משכנתה / צילום: Shutterstock
תפנית בשוק המשכנתאות בחודש דצמבר 2023: אל מול עלייה במספר הפיגורים בהחזרי המשכנתה, נשבר שיא בגובה המשכנתה הממוצעת מצד רוכשי דירות מסובסדות, שלווה בעלייה משמעותית בגובה המשכנתה הממוצעת שנלקחה על-ידי הציבור - כך עולה מנתוני בנק ישראל, שמסכמים את ענף המשכנתאות בשנת 2023, שנחשבת לשנה הגרועה ביותר מבחינת תיקי משכנתה שנפתחו במהלכה, מאז 2011.
● "מחכים לירידת המחירים": מה צפוי בשוק המשכנתאות ב-2024?
● לנגיד בנק ישראל הייתה דילמה. מחקר חדש בדק האם הוא בחר נכון
נראה כי שוק המשכנתאות, שמספק אינדיקציות לשוק הנדל"ן למגורים, מפוצל בין לווי משכנתאות מהעבר לבין רוכשי הדירות בהווה. מקרב הציבור הראשון, חלק קטן, אך לא זניח מהם מעדיפים להקפיא משכנתאות, ואחרים נקלעים לפיגור שעולה והולך בהחזרים לבנקים; ואילו מקרב רוכשי הדירות בהווה, נלקחו בחודש דצמבר משכנתאות גבוהות במיוחד, שכנראה משקפות הלך-רוח שמחירי הדירות שלא ירדו בהיקפים גדולים עד כה - ישובו לעלות בעתיד.
מבין הלווים מהעבר, נשבר שיא בהיקף המשכנתאות שמצויות בסטטוס של פיגורים 90 יום ומעלה, מאז בנק ישראל החל לפרסם נתונים משוק המשכנתאות לפני 13 שנים. היקף הפיגורים הגיע בדצמבר האחרון ל-3.245 מיליארד שקל. מדובר אומנם בכ-0.6% בלבד מכלל יתרת החובות על משכנתאות, אך בעלייה של 21% מאז פרוץ המלחמה.
גם כמות ההלוואות המוקפאות נמצאת בעלייה, והיא מתחילה להתקרב לשיא הסגר של הקורונה ב-2020. בדצמבר משקלן של המשכנתאות הללו הגיע ל-72.2 מיליארד שקל - 13% מכלל יתרת החוב על משכנתאות. מדובר בהיקף שגדול כמעט פי שלושה מהיקף המשכנתאות הללו מלפני המלחמה. בשיא סגר הקורונה, המשכנתאות המוקפאות הגיעו לכ-100 מיליארד שקל. לעניין זה יש להעיר כי בבנק ישראל דיווחו כי עיקר הדחייה נעשית לתקופות קצרות-טווח בנות מספר חודשים.
חזרה למשכנתאות גבוהות במיוחד
לעומת ציבור הלווים מהעבר, ציבור הלווים בהווה מראה סימנים של חזרה למשכנתאות גבוהות במיוחד, על אף שההיקף הכולל של השוק נותר מצומצם גם בחודש דצמבר, והגיע ל-5.6 מיליארד שקל; ואולם מי שלקחו משכנתאות במהלך החודש הזה, שברו מגמה מהחודשים האחרונים של ירידה בגובה המשכנתה הממוצעת שנלקחה.
גובה משכנתה ממוצעת שנלקחה בדצמבר הגיע ל-997 אלף שקל - הגבוה ביותר מאז אפריל שנה שעברה; רוכשי דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד שברו את שיא כל הזמנים, כשלקחו משכנתה ממוצעת של 1.29 מיליון שקל; משקיעים שרכשו דירות, לקחו משכנתה ממוצעת של 1.08 מיליון שקל, שהוא השני בגובהו (השיא היה 1.1 מיליון שקל במאי שנה שעברה). גם רוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים העלו את גובה המשכנתה הממוצעת שלקחו ל-952 אלף שקל - המספר הגבוה ביותר מאז יולי שנה שעברה. חשוב להדגיש כי המשכנתאות הללו נלקחו לפני הורדת הריבית על-ידי בנק ישראל.
כאמור, המשכנתאות הגבוהות שנלקחו בדצמבר אינן מעידות על פריחה מחודשת של השוק. להפך: בדיקת 2023 בראייה היסטורית מראה כי היקפי המשכנתאות שנלקחו בשנה הזו הגיעו ל-71.3 מיליארד שקל - ירידה של כ-40% לעומת 2022 והמספר הנמוך ביותר מאז 2019; לעומת זאת, מספר המשכנתאות שנלקחו (כלומר מספר התיקים שנפתח בבנקים למשכנתאות) הגיע לשפל הנמוך ביותר ב-12 השנים שבהן בנק ישראל מפרסם את הנתונים. בסך-הכול נלקחו בשנה זו 74,154 משכנתאות, ירידה של 38% לעומת 2022.
עליית המשכנתאות הממוצעות בקרב כל הסגמנטים של רוכשי הדירות תואמת עדויות של אנשי נדל"ן, שמספרים כי לאחר תקופה ארוכה שבה רוכשים ציפו לירידות מחירים משמעותיות, הם נוכחו,כי אפילו בעת המלחמה הן לא הגיעו, ולכן החליטו לעשות מעשה ולרכוש דירות במשכנתאות גבוהות.