הריסה ובנייה בתל אביב / צילום: נוי מאיה
בית המשפט המחוזי בירושלים הורה באופן חריג שלא לממש ערבות בנקאית אוטונומית בסכסוך בין חברות יזמיות לקבלן בפרויקט תמ"א 38 ברחוב מוסינזון 5 בתל אביב.
החברות שביקשו לממש את הערבות הן י.ע.ז ואנשי העיר תמ"א 2 בע"מ, המוכרות בשוק הנדל"ן התל אביבי, והקבלן הוא מורן פרויקטים ויזמות, שמצוי בעיכוב הליכים לשם גיבוש הסדר חוב במסגרת הליך חדלות פירעון שנפתח ביולי האחרון.
● מארגני פסטיבל שבוטל ב"צוק איתן" לא יפוצו: איך זה ישפיע על עסקים שנפגעים במלחמה?
● החניון שהקפיץ את המספרים של קניון האופנה המדשדש
עובדת המקרה: החברות י.ע.ז ואנשי העיר חתמו עם מורן פרויקטים על הסכם לביצוע עבודות הבנייה בפרויקט, אולם ביולי האחרון הוגשה בקשה לעיכוב הליכים, ומונתה עורכת דין לניהול ההסדר.
על־פי המתואר בהחלטת השופט, לאחר שהחברות והקבלן נקלעו לסכסוך, לפני כשלושה שבועות פנו י.ע.ז ואנשי העיר לבנק מזרחי טפחות בבקשה לחילוט מיידי של ערבות הביצוע בפרויקט בסך של כ־1.1 מיליון שקל.
המחלוקת: הקבלן טען כי החברות מנצלות את המצוקה שאליה נקלע כדי להימנע מתשלום של כ־2 מיליון שקל שהן חייבות לו בגין עבודות שבוצעו באתר. כן נטען כי המעשה יעמיק את חובו של הקבלן כלפי הבנק - דבר שיעמיד בסכנה את הסדר החוב שאמור הקבלן לכרות עמו.
החברות טענו מצדן כי הקבלן כלל אינו עומד בהוראות ההסכם ובלוחות הזמנים, כי איכות עבודתו ירודה, וכי יש לסלק את ידו מאתר הבנייה.
ההחלטה: בפני בית המשפט עמדו כמה שאלות, שהמרכזית שבהן היא האם בנסיבות המתוארות ניתן למנוע את חילוטה של הערבות הבנקאית. השופט אביגדור דורות השיב על השאלה באופן חריג - בחיוב.
השופט עמד על העיקרון שהוא הכלל - עצמאותה של ערבות בנקאית אוטונומית, גם במקרים שבהם זו הועמדה להבטחת חיובים של חברה שנקלעה לימים להליך חדלות פירעון.
לאחר מכן פנה בית המשפט לבחינת השאלה האם בכל זאת התקיים אחר החריגים לכלל, וקבע שכן. במקרה הזה, החריג הוא "נסיבות מיוחדות" שפורשו בפסיקה כהתנהגות חמורה או שרירותית של המוטב, חוסר תום־לב קיצוני ובולט או התנהגות המונעת משיקולים זרים, הפעלת לחץ או נקמנות.
בית המשפט קבע כי הפעם "מדובר במקרה קיצוני שבו התנהלות היזם נגועה, לפחות לכאורה, בחוסר תום־לב ובאי־הגינות בולטים, המונעת משיקולים של הפעלת לחץ או שיקולים זרים, העולים כדי נסיבות מיוחדות, המצדיקות להיעתר לבקשה של מניעת מימוש הערבות הבנקאית".
"מהלך תיעוד של הודעות רבות"
בית המשפט הצביע בהקשר הזה על כך שמיד לאחר שהסכמות שנעשו בין היזמיות למנהלת ההסדר של הקבלן ואושרו בבית המשפט, שלחו היזמיות הודעות רבות לקבלן "במה שנראה כמהלך של תיעוד הודעות רבות, כדי שניתן יהיה להסתמך על אותן הודעות בהמשך, לצורך סילוק ידה של החברה מהאתר והשתלטות על הפרויקט, מבלי לשלם לקופת ההסדר עבור העבודות שבוצעות במהלך ההפעלה (2 מיליון השקלים - נ"ס), באופן שימנע את השלמת העבודות על־ידי החברה וקבלת הרווחים מן הפרויקט, שיגיעו מהחשבונות הסופיים".
לנוכח הדברים, בית המשפט סבר כי כמו בעניין אחר של חברה קבלנית שנקלעה להליכי חדלות פירעון, מחאמיד תופיק, גם כאן יש למנות מומחה הנדסי שיבחן את טענות הצדדים לגופן, תוך עיכוב ביצוע מימושה של הערכאות הבנקאית והארכה שלה אם יש צורך.
תגובה: "רואים את טובת הדיירים"
תגובת היזמיות, אנשי העיר וי.ע.ז: "בכל פרויקט שלנו אנו רואים לנגד עינינו את טובת הדיירים, את איכות הפרויקט ומסירתו בזמן. על אף שההחלטה להחליף את הקבלן באמצע הפרויקט תייקר אותו, אנו מעדיפים למסור לדיירים את הדירות בזמן ובאיכות המזוהה אתנו.
"לצערנו, השופט בחר לראות את טובת הקבלן על פני הדיירים ורוקן מתוכן את הערבות הבנקאית ואת ההסכמים שנחתמו בין הדיירים, היזם והקבלן. בכוונתנו להגיש ערעור לבית המשפט העליון, היות שהקבלן מצוי בהליכי חדלות פירעון מחודש יולי 2023 ולמעשה מפר כל הסכם שנחתם עמו".
"נורת אזהרה מהבהבת לדיירים"
עו"ד דן הלפרט, המלווה מאות פרויקטים של התחדשות עירונית והליכי חדלות פירעון, טוען כי ההחלטה חורגת בהרבה מעניינם של הצדדים, וכי היא משמעותית מאוד - במיוחד לבעלי הדירות.
"ההחלטה הזו מאפשרת הצצה ליחסים שבין יזם לקבלן, שזו חוליה שבעלי הדירות כלל לא נמצאים בה - והיא מדאיגה אותי כמי שמייצג בעלי דירות", הסביר.
"ההחלטה מדליקה נורת אזהרה מהבהבת, כי אנחנו רואים פה, מצד אחד, התנהלות שבית המשפט מגדיר אותה ככזו שהמטרה שלה היא החרפת מחלוקת עם קבלן ועצירת הבנייה - דבר שמבלי להיכנס לשאלה מי צודק בה, ברור שהניזוקים מעיכוב שעלול להיגרם במסירה הם בעלי הדירות.
"מצד שני, אנו לומדים שהערבות הבנקאית האוטונומית, שאמורה להיות לא תלויה בשום דבר, היא אולי לא כלי מספיק חזק.
"אם היזם, שאיתו חתמתי בתור בעל דירה על ההסכם, מתנהל בצורה כזו שבית המשפט קובע שאי־אפשר לממש את הערבות האוטונומית שלו - אני עלול למצוא את עצמי בבעיה קשה אם הביצוע של הפרויקט ייתקע".
כן הוסיף עו"ד הלפרט כי "ההחלטה אומרת - שימו לב, אתם בעלי הדירות ועורכי הדין שלכם, לקשר שיהיה בעתיד בין היזם והקבלן, ותדאגו לבטח את עצמכם בחוזה".