כשמדברים על עסקאות יוקרה ברמה של 10 מיליון שקל ומעלה, מדברים בשנים האחרונות על כ־0.4% מכלל שוק הדירות. נתח זעיר, אבל מעניין מבחינה כלכלית, כי הוא מייצג פלח אוכלוסייה איתן כלכלית. מצד שני, זה נתון שמצביע גם על מה שהתרחש בשנים האחרונות בישראל - עליות מחירים שהביאו לא מעט דירות לעקוף את רף ה־10 מיליון שקל. בשנים האחרונות נרשמו עסקאות בסכומים כאלו גם בחדרה ובבת ים, ערים שעד לפני זמן קצר לא ניתן היה להאמין שנכסים בהן יגיעו לרמות מחירים אלו.
● שני פנטהאוזים באותו פרויקט בחיפה נמכרו תוך עשרה ימים. זה המחיר
● השכונה שתכפיל את עצמה ופרויקט ענק של פינוי בינוי ליד הים
2023 תיחשב לשנה צנועה מבחינת שוק היוקרה, הן מבחינת מספר העסקאות והן מבחינת רמות המחירים. 249 עסקאות במחירים של יותר מ־10 מיליון שקל נרשמו בשנה שעברה, ירידה של כ־50% בהשוואה למספר העסקאות הללו שבוצעו ב־2022, אך חשוב להדגיש כי מדובר בנתון זמני, שיעודכן בחודשים הקרובים ומניסיון העבר יתווספו לו עוד כמה עשרות עסקאות. לאור זאת אנו מעריכים כי הירידה הסופית במספר העסקאות הללו תגיע לכ־40%, דומה לירידה שחלה בכלל עסקאות הנדל"ן שבוצעו ב־11 החודשים הראשונים של 2023 לעומת קודמתה.
מדובר בממצא מפתיע, שכן בעתות משבר שוק היוקרה נוהג להתכווץ יותר מאשר כלל השוק. בגלל העיכובים הרבים בפרסום עסקאות כאלה, אין יכולת לפי שעה לקבוע, באיזו מידה המלחמה השפיעה על שוק זה. עד כה נרשמו באתר רשות המסים פחות מ־20 עסקאות יוקרה ברבעון האחרון של 2023.
ב־2023 העסקה הגבוהה ביותר לא חצתה את רף ה־80 מיליון שקל, ואילו ב־2022 נרשמו שמונה עסקאות מעל לרף הזה, מחציתן מעל לרף של 100 מיליון שקל. גם ב־2021 בוצעו שתי עסקאות של יותר מ־100 מיליון שקל, כך שנראה שמצב הרוח הכלכלי השפוף שליווה אותנו לאורך כל 2023 - עוד הרבה לפני המלחמה - השפיע גם על האלפיון העליון של הנדל"ן.
הערים המובילות
כשמסתכלים על ההתפלגות הפנימית בשוק הזה ניכר שינוי מסוים: תל אביב הוסיפה להוביל אותו גם ב־2023, עם 60% מהעסקאות. שתי הערים שבאות אחריה, בפערים גדולים, הן ירושלים והרצליה (פיתוח), שבהן בדרך כלל מבוצעות כמויות דומות של עסקאות.
אולם בשנה שעברה בוצעו בירושלים 41 עסקאות ב־10 מיליון שקל ומעלה ובהרצליה רק 21. ייתכן שיש לייחס את הממצא הזה לעובדה שהרכישות בירושלים נעשות לעתים קרובות על ידי תושבי חוץ על רקע דתי, ואילו אלה של הרצליה מושפעות בצורה ישירה מהמצב הכלכלי, שב־2023 רשם נסיגה חדה במגוון פרמטרים, עלייה באינפלציה ובריבית.
יתר המקומות ריכזו אליהם עסקות בודדות ברמות המחירים הללו: ברמת גן נרשמו חמש עסקאות, בקיסריה, בגבעתיים ובבת ים ארבע עסקאות בכל אחת. בחיפה לא נמצאה עסקה שהגיעה ב־2023 לרמות מחירים אלו.
מבין שמונה העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בשנה שעברה, חמש נעשו בתל אביב. העסקה היקרה ביותר בוצעה בשדרות רוטשילד 64, שם נמכר באוגוסט האחרון בית בודד לשימור ב־77.2 מיליון שקל, אותו יזמו החברות בולוורד־טרה ורוטשילד 66. הבית הוא חלק מפרויקט היוקרה "וילה רוטשילד", שטחו 563 מ"ר, והוא כולל שלוש קומות, גג של 190 מ"ר, שבעה מקומות חניה תת קרקעיים, וחצר בשטח של 377 מ"ר.
הנכס השני שנמצא ברשימת השיאנים נמצא אף הוא בשדרות רוטשילד, וליתר דיוק במגדל רוטשילד 1 שיזמה חברת חבס לפני כ־15 שנים. אז המיקום נראה תמוה, אבל מהר מאוד הוא הפך לסמל יוקרה, בדיוק כמו צמד מגדלי היוקרה הקודמים שהקימה החברה בפארק צמרת "מגדלי YOO". בעסקה הנוכחית נרכשה דירה בשטח של 324 מ"ר בקומה ה־14 של המגדל בן 30 הקומות, בתמורה ל־49 מיליון שקל.
שתי עסקאות, מגדל אחד
עסקאות 3 ו־4 בדירוג קשורות אף הן לחבס, משום שבעל השליטה לשעבר בחברה, הרצל חבס, משמש מנכ"ל החברה היזמית של פרויקט מנדרין אוריינטל, שמכונה לעתים גם "הדולפינריום לשעבר", על אף שמדובר בקרקע חלופית שניתנה ליזמים בתמורה לקרקע האמיתית של הדולפינריום.
במסגרת העסקה היקרה מבין השתיים, נמכרה דירה בשטח של 249 מ"ר בקומה ה־24 מתוך 25 קומות המגדל ב־46.8 מיליון שקל, ואילו בשנייה נמכרה דירה בשטח זהה אך בקומה ה־14, ב־39.25 מיליון שקל.
העסקה הבאה אחריה נחתמה בפארק צמרת בפרויקט W של קנדה ישראל ברחוב ניסים אלוני, שם נרכשה דירה בשטח 620 מ"ר בקומה ה־42 מתוך 44 של המגדל ב־38 מיליון שקל.
שתי העסקאות הבאות בדירוג בוצעו בהרצליה פיתוח. במסגרת העסקה הראשונה נמכר קוטג' בשטח של 655 מ"ר ברחוב וינגייט ב־36 מיליון שקל; ובמסגרת העסקה השנייה נמכרה ברחוב קרן היסוד 59 וילה בשטח של 730 מ"ר ב־35 מיליון שקל.
את הרשימה חותמת וילה בשטח של 692 מ"ר ברחוב רקפת בקיסריה, שממוקמת על שטח אדמה של 2.5 דונם, שנמכרה ב־31.7 מיליון שקל.