דירה למכירה / צילום: איל יצהר
הפתעה: הענף הכי צומח בחודשים האחרונים בהלוואות לישראלים מתחבא בסעיף מאוד לא מוכר בנתוני בנק ישראל: הלוואות ש"אינן למטרות מגורים, אבל בביטחון (שעבוד) דירת מגורים". לא ממש משכנתא, אבל דומה למדי. וייתכן מאוד שיש כאן גם תשובה לשאלה "מאיפה הכסף?". איך ישראלים רבים כל כך, משלמים הרבה כל כך, עבור דירות יקרות כל כך. ודאי כשהנתונים מראים שמתחילת 2024 הקונים חזרו לשוק, אחרי הקיפאון בצל המלחמה וחרף הריביות הגבוהות.
● השקעה של עשרת אלפים שקל לילד: הפרטים של תוכנית מינהלת תקומה נחשפים
● חברת הנדל"ן שמציגה: סיבוב של 40 מיליון שקל על קרקע יוקרתית בהרצליה
סכום שיא בפברואר
לפני הכל המספרים: בינואר 1,934 לווים נטלו הלוואות כאלו, עלייה של 41% לעומת דצמבר. בפברואר מספרם טיפס בעוד 18% ל-2,281 הלוואות - לעומת 1,500 לווים בממוצע חודשי בשנת 2023 ו-1,335 בשנת 2022. בכסף, בפברואר הגענו לסכום שיא של 645 מיליון שקל באותן הלוואות, לעומת פחות מ-500 מיליון שקל בממוצע חודשי ב-2023 ופחות מ-400 מיליון שקל ב-2022. גם היחס בין ההלוואות הללו למשכנתאות "רגילות", כאלה שהן כן למטרת מגורים בביטחון דירת מגורים, שבר שיאים. בפברואר הוא עמד על 40% מהמשכנתאות, לעומת 33% בינואר, 24% בשנה שעברה ורק 14% ב-2022.
מטרת ההלוואה אינה "צבועה", אבל רוב הכסף מיועד להשלמות מימון למשכנתאות הרגילות. כלומר, הלוואות שלוקחים ההורים כנגד דירתם, לצורך השלמת המשכנתה של הילדים, שנורא רוצים לקנות דירה. משך החיים הממוצע של אותן הלוואות, כ-22 שנה, מלמד שהן בעיקר צמודות למשכנתאות הרגילות שנלקחו בתנאי פריסה מאוד דומים.
ההשלמות הללו דרמטיות ל"גלגול" השוק, אף שמדובר בסה"כ ב-283 אלף שקל בממוצע להלוואה בפברואר. לפני שנתיים, רגע לפני העלאות הריבית, ריבית המשכנתה במסלול הקבוע והלא צמוד הייתה 2.3% בממוצע. מה שאומר שכנגד החזר חודשי של 7,000 שקל במשך 20 שנה, ניתנה הלוואה של 1.35 מיליון שקל. היום, על אותם תנאים אבל בריבית מעודכנת של 5.1%, אפשר לקבל 1.05 מיליון שקל - 300 אלף שקל פחות. את ההפרש - ודאי בדירות יד שנייה, שם אין קבלנים שמסייעים במבצעי מימון שונים ומשונים - צריך לגרד ממקום אחר. בהחזר חודשי גדול יותר, בפריסה ליותר שנים או בעוד הלוואות. ודאי למי שממילא מגרד את תנאי המשכנתא של בנק ישראל (למשל כ-40% לכל היותר מההכנסה).
השעבוד הורחב
ושוב, מי שדחף לשינוי הדרמטי הוא בנק ישראל. בדצמבר ניתנה בצל המלחמה הוראה לרבעון הראשון, שהרחיבה את האפשרות ליטול הלוואה "לכל מטרה" כנגד שעבוד נכס מ-50% ל-70%, "ובלבד שסכום ההלוואה מעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200 אלף שקל". השבוע הוארכה ההטבה לרבעון השני. בינתיים, בחודשיים הראשונים של השנה חילקו הבנקים 101 מיליון שקל ללווים כנגד 60% לפחות מערך הנכס. זאת, לעומת 31 מיליון שקל בלבד במינוף דומה ב-2023 כולה.
על פניו, מדובר ב"גזר" חשוב לרוכשים. אם חברת אשראי חוץ-בנקאי תשמח להעמיד להם הלוואה משלימה בריבית של 15%-17% (תבדקו היטב את הפריסה החודשית "האטרקטיבית" שמוצעת), ואם הלוואות צרכניות רגילות מהבנקים ניתנות בריבית של 10%-11%, הלוואות כאלה, בביטחון דירת המגורים, מורידות את הסיכון בעיני הבנק וניתנות בריבית ממוצעת קבועה של 7.1%. זה אומנם 2% יותר ממשכנתה, אבל נמוך משמעותית מהחלופות. אגב, מחלקי האשראי לא ימהרו לספר על האפשרות הזו למי שסתם מבקש הלוואה (ומוכן לשלם ריבית דו-ספרתית), אבל ישמחו להציע זאת למי שכבר נטל משכנתה וצריך עוד דחיפה קטנה.
אלא שבשורה התחתונה, נדמה שהסיוע של בנק ישראל שוב דוחף את הביקושים וממילא גם את המחירים. כמו בתחילת 2021, אז בוטלה מגבלת הפריים במשכנתאות - שבדיעבד תרמה לריצה בחזרה לשוק. עם זאת, יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, משוכנע כי מדובר במהלך חשוב, שמפחית את עלויות המימון של רוכשי דירות. "יכול להיות שזה מוסיף ביקושים", הוא אומר, "אבל לא סביר שקונה דירה יסחב על הגב את המשימות של בנק ישראל לצנן את השוק, מה גם שעד עכשיו זה לא עבד יותר מדי".
כוכבי השבוע
מצוין: גם צבא חזק צריך פיקוח
שר האוצר בצלאל סמוטריץ' הודיע השבוע לראש הממשלה שהוא מטיל וטו על כינוס ועדת השרים להצטיידות מערכת הביטחון. זאת, כל עוד לא הוקמה עדיין הוועדה שתדון בתקציב הביטחון בשנים הבאות, כפי שסוכם במסגרת התקציב. וכמו שכתב השר: "ציפיית מערכת הביטחון לקבל צ'ק פתוח בסכומי עתק, להם השלכות עצומות על המשק, על הכלכלה ועל איכות החיים של אזרחי ישראל, ללא שום חשיבה ביקורתית, סיעור מוחות, דיון מקצועי, ציבורי וממשלתי, לא לגיטימית ולא ריאלית".
זמן טוב להיזכר שרק ביוני שעבר חגגו באוצר חתימה על התוכנית הרב־שנתית (תר"ש) של צה"ל, שכללה לראשונה "מנהלת גמלאות ושכר" בראשות נציג החשב הכללי. זו שסוף סוף אמורה הייתה להיחשף לקרביים של הוצאות הביטחון. אבל התר"ש נפל עם הגדרות בעזה, וטוב ששר האוצר שם כדי להסביר לצה"ל שהביקורת על הקופה קריטית, וגם ואולי בעיקר כשמלחמה בחוץ.
בלתי־מספיק: בליץ הדוחות בדקה ה־90
בזמן שהחברות הנסחרות בבורסות המובילות בעולם מציגות את דוחותיהם השנתיים למשקיעים במהלך ינואר ופברואר, אצלנו בבורסת תל אביב הן עושות זאת עד סוף מרץ - תום הרבעון הראשון של השנה העוקבת. ואם לזה עוד איכשהו התרגלנו, אי אפשר להשלים עם בליץ הדוחות לקראת נעילת השערים - 125 חברות מתוך כ-600 שנסחרות בתל אביב פרסמו דוחות ב-31 במרץ, אחרי עשרות שפרסמו בסופ"ש כשהמסחר סגור ועוד 17 שפרסמו ב-1 באפריל. כי אפשר, ותירוצים לא חסרים. ככה קיבלנו בבת אחת דוחות שכוללים מאות רבות של עמודים, מה שאומר שהחברות הציבוריות שלנו יכולות להיות די בטוחות שלאף אחד לא יהיה זמן לצלול לפרטים.
ואם הביצה המקומית שלנו הייתה מתייחסת לעצמה טיפה יותר ברצינות, לכל הפחות היינו מצפים לראות איזו פרמיה בעיני המשקיעים לחלוצות הדיווחים. שאפו למשל לגב ים, אמות או לוינשטיין, שעושות זאת בעקביות.