השפל בענף הנדל''ן בממדים היסטוריים / צילום: shutterstock עיבוד: טלי בוגדנובסקי
מבצעי מכירות של יזמי נדל"ן בימים האחרונים של חודש דצמבר תרמו להתאוששות מסוימת בנפח העסקאות שנרשמה בחודש זה לעומת קודמיו, אך לא שינו את התמונה הכוללת. הרבעון האחרון של 2023 הוא הגרוע ביותר שתועד ב-22 השנים האחרונות, ו-2023 היא מהשנים הגרועות ביותר שנרשמו בשלושת העשורים האחרונים לפחות. כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי באוצר.
● המשבר בענף הנדל"ן: היקף המשכנתאות בינואר ירד ב-13%
● היזמים מעדיפים לממן את הרוכשים ולא להוריד מחירים
● תוכנית הדיור החדשה: בשורה קטנה למילואימניקים ואכזבה למשקיעים
● 2023 הסתיימה עם 68 אלף דירות חדשות על המדף. יותר מ-10% מהן בת"א
בחודש דצמבר, נרכשו 6,088 דירות (כולל בסבסוד ממשלתי) - ירידה של 15% בהשוואה לדצמבר 2022. זהו שיעור ירידה מתון בהשוואה לאלו שנרשמו בחודשיים הראשונים למלחמה, אך גידול של 47%, בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה בחודש נובמבר. אולם, מדובר בחודש דצמבר החלש ביותר מבחינת עסקאות, לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
מה שבלט בחודש הזה היה מכירות הקבלנים. המכירות הסתכמו ב-2,782 דירות - מספר הגבוה בכ-10% מהממוצע החודשי של שמונת החודשים הראשונים של 2023 (בספטמבר היו חגי תשרי ומאז אוקטובר - המלחמה), מה שמסביר את האופטימיות שמפגינים חלק מאנשי הנדל"ן. אולם, הכלכלן הראשי מביע ספקנות מסוימת לגבי האופטימיות הזו, ויותר מכוון לפעולות אקטיביות בהן נקטו היזמים.
"בניתוח מכירות הקבלנים בשוק החופשי על פני ימי החודש, נמצא כי השכיחות היחסית הגבוהה ביותר של עסקאות בוצעה ביום האחרון של החודש ושל השנה כולה, ה-31 לדצמבר", נכתב בסקירה. "ממצא זה אין בו כדי להפתיע, שכן ידוע כי יזמיות נדל"ן, בפרט מי שנסחרות בבורסה, יש להן תמריץ גבוה לייצר הרבה עסקאות רגע לפני שנסגרים הדוחות הכספיים לאותה שנה. זאת, בפרט על רקע חולשה במכירות לכל אורך שנת 2023, בפרט עם פרוץ המלחמה".
אולם, ניתוח מעמיק יותר של הנתונים מעלה כי במספר אזורים, ה"קפיצה" במכירות הקבלנים ביום האחרון של השנה בלטה במיוחד. באזור המרכז, אשר הוביל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי ואת הגידול במכירות, נמכרו באותו יום כחמישית מכלל הדירות שנמכרו בכל החודש, זאת לעומת 13% בלבד ברמה הארצית. חלק גדול מהדירות שנמכרו באותו יום היו מצד עשר החברות היזמיות הגדולות, מה שמחזק את ההערכה כי אלה עשו מאמצים לשפר את תמונת המכירות שלהם בדוחות השנתיים.
השפל בענף הנדל"ן בממדים היסטוריים
בחזרה למחוז המרכז, מתברר כי שש ערים ריכזו 90% מהמכירות במחוז זה: פתח תקווה, קריית אונו, רמת גן, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק, שבכולן נרשמו שיעורי גידול משמעותיים בהשוואה לדצמבר 2022. "יש לציין כי בכל אחת מערים אלו, הבולטות במכירות, התקיימו מבצעי שיווק משמעותיים של קבלנים, בכלל זה הקלות בתנאי התשלום (בחלקם אפילו נדרש תשלום של 5% בלבד בעת הרכישה והיתרה במסירה), אי־הצמדה למדד תשומות בנייה וכדומה. מבצעים אלו אינם באים לידי ביטוי ברמות המחירים עצמן", כותב הכלכלן הראשי בסקירה.
מחירי הדירות שנרכשו בערים הללו היו רחוקים מלהיות נמוכים: בקריית אונו, מחיר דירה חדשה ממוצעת שנרכשה בדצמבר האחרון הגיע לכ-3.95 מיליון שקל; בגבעת שמואל, לכ-3.8 מיליון שקל; ברמת גן, לכ-3.5 מיליון שקל; בפתח תקווה, לכ-2.6 מיליון שקל; ובבני ברק, לכ-2.5 מיליון שקל. שכרם של משקי הבית שרכשו דירה בבני ברק היה הנמוך מכולם והגיע ל-10.9 אלף שקל בחודש, ואילו משקי הבית שרכשו דירה בגבעת שמואל היו בעלי ההכנסה הגבוהה ביותר, שהגיעה ל-44 אלף שקל בחודש.
הפעלתנות הזו של הימים האחרונים בדצמבר אמנם שיפרה את נתוני אותו החודש, אך לא שינתה באמת את התמונה העגומה שבה נמצא שוק הנדל"ן למגורים. ברבעון הזה בוצעו 12,500 עסקאות. מדובר בנתון הרבעוני הנמוך ביותר מאז החל הכלכלן הראשי בסקירת שוק הנדל"ן למגורים, בתחילת שנות האלפיים. מבחינה זו, ניתן להעריך כי מלחמת עזה הביאה לירידה של כשליש בהיקף שוק המגורים, זאת כאשר עוד קודם לכן, הריבית הגבוהה תרמה לירידה של כ-40% בהיקף. לפיכך, אין מדובר במשהו נקודתי, אלא בתופעה בממדים היסטוריים.
באופן רשמי, שנת 2023, בה בוצעו כ-70 אלף רכישות דירות, היא השנה גרועה ביותר מבחינה זו מאז 2002. עם זאת, על סמך נתונים חלקיים מהשנים שקדמו לתחילת סקירת הכלכלן הראשי, נראה כי בפועל, מדובר באחת השנים הגרועות ביותר ב-40 השנים האחרונות, מאז מלחמת לבנון הראשונה וההיפר־אינפלציה של שנות השמונים.