גליל ים, הרצליה / צילום: תמונה פרטית
העסקה: חטיבת קרקע בשטח 2.75 דונם בשכונת גליל ים בהרצליה, נמכרה ב־111.5 מיליון שקל, במסגרת הליך התמחרות של כונס נכסים בפירוק שיתוף של שורת בעלי קרקע פרטיים. במקום תתאפשר בנייה של בניין בן 10 קומות מעל קומת קרקע ובו 77 דירות וכן שטחי מסחר. לפי נתוני מדלן, כיום מחיר דירה ממוצעת בשכונה עומד על 5.22 מיליון שקל.
● מנהריה ועד אשקלון: מה אפשר לקנות בשוק הדיור ב-3-2 מיליון שקל
● עסקה בשבוע | על מגרש של 330 מ"ר: בכמה נמכרה וילה בת חמישה חדרים ברמת השרון?
השכונה: גליל ים שוכנת בחלקה הדרום מערבי של הרצליה, ממזרח לנתיבי איילון (מחלף הרצליה), ודרומית לקניון שבעת הכוכבים. היא סמוכה לפארק הרצליה ולעורקי התחבורה המרכזיים; נתיבי איילון, כביש החוף ותחנת רכבת הרצליה.
הקרקע שנמכרה שוכנת מזרחית לרחוב התזמורת, במקום קיימים כיום מטעים ואין כל פיתוח סביבתי בשלב זה. עד היום לא מומשו זכויות הבניה למגורים במקום. התב"ע המפורטת במקום היא תמ"ל 1068.
המכרז: לא פחות משמונה הצעות לרכישת הזכויות בקרקע הוגשו. לתהליך ההתמחרות עצמו הגיעו לבסוף שש חברות: פרשקובסקי, שמשון זליג, שבירו (ש.אלרוי בניה ופיתוח), מגדלי מירב, דבקור דפלופמנטס וחברת קטה גרופ שזכתה במכרז. פרשקובסקי משכה את הצעתה בסמוך למועד ההתמחרות.
במענה לפניית גלובס מסר כונס הנכסים עו"ד רן ברא"ז: "כונס הנכסים קיים התמחרות במתכונת ייחודית, תוך הקפדה על מידור בין המציעים. המכרז יצר תהודה לנוכח מיקומו האטרקטיבי של המגרש בשכונת גליל ים, ובתום ההליך היתה הצעתה של קטה גרופ הגבוהה ביותר. בהתאם לכך עתר כונס הנכסים לבית משפט השלום בהרצליה, כב' השופט דוד יצחק, בבקשה לאשר את המכר לרוכשת".
המוכרים: בקרקע החזיקו 62 בעלי זכויות כאשר לכל אחד חלקים שונים במגרש. מרבית בעלי הזכויות ירשו את הזכויות. לפי טבלת התמורות, בעלי הזכויות הגדולות ביותר הן החברות מודיסופט ופנדום (של האחים יואל ורוני וייס) שכל אחת מחזיקה 14.3% מן הקרקע, כך שהחברות יקבלו כ־15.9 מיליון שקל כל אחת מהמכירה.
הערכה שמאית: במסגרת ההליך בוצעה שומה לקרקע ע"י השמאית ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין והשמאי שמי אמויאל ממשרדה. לפי הנתונים מהשומה, באוקטובר 2021 בוצעה במקום עסקת מכר דומה של פירוק שיתוף בייעוד למגורים בשטח של 4 דונם תמורת 204 מיליון שקל.
ניתוח עסקאות המכר בסביבה מעלה כי שווי מ"ר בנוי הינו 41־45 אלף שקל, ולאחר הפחתה של 20% מע"מ יזמות ועלויות בנייה של 12 אלף שקל לשטחי שירות, מרפסות ומרתף, מתקבל שווי של כ־20 אלף למ"ר בנוי. מניתוח מכרז רמ"י מסוף שנת 2022 עולה כי שווי קרקע ליח"ד הנו כ־1.5 מיליון שקל, כולל פיתוח המגלם את שטחי המסחר.
לפיכך אומדן שווי הזכויות במקרקעין בשוק החופשי הוא 104 מיליון שקל, ובמכר כפוי ומהיר האומדן הינו בגבול של 90 מיליון שקל. כלומר המחיר שנסגר בהתמחרות הנו גבוה מהערכה השמאית.
מחיר הקרקע: קטה גרופ, שרוכשת את הקרקע, כבר בונה בגליל ים פרויקט של 98 יח"ד בשני בניינים בני 13 קומות, בקרקע שנרכשה על ידם ב־204 מיליון שקל, והצפי לאכלוס הוא באפריל 2026. עוז קטה, מבעלי החברה, מסביר את הפער במחירי הקרקעות: "הקרקע בפרויקט שאנחנו כבר בונים נרכשה לפני יותר משנתיים ובמחיר גבוה יותר. ההבדל במחיר נובע מהבדל מהותי בין המגרשים: הקרקע הקודמת שרכשנו הייתה במקום זמין לבנייה ובקשה להיתר. בקרקע הזאת העירייה והגופים מקימים תשתיות כמו חשמל וכבישים ועוד לא ניתן להוציא בקשה להיתר. אמנם המלחמה משרה חוסר וודאות, אבל יש עסקאות שנעשות בשוק כרגע, ואנחנו מחפשים עסקאות טובות".
עוד לדבריו, "השוק ער והייתה התעניינות ונמכרו 30 יח"ד במחיר ממוצע של 5 מיליון שקל לדירה. בהתחלה דירות 3 חדרים היו במחיר של 3.7 מיליון שקל ו־4 חדרים 4.09 מיליון שקל, ובעקבות ההתנפלות העלנו מחירים - בין 100־150 אלף שקל ליח"ד. מי שיכול להרשות לעצמו הם בעיקר רוכשים מצפון ת"א, שם המחירים הגיעו כבר ל־65 אלף שקל למ"ר לעומת 47־50 אלף שקל למ"ר בגליל ים".