דירות חדשות בבנייה. מס הרכישה לא יופחת / צילום: Shutterstock
אישור תוכנית האוצר לענף הנדל"ן מתעכב כבר שבועות ארוכים - אך בינתיים מסתמנים בה כמה שינויים משמעותיים, ויש שיגידו אף מפתיעים: טיוטה עדכנית של הצעת המחליטים שהגיעה לידי גלובס חושפת יוזמה חדשה ויוצאת דופן מכיוונו של אגף החשב הכללי במשרד האוצר, שבמרכזה סיוע לקבלנים בהתמודדות עם קצב המכירות הנמוך, על ידי מתן ערבויות מדינה שיאפשרו להפחית את שיעור הדירות שהקבלן חייב למכור במכירה מוקדמת.
● ראיון | יזם הנדל״ן שמגלה - עד הסכום הזה אנשים מוכנים להשקיע כעת בדירה
● דרור מרמור, טור סופ"ש | הטריקים המסוכנים ששמים את קוני הדירות מתחת לרדאר של בנק ישראל
● 103 עסקאות נדל"ן מאז 7 באוקטובר: המחירים באופקים בעלייה
עוד נודע לגלובס כי בימים אלו מתקיימים דיונים אינטנסיביים סביב הכוונה לבטל את הפטור החלקי ממס השבח למי שרכש דירה לפני 2014, ובין היתר נבחנת האפשרות לגנוז את היוזמה לחלוטין. הצעת המחליטים המקורית של האוצר ל"פרק הנדל"ן" בהצעת התקציב המעודכנת לשנת 2024 הופצה עוד בתחילת החודש, ומאז היא נמצאת בדיונים קדחתניים - הן בין גורמי המקצוע בתוך משרד האוצר והן בין אנשי האוצר לאנשי המשרדים השונים, בהם משרד הבינוי והשיכון, משרד המשפטים ומשרד הפנים - וככל שחולפים הימים כך נוספים לה עוד שינויים ועוד עדכונים.
גלובס מציג את העדכונים האחרונים בתוכנית שטרם פורסמו.
מנגנון חדש להורדת המכירה בפריסייל
השינויים בהצעת המחליטים המעודכנת, נכון לימים האחרונים, כוללים "סוכרייה" שבוודאי תעניין מאוד את הקבלנים והיזמים, כמו גם את גורמי המימון שמעמידים להם אשראי: סיוע מצד המדינה בתהליך מכירת הדירות במכירה מוקדמת (פריסייל) - כדי להקל עליהם בתקופה שבה קצב המכירות נמוך במיוחד, גם בראייה היסטורית.
ההצעה, שלא נכללה בגרסה המקורית, מגיעה מכיוונו של החשב הכללי במשרד האוצר, יהלי רוטנברג, והיא מדברת על הפחתה במספר הדירות שהקבלנים מתחייבים למכור במכירה מוקדמת מול הגורם המממן בדרך כלל.
מספר הדירות שנמכרות בפריסייל הוא רף הכרחי שמציבים כאמור הגורמים המממנים (בנקים וגופים חוץ-בנקאיים) כתנאי למתן האשראי, והפחתה של שיעור זה תקל על הקבלנים לקבל את המימון בתקופה שבה רבים מהם מתקשים למכור דירות.
מדובר, כמובן, במהלך שדורש נכונות מצד הגופים המממנים, וזו תגיע, על פי הצעת אגף החשכ"ל, מהעמדת ערבויות מצד המדינה. מדובר בצעד חריג יחסית, שבעבר זכה להתנגדות נחרצת מצד האוצר, בין השאר מחשש מפני מדרון חלקלק ודרישה למתן ערבויות גם במקרים נוספים.
על פי הסעיף בהחלטה המעודכנת, יגובש "מנגנון להורדת שיעור המכירה המוקדמת הנדרשת על ידי הגורמים המממנים בפרויקטי בינוי דירות למגורים בבנייה רוויה, בהיקף העולה על 50 יח"ד, שבהם טרם החלה הבנייה, על ידי מתן ערבות מדינה כנגד הגידול בסיכון לאור הפחתת הדרישה כאמור".
ההצעה קובעת כי הממצאים יוגשו לאישור שר האוצר בתוך 45 ימים, וכי יוקצה לטובת העניין תקציב של 50 מיליון שקל בשנה זו.
לצד היוזמה הזו, שבוודאי מהווה בשורות טובות עבור הקבלנים והיזמים, יוזמה אחרת ירדה מהפרק: בשבוע שעבר פרסמנו כאן כי באוצר בוחנים את האפשרות להורדת שיעור מס הרכישה למשקיעים עד לסוף שנת 2024, בעקבות היוזמה לקבע מתחילת 2025 את שיעורי המס הגבוהים הנהוגים כעת בהוראת שעה (8% לפחות) - אך לגלובס נודע כי שר האוצר בצלאל סמוטריץ' הכריע כי לא תבוצע הורדה כזו, ושיעורי המס יישארו כפי שהם השנה, ויקובעו משנת 2025 ואילך. עם זאת, עד לאישור הסופי ייתכנו שינויים כאלו ואחרים בדרך שבה יוחל מס הרכישה מהשנה הבאה.
נמשכים הדיונים סביב ביטול מס שבח ליניארי
אחת הסוגיות שנמצאות במרכז הדיונים בימים האחרונים, ומעכבת גם היא את גיבוש הנוסח הסופי של תוכנית האוצר, היא ההצעה לביטול מס השבח הליניארי שנחשפה בגלובס בתחילת החודש. על פי ההצעה, חישוב זה - אשר חל על דירות שנמכרו עד שנת 2014, ומיטיב עם הרוכשים - יבוטל בהדרגה, ומשנת 2030 ייגבה מס מלא, בשיעור 25%, גם על דירות שנרכשו לפני שנה זו. אחת הסיבות לבחינת ההצעה מחדש היא המסקנה כי ההשפעה של המהלך תהיה מינורית יחסית, בעיקר בשל המתווה המדורג שעליו סוכם.
מן הצד השני, ישנם גורמים באוצר, בעיקר באגף התקציבים, שטוענים כי יצירת האחידות במס חשובה וחיונית מאוד לשוק - גם אם ההשפעה מבחינת גביית המס אינה דרמטית. על פי גורמים המעורים בדיונים, נשקלת כעת גם האפשרות לגנוז לחלוטין את היוזמה לביטול חישוב המס הליניארי, אך לפי שעה כל האפשרויות פתוחות.
300 מיליון שקל לתמרוץ הוצאת היתרי בנייה
הצעת המחליטים המעודכנת כוללת עוד כמה תוספות אשר קובעות את התקציב לתחומים השונים - שלא נקבע בהצעה המקורית.
כך, בין היתר, היא קובעת כי לצורך תמרוץ מתן היתרי בנייה, יוקצה סכום של 300 מיליון שקל בשנים 2024 ו-2025 יחד, לטובת "עידוד הרשויות המקומיות לפעול להגדלת היצע הדיור", ובמילים אחרות - לטובת מתן מענקים על הוצאת היתרי בנייה בכמות נכבדת.
על פי ההצעה, רשויות שייתנו 500 היתרי בנייה ויותר בשנת 2024, יזכו למענק, כתלות, בין היתר, במהירות הנפקת ההיתר. עוד קובעת ההצעה הקצאה של 30 מיליון שקל בשנת 2024 עבור המשך הפעלתה של התוכנית לעידוד תעסוקה של עובדים ישראלים בענף הבנייה.
עד כה, מאז פרוץ המלחמה, נרשמו יותר מ-1,000 איש לתוכניות ההכשרות השונות, מספר גבוה בהרבה מאשר בימי שגרה, ובמשרדי הממשלה מעוניינים להבטיח את המשכה של המגמה.
פרק נוסף שנכלל בהצעה המקורית נוגע לקידום שוק השכירות המוסדי בישראל, והוא מאפשר בין היתר קיזוז של רכיב מע"מ התשומות בשלב הבנייה בפרויקטים כאלו, מה שלא הותר עד היום, וקובע כי יתבצע חיוב במע"מ על ההכנסות ממכירת דירות בפרויקטים אלו.
בגרסה המעודכנת נקבע כי השינויים הללו ייקבעו כהוראת שעה בלבד, עד לסוף שנת 2027, כדי לאפשר בחינה של השלכות התיקונים החדשים. שר האוצר יוכל במועד זה להאריך את תוקפה של הוראת השעה עד לסוף 2031.