעלייה, ואם לא די במחירים - גם הריבית על המשכנתה זינקה, והפכה את נטל ההחזר החודשי לאתגר מורכב. בתוך פחות משנה בעלי המשכנתאות נאלצו להתמודד עם גידול ממוצע משמעותי של כ-1,000 שקל בהחזר החודשי.
התייקרות ההחזר החודשי והמשך עליות הריבית הרחיקו רוכשים פוטנציאלים מהשוק. יותר ויותר אנשים קיבלו החלטה להמתין עם חלום הדירה, אם מתוך חוסר יכולת להתחייב לעמידה בהחזרים הגבוהים, או מתוך ציפייה להצטננות המחירים ואולי אף לשינוי כיוון הריבית. ואכן, מתחילת שנת 2023, אנו רואים ירידה של כ-40% בהיקף הביצוע של משכנתאות חדשות בשוק.
התובנות של הרוכשים הפוטנציאליים
בהתאם לכך, ירדו ביצועי שוק המשכנתאות להיקף של כ-6 מיליארד שקל בחודש, והתייצבו סביב סכום זה לאורך רוב חודשי השנה, כאשר בחודש אוגוסט 2023 נרשמה "חריגה" כלפי מעלה עם ביצועים בהיקף של כ-7 מיליארד שקל. מגמה בולטת נוספת שליוותה שנה זו היתה מיחזורי משכנתאות בהיקף נרחב, מתוך ניסיון של נוטלי המשכנתאות להקל על ההחזרים החודשיים באמצעות שינוי רכיבי ההלוואה (בעיקר רכיב הפריים), מעבר למסלולי ריבית משתלמים יותר, או פריסת התשלומים לשנים נוספות.
ברקע החלו הקבלנים, שגם עלויות המימון שלהם התייקרו, בהורדת מחיר מסוימת - אם באמצעות מבצעים על דירות שטרם נמכרו, או בדרך עקיפה של סבסוד המשכנתה. מי שחזרו לשוק הפנימו ברובם שתי תובנות: האחת היא שמחירי הדירות אינם צפויים לרדת באופן דרמטי ששווה להמתין עבורו; והשנייה היא שגם סביבת הריבית צפויה להישאר יחסית גבוהה עוד זמן ממושך.
במקביל, רוכשים פוטנציאליים אינם רואים באופק תוכנית ממשלתית לשוק הדיור. עוד לפני "חרבות ברזל" ובטח מאז פרוץ המלחמה, הממשלה הנוכחית לא מקדמת פתרונות ויוזמות משמעותיות לטווח הארוך או הקצר בתחום זה, כך שהישועה לא תגיע מכיוונה.
מלאי הדירות הולך ופוחת
גם בצד ההיצע המצב הלך והידרדר, עם ירידה משמעותית במספר התחלות הבנייה בשל הכבדת עלויות המימון של היזמים. ובעוד מלאי הדירות הולך ומצטמצם, פרצה המלחמה וטרפה שוב את הקלפים - בחודש אוקטובר צנח היקף הביצוע של משכנתאות חדשות ועמד על כ-4.5 מיליארד שקל בלבד.
הביקוש אמנם התאושש מעט בנובמבר, אך בעיית ההיצע הולכת ומחריפה, כיוון שבשל המלחמה התחלות הבנייה הוקפאו לחלוטין, על רקע מחסור בפועלים ואי הוודאות הכוללת במשק.
במבט קדימה, ניתן להעריך באופן זהיר כי ככל שהחיים יחזרו למסלולם, שוק המשכנתאות צפוי להתחזק. יתכן שגם הקבלנים יעמיקו מבצעים על מנת למכור את המלאי העומד לרשותם ולצמצם את התחייבויותיהם. עם זאת, בשל תמונת ההיצע העגומה והמשך סביבת הריבית הגבוהה, יתכן כי בשנת 2024 המחירים ישובו לעלות והמצב יחריף ככל שהביקוש הגובר יפגוש מלאי נמוך יותר של דירות זמינות.
במצב שכזה, לשאלה האם זהו הזמן להתחייב למשכנתה, אין תשובה אחת שמתאימה לכולם - לכל משק בית יכולת משלו לגייס את ההון העצמי הנדרש, לעמוד בהחזרים ולקחת בחשבון הוצאות עתידיות. במצב זה חשוב אף יותר מתמיד להתאים בעזרת בנקאי משכנתאות מנוסה את הרכב ההלוואה לצרכי הלווים. מה שבכל זאת ברור כבר עכשיו הוא שהציפיות להורדת מחירים דרמטית, כמו גם ירידה מהותית בריבית - אינן ריאליות, בעוד שהסיכון לעליית מחיר הדירות בטווח הבינוני הוא די משמעותי.
*האמור אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן הלוואה כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.