בנייה / צילום: תמר מצפי
במשרד אוצר מבהירים לפי שעה כי אין בדעתם לחלץ יזמי נדל"ן שייקלעו לקשיים, מעבר לבעיות הענפיות שנובעות מהמלחמה. לשיטתם, חברות הנדל"ן הגדולות לקחו לעצמן דיבידנדים בהיקף של יותר ממיליארד שקל וכן עשרות מיליוני שקלים למנהליהן, תוך שרכשו קרקעות במחירים יקרים ובאשראי גבוה, ובלי לחשוב על כך שסביבת הריבית עלולה להשתנות.
● העובדים מסין דורשים שכר כפול והחובות נערמים: המציאות החדשה בענף הנדל"ן
● ליאו ליידרמן ראה את הנתון הזה לגבי שוק הנדל"ן ונדהם
לגלובס נודע כי דברים ברוח זו נאמרו לנציגי התאחדות הקבלנים בוני הארץ, במסגרת מספר פגישות שנערכו עם נציגי האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. הקבלנים טוענים כי עיקר הבעיות מצויות בחברות יזמיות קטנות ובחברות שפועלות בתחום התשתית, ולכן בדיקת האוצר אינה רלוונטית. בימים הקרובים תיערך פגישה נוספת, אך הפערים בין הצדדים נותרו עמוקים ביותר.
האופטימיות שלטה בשוק גם אחרי העלאות הריבית?
עד כמה המצב של ענף הבנייה הוא חמור? דווקא לגבי זה אין ויכוח. השוק נמצא במצוקה שלא נראתה כמותה עשורים. בישיבה שנערכה בשבוע שעבר בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת, אמר הכלכלן הראשי באוצר שמואל אברמזון כי רואים "עצירה של עסקאות לשוק הנדל"ן שמאוד מזכירה את הסגר בקורונה".
ואולם, באותה ישיבה אברמזון רמז כי על אף המצוקה הקשה שבה נתון הענף, באוצר סבורים שליזמים היו מספיק שנים של רווחיות יפה, ואם היו מתנהלים בצורה שקולה ומחושבת - מקרים כמו זה של חנן מור וחברות נוספות שמצויות בקשיים - לא היו מתרחשים, או שהיו מתרחשים בצורה מתונה יותר, והיזמים היו יכולים לפעול, על אף המשבר.
על פי בדיקה שנערכה באגף הכלכלן הראשי בקרב 30 יזמיות הנדל"ן הגדולות במשק, שחלקן נסחרות בבורסה וחלקן בבעלות פרטית, מאז 2016 ועד 2020 הרווחיות שלהן הוכפלה; ב־2021 היא ירדה, שכן נכלל בה המשבר שפקד את ענף הנדל"ן בקורונה.
במקביל, גם הדיבידנדים שחברות אלה חילקו הלכו ועלו עם השנים, וב־2021 הם הגיעו לשיא של יותר ממיליארד שקל, למעלה ממחצית מהרווח לפני מס. במקביל, מנהלי החברות הללו משכו לעצמם יותר מ־50 מיליון שקל במשכורות.
באוצר סירבו למסור את מלוא הנתונים במחקר שערכו, ואולם נתון בולט שהוצג בפני חברי ועדת הפנים הוא שבניגוד לטענת יזמי הנדל"ן, לפיה הם אינם מרוויחים מעליית מחירי הדירות, שכן מחירי הקרקע עולים בשיעורים גבוהים יותר, שיעורי הרווח מהמחזור לפני מס עלו במידה ניכרת, ככל שמחירי הדירות עלו: ב־2016 שיעור הרווח הגיע לכ־10% מהמחזור, ב־2019 לכ־14%, ב־2020 לכ־15.5% ואילו ב־2021 לכ־16.5%.
מדגם אקראי שערכנו בקרב חברות יזמיות על חלוקת דיבידנדים (לפי הדוחות הכספיים), יכול ללמד במשהו על אווירת האופטימיות הגדולה ששררה בענף ב־2021, שהייתה שנת גאות של כל הזמנים בישראל. בחלק מהחברות שבדקנו גם חילקו דיבידנדים במרץ 2022, בזמן שידעו שהמצב הכלכלי עומד להשתנות לרעה.
אפריקה מגורים חילקה במהלך 2021 דיבידנדים בגובה של 90 מיליון שקל והוסיפה עוד 30 מיליון שקל במרץ 2022; חברת י.ח. דמרי חילקה במהלך 2021 דיבידנדים של 80 מיליון שקל ובאפריל 2022 הוסיפה עוד 62 מיליון שקל; ישראל קנדה חילקה דיבידנדים של 56 מיליון שקל ב־2021; רוטשטיין חילקה דיבידנדים של 8 מיליון שקל ב־2021 והוסיפה במרץ 2022 עוד 10 מיליון שקל; חברת פרשקובסקי חילקה דיבידנד של 56 מיליון שקל ב־2021 ועוד 10 מיליון שקל ב־מרץ 2022.
כאמור, מדובר ברשימה אקראית של חברות יזמיות, ואין בה כדי לטעון משהו כנגד הנהלות החברות הללו.
"יזמי הנדל"ן משכו דיבידנדים ומשכורות בזמן הגאות, רכשו קרקעות במחירים אסטרונומיים עם ליווי בנקאי גדול, ועכשיו הם רוצים עזרה מהמדינה בעת המשבר - וזה לא יקרה. האוצר לא יחלץ חברות כאלה", אומר גורם המעורה בדיונים שמתקיימים בין האוצר, משרד השיכון ונציגי הקבלנים.
ההיצע בשיא אך יזמים לא ממהרים להוריד מחירים
ההיבט השני הוא ניהול מלאי הדירות הלא מכור שבידי היזמים. בסוף השבוע הנוכחי צפויה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לעדכן את נתוני המלאי הזה, שבסוף ספטמבר הגיע ל־61.4 אלף דירות, ועל פי כל הסימנים הוא אמור עוד לגדול.
לצורך המחשה, מדובר בכמות שגדולה פי חמישה ממלאי הדירות שהחזיקו היזמים ערב מלחמת לבנון השנייה ובכמות כפולה מזו שהחזיקו ב־2015.
איך זה יכול להיות? הטענה הבסיסית של התאחדות הקבלנים בוני הארץ היא שהביקושים נמחקו, אך באוצר מתקשים לקבל את הדברים.
רכז שיכון ונדל"ן באגף התקציבים באוצר, אסף וקסלר ציין בדיון בוועדת הפנים, כי יזמי הנדל"ן נדרשים להתאים את מחירי הדירות למציאות הכלכלית הקשה במדינה. "הדירות האלה ימכרו בהיקף כזה או אחר אם יורידו מחירים. בסוף מדובר בשיווי משקל כלכלי. יש פתרונות שוק שיכולים לקרות ולזה אנחנו שואפים", אמר וקסלר.
וקסלר הצביע על כך שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס ירד ברמה של 1.8% בשנה האחרונה, ורמז שזו אינה ירידה מספקת. ואולם נתונים לא רשמיים שמפרסמת הלמ"ס מורים כי מחירי הדירות החדשות הנרכשות בשוק החופשי (כלומר מבלי לכלול את הדירות המסובסדות של מחיר למשתכן והתוכניות הממשיכות), ירדו ב־8%.
בפועל נראה, כי הירידות גדולות אף יותר. מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן העריך בשיחה עם גלובס, כי בתוספת להטבות שמציעים היזמים בימים אלה לרוכשים, בהן הטבות פיננסיות כמו סבסוד משכנתאות ודחיות בתשלומים, והטבות שבאות ידי ביטוי באבזור דירות, הירידות בפועל גבוהות בהרבה, עולות על 10% ואף מגיעות לעתים ל־15%. ואולם באוצר סבורים, שאם מלאי הדירות הלא מכורות מוסיף לגדול זה רק מוכיח שיש מקום לירידות מחירים משמעותיות.
מנגד, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין אמר לוקסלר: "אתה מציע שענף הבנייה יושיט את היד לצווארו ויתאבד. ענף הבנייה יושב על 500 מיליארד שקל חוב. אנחנו נלחמים על חיינו כרגע. יש קבלנים קטנים שמייצרים 80% מהיצע הדירות, ואין להם את היכולות שהאוצר חושב שיש להם. עם הרווחים הקבלן משלם מסים גבוהים ורוכש קרקעות להתחלות בנייה חדשות".
"זה לא קשור למצב החברות הבורסאיות"
סגן נשיא אחר של ההתאחדות ניר ינושבסקי, הסביר איפה טמונה הבעיה לשיטתו: "היינו צריכים לקחת הרבה זמן כדי להסביר לאנשי האוצר, מה ההבדל בין יזמים לקבלנים, לקבלני תשתיות, לקבלנים שבונים מרכז מסחרי, לקבלנים שבונים פרויקטים למגורים".
הוא מוסיף: "אנחנו מצפים לגמישות בהבנת האירוע. להתנהגות של מצב חירום - אבל אין כלום. הענף צריך עוד 100 אלף עובדים - הממשלה מפזרת מספרים, אבל בפועל עוד לא קיבלנו עובד אחד. וזה לא קשור למצב החברות הבורסאיות. היזמים הקטנים בפריפריה והקבלנים הקטנים - הם הנפגעים ואם היו בודקים את הרווחיות של ענף התשתיות היו רואים שגם בימים רגילים היא מאוד נמוכה".