''יש הזדמנויות. זה זמן לעסקאות מעולות'' / אילוסטרציה: Shutterstock
"מחיר הקנייה הוא מחיר מצוין עבורנו, וגם עבור חנן מור למכירה. רמת גן היא עיר שמתפתחת בצמוד לתל אביב. אנחנו מאמינים בפרויקט הזה ולכן קנינו את הקרקע", מספר נועם גרייף, מנכ"ל חברת עמרם אברהם, על עסקת הרכישה של פרויקט ברמת גן בשותפות עם שי חי אחזקות מקבוצת חנן מור, להקמת 158 יחידות דיור (יח"ד), מהן 66 בהגרלות הדיור הממשלתי. הקרקע נרכשה במחיר של 178 מיליון שקל כעת, אך נרכשה בעבר מרמ"י על ידי חנן מור תמורת כ־200 מיליון שקל, כולל הוצאות הפיתוח, כך שמדובר במכירת הפסד.
● משקיעי הנדל"ן שלא דיווחו על הכנסות משכר דירה וספגו קנס ענק
● שאלות ותשובות | הנכס שלכם צפוי להיות מופקע בגלל המטרו. כך תגדילו את הפיצוי שתקבלו
הרכישה של הקרקע מחנן מור היא אחת משורת עסקאות שבוצעו לאחרונה לרכישת קרקעות, בתקופה מאתגרת של מלחמה וסביבת ריבית גבוהה שעדיין מכבידה על המימון.
המוטיב המרכזי ברכישות הללו הוא שהקושי של האחד הוא ההזדמנות של האחר, וכך נוצר גם בתחום הקרקעות שוק של קונים. גרייף הוסיף וסיפר על העסקה כי "בגלגול האחרון במשא ומתן, רכשנו את הקרקע בתנאי מימון טובים מצד הבנק והכנסנו שותף כדי להקטין את הסיכון. הכיוון שלנו הוא להתמודד במכרזי רמ"י במחיר מטרה וגם בהתחדשות עירונית יש לנו כמה פרויקטים. אם יהיו הזדמנויות טובות לרכישה ננצל זאת".
בין החברות שחתמו בחודשיים האחרונים על עסקאות לרכישת קרקעות נמצאות גם חברת אפריקה ישראל שרכשה ב־135 מיליון שקל קרקע באזור לבניית 224 יח"ד מקרן ריאליטי, וחברת רם אדרת שחתמה על הסכם אופציה לרכישת קרקע בקריית גת מחברת אפי קפיטל. על הקרקע מתוכננות 237 יחידות דיור, מהן 119 בהנחה והיתר לשוק החופשי. מדובר בקרקע שאפי קפיטל זכתה בה במכרז רמ"י למחיר מטרה לפני פחות מחצי שנה - בספטמבר האחרון, רגע לפני המלחמה. לפי הדיווח, אם העסקה תבוצע לזכות אפי יירשם רווח של 9 מיליון שקל.
אפי שקדי, יו"ר ומנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן, מסר כי "החברה פועלת לטובת חיזוק ההון עצמי שלה וזאת לצד המשך פיתוח החברה שכולל כ־8,000 יח"ד שנמצאות כיום בשלבי ביצוע ושיווק. במקביל אנו מקדמים תכנון ופיתוח של כ־180 אלף מ"ר של נדל"ן מסחרי".
דורון ממרוד, בעלים ומנכ"ל שותף של קבוצת רם אדרת, מסר בתגובה: "אנחנו מרוצים מאוד מהעסקה, במיוחד לאור הצלחת הפרויקט של הקבוצה MY ADERET בכרמי גת. מאז שהתחלנו את פעילותנו בשכונה, מחירי הדירות השביחו את עצמם באופן משמעותי ואנחנו מאמינים שתהיה השבחה נוספת במחירי הנכסים והקרקע בשנים הבאות. רם אדרת תמשיך לבדוק הזדמנויות עסקיות באזור, כחלק מתהליך הגדילה והרחבת פעילות הקבוצה".
על התופעה שהתחזקה מתחילת השנה, במסגרתה יזמים מוכרים קרקעות בהן זכו במכרזים, הגיב מנהל רמ"י ינקי קוינט: "בחלק מהמקרים קונים במחירים נמוכים יותר ובהפסד וחלק במחירים אחרים. מי שקנה ב־2022 ומימש ימכור כנראה בהפסד ולא במחיר שקנה במכרז רמ"י. אני חייב לתת אלטרנטיבה ולאפשר למכור, כי אם הייתי קונה חזרה קרקעות שנרכשו במכרזים, הייתי צריך להחזיר עשרות מיליארדי שקלים.
"אי אפשר להחזיר או לבטל רכישת קרקעות במכרז, רק כי יזמים התפרעו ונתנו מחירים גבוהים. מה מצפים, שישראל תבטח אותם? יזם שנכנס למכרז צריך לדעת שהמחירים יכולים לרדת".
"מי שמוכר קרקע שקנה ב־2022 כנראה יפסיד"
קוינט סבור שאין צורך ברגולציה מאזנת, ומציין שמסגרות הזמנים לקידום הפרויקטים נותרות כפי שהם - העיקר שיהיה פיתוח ובנייה בקרקע ששווקה. לדבריו, "מי שזוכה במכרז פתוח ומעוניין למכור - אין לנו סיבה להתנגד לזה. זה מבטיח שהפרויקט יצא לפועל גם במקרים שלא יכולים לממש. קבלנים שזכו בקרקע ומצבם פחות טוב יוצאים ומגיעים אחרים. זה לבסוף מוביל את הפרויקט לפיתוח ולבנייה - וזה מה שחשוב. היזם נכנס בנעליו של הזוכה במכרז - ומחויב לתנאים.
"אנחנו לא מקבלים קרקעות חזרה", הוא מחדד. "אם רמ"י הייתה מתחילה להיכנס לזה, זה היה מכניס עוד בירוקרטיה ופניות ואנחנו משתחררים מכל המקומות האלה. אם מישהו קונה ומרוויח כמה שקלים זה לא מצדיק רגולציה. במקרים של קרקע שניתנה בפטור ממכרז אנחנו יותר קשוחים באפשרות המכירה".
"מוכנים לרכישה דומה אם תהיה כזו"
עסקה מעניינת נוספת שבוצעה היא רכישת קרקע בשכונת גליל ים בהרצליה על ידי חברת קטה גרופ. החברה רכשה קרקע בשטח 2.75 דונם בשכונת גליל ים ב־111.5 מיליון שקל בהליך התמחרות בפירוק שיתוף בכינוס נכסים של שורת בעלי קרקע פרטיים. במקום תתאפשר בנייה של בניין בן 10 קומות מעל קומת קרקע ובו 77 יח"ד וכן שטחי מסחר.
עוז קטה, מנכ"ל שותף בקטה גרופ, מסביר למה החליטה החברה לקנות את הקרקע. לדבריו, "בזמן לא טוב כביכול לרכישות, כמו במצב הנוכחי - מלחמה, ריבית גבוהה, מחסור בכוח אדם והרבה קשיים - לפעמים זה הזמן לקנות כי נוצרות הזדמנויות. אנחנו מעריכים שהעסקה בגליל ים זו עסקה מעולה. 111 מיליון שקל לקרקע בגליל ים זאת לא רכישה ענקית בשבילנו, ואנחנו מוכנים לרכישה דומה אם תהיה כזו".
"13 אלף שקל למ"ר במקום 16־17"
נראה שבעסקאות שנסגרו לאחרונה, יש מקרים לא מעטים שבהם הרוכש שילם פחות על הקרקע ממחיר שבו היא נרכשה במכרז, וגם לא שילם על הריביות במשך שנה או שנתיים - כך שהעסקה נראית משתלמת במיוחד.
קטה מסביר כי "יש כאן זיהוי הזדמנות - 13 אלף שקל למ"ר בגליל ים. שנה לפני, זוכים במכרזים שילמו 16־17 אלף שקל למ"ר וגם 'סחבו' את הריבית שנה יותר מאיתנו.
"לפני כשנתיים קנינו בגליל ים במחיר של 20 אלף שקל למ"ר אבל שם היה מדובר בקרקע זמינה מיידית, ובחלק הבנוי בגליל ים, ויש מחיר לזמינות.
"זה זמן לעסקאות מעולות בלבד. יש הלך רוח שלא קונים במלחמה בחברות מסוימות, אבל יש גם חברות שרואות בסיטואציה הזדמנות - מקרים שבשל המצב הכלכלי, המוכר בוחר לממש קרקעות".