יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש
משרד הבינוי והשיכון יוזם הסבת עשרות אלפי דירות קבלן שטרם נמכרו, לדירות שיימכרו בהנחה משמעותית לזכאים שנרשמו לתוכנית "דירה בהנחה" וטרם זכו בדירה. מדובר בתוכנית שכרגע נמצאת בשלבי גיבוש טיוטות, שיצטרכו לעבור גם את התאחדות הקבלנים בוני הארץ וגם את משרד האוצר. כפי שנראה עכשיו, יוזמיה, ובראשם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, צפויים להתקל בלא מעט בעיות עד למימושה.
● חוזרים לחפש דירות: הביקוש בערי העוטף מתחיל להתאושש
● ניתוח גלובס | יקרה ומצומצמת: התוכנית לסבסוד התחדשות עירונית בפריפריה
אתמול התקיים דיון סוער בנושא ענף הבנייה ומחירי הדירות בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת. אחד מהנתונים שהוצגו על־ידי נציגי האוצר באותו דיון, היה שיא של השנים האחרונות במלאי הדירות הלא מכורות שבהן מחזיקים היזמים, שמגיע ליותר מ-61 אלף יחידות דיור, ששוויין עשרות מיליארדי שקלים.
אסף וקסלר ממשרד האוצר ציין כי יש בשוק 60 אלף דירות שיכולות להימכר מחר בבוקר. "הדירות האלה ימכרו בהיקף כזה או אחר אם יורידו מחירים. בסוף, מדובר בשיווי משקל כלכלי. יש פתרונות שוק שיכולים לקרות ולזה אנחנו שואפים. הייתה עליית מחירים ואנחנו לא רוצים לייצר מנגנונים שיעכבו ירידות מחירים", אמר וקסלר.
מנגד, טענו נציגי החברות הקבלניות כי הדרישות של המדינה כגון מס רכישה על קרקע, היטלי השבחה ואגרות על עובדים זרים שנכנסים לא מאפשרות להוריד את המחירים. חיים פיגלין, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר לווקסלר: "אתה מציע שענף הבנייה יושיט את היד לצווארו ויתאבד. ענף הבנייה יושב על 500 מיליארד שקל חוב. אנחנו נלחמים על חיינו כרגע. יש קבלנים קטנים שמייצרים 80% מהיצע הדירות, ואין להם את היכולות שהאוצר חושב שיש להם. עם הרווחים הקבלן משלם מסים גבוהים ורוכש קרקעות להתחלות בנייה חדשות".
"ברגע שיש מלאי של 60 אלף דירות לא מכורות, אנחנו שואלים את עצמנו, היכן עובר שיווי המשקל בין טובת הציבור לטובת היזמים. מצד אחד לא רוצים לראות יזמים קורסים, אלא להמשיך לראות את השוק ממשיך לעבוד, ויזמים ניגשים למכרזים, אבל אנחנו גם לא רוצים לייצר מצב של הגדלת ביקושים ו/או לפרוס רשת ביטחון ליזמים, שתמנע את המשך בלימת המחירים שראינו בחודשים האחרונים", מסביר מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן. "אנחנו רוצים לראות את היזמים מוכרים את הדירות בזול יותר. הקבלנים טוענים שאין להם רוכשים, כי המשכנתאות יקרות, ובמלחמה אנשים לא רוצים לקנות דירות".
לאור זאת, הפתרון המתגבש הוא, שהממשלה תסייע ליזמים לחלץ את הדירות התקועות מהפקק, באמצעות שילובן בתוכנית הדיור המסובסדת, אך היזמים יצטרכו לתת עליהן הנחות משמעותיות. בימים אלה, מתגבשת טיוטה לקול קורא ליזמים שיפרסם משרד השיכון להעביר לרשותו את הדירות הללו.
הדבר עולה גם בקנה אחד עם מצבת הזכאים לדירה בהנחה, שעומדת היום על כ-140 משקי בית. על הפרק מתן הנחה של 10% לפחות על מחירי הדירות שיוקצו להגרלות, שלהן יוסיף משרד השיכון מענק של 150 אלף שקל לרוכשים, בדומה למענק של 50 אלף שקל שמקבלים כיום רוכשי דירות בפריפריה.
"המטרה מבחינתנו היא לא רק לעשות 'מבצע חבר' ולמכור דירות. היזמים אומרים שאין להם רוכשים ואין להם תזרים - ואנחנו נספק להם את הפתרון לבעיה הזו", מסביר מורגנשטרן.
אלו הבעיות ביישום התוכנית של משרד השיכון
הרעיון אינו חדש, והוא מומש בצורה מוגבלת עוד בתקופת "מחיר למשתכן" ושר השיכון לשעבר משה כחלון, בתחילת 2018, כאשר במסגרת ההגרלות שולבו מספר פרויקטים שהוקמו במסגרת השוק החופשי. משרד השיכון דאז הוציא קול קורא ליזמים להצטרף לשיווק הדירות בהגרלות תחת "מחיר למשתכן", בהנחה שנקבעה על־ידי השמאי הממשלתי, אך ההיענות מצד היזמים הייתה נמוכה מאוד. היום המצב שונה לגמרי, ויש סיכוי גבוה, שיזמים רבים, בעיקר מהצפון והדרום, יענו בחיוב.
אולם, יש לא מעט בעיות ביישום התוכנית. למשל, אופי הדירות הלא מכורות. כשני שלישים מהיצע הדירות הלא מכורות, נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז, שהם המחוזות היקרים ביותר בארץ. בעיר תל אביב לבד יש היצע של אלפי דירות חדשות במחירים של החל מ-60 אלף שקל למ"ר. האם גם הן יוגרלו?
כרגע, התשובה לכך שלילית. המטרה היא לממש את התוכנית בעיקר בפרירפריות הצפונית והדרומית, שם השווקים, בעיקר בסמיכות לגבולות, שבקו חיים עם פרוץ המלחמה. על פי הלמ"ס, במחוזות הדרום והצפון יש כ-22 אלף דירות לא מכורות, כך שנראה שאם התוכנית תצא לפועל - הן יהיו הראשונות.
בעיות אחרות נובעות מהסבת פרויקט שתומחר כולו לפי שוק חופשי, ועכשיו יעבור הסבה לתוכנית ממשלתית. השמאי הממשלתי יצטרך לתמחר את הדירות ולא הכרח שיקבל את התמחור של היזמים, ואז ההנחות עשויות לגלוש אל מעבר למה שחושב בהתחלה. ככלל, לא נקבעו עדיין כללים ברורים לגבי ההנחות.
לגלובס נודע כי בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ שוקלים את הרעיון בחיוב, בעוד במשרד האוצר עדיין מהססים וטוענים שהמתווה אינו שלם, כך שהדרך למימושו עדיין ארוכה.