שכונת בית וגן ירושלים / צילום: אוריה תדמור
הכותב שותף במשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובנייה
תמ"א 38 על שלל נגזרותיה (תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א - תוכניות עירוניות הקובעות את אופן מימוש התמ"א בכל עיר), מאפשרת ביצוע פרויקט של התחדשות מגרשית, בדרך של הריסה ובנייה או בדרך של חיזוק ועיבוי הבניין הקיים.
הגם שעל פי רוב קיימת העדפה תכנונית לפרויקט הכולל הריסה ובנייה, שטוב יותר גם בהיבט חיזוק המבנה וגם בהיבט התכנוני, פרויקטים מסוג זה עדיין מורכבים יותר, יקרים יותר, ולכן אינם מתאימים בכל מגרש ומגרש.
לכן, גם היום פרויקטים הנעשים בדרך של חיזוק ועיבוי הבניין הקיים הם עדיין נפוצים ושכיחים.
כל תכנון פרויקט מסוג תמ"א 38 כולל אילוצים תכנוניים. אולם בפרויקטים מסוג חיזוק ועיבוי האילוצים התכנוניים רבים, שכן הבינוי נעשה על גבי הבניין הקיים, על מגבלותיו. אילוצים אלו עלולים לעתים להוביל לכך כי התוספות הנבנות עבור כל דירה אינן משתלבות באופן מושלם בדירה הקיימת, ולעתים אף מחייבות שיפוץ פנימי בדירה.
כך אירע בפרויקט מוצע בשכונת בית וגן בירושלים. יזם קידם פרויקט מסוג חיזוק ועיבוי בבניין ובו תשע דירות. שבעה בעלי דירות חתמו על הבקשה, אך שניים התנגדו לבקשה ואף הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה. בערר זה נטענו טענות רבות, ובין היתר נטען כי בניית טור הממ"דים במיקום המוצע אינה משתלבת עם הבינוי הקיים בדירותיהם, תיצור אילוץ תכנוני שייפגע בחדרים הקיימים בדירה, ואף תגרור אחריה צורך בביצוע שיפוץ של פנים הדירה על מנת להתאימה לתוספת.
העוררים טענו כי לו ייבנה טור הממ"דים בפאה אחרת של הבניין, ניתן יהיה לשלבו באופן מיטבי בדירות הקיימות.
במסגרת הדיון בעררים, ועדת הערר המחוזית ציינה כי כל פרויקט מסוג תמ"א 38 מצריך מלאכת איזון בין האינטרסים השונים. מצד אחד חשיבות חיזוק המבנה וכן תוספת יחידות הדיור בעיר, ומצד שני הפגיעה האפשרית בדיירים ובנכסים סמוכים: "מחד גיסא, לנגד עיננו עומדת בקשה במסגרתה יזכו תשעה בעלי דירות קיימות לחיזוק מפני רעידות אדמה ולמיגון הנדרש. בנוסף, יש ליתן משקל לתרומת הפרויקט לתוספת שש יחידות דיור חדשות בירושלים. מאידך גיסא, למול יתרונות אלו היה על הוועדה המקומית לשקול את טענות העוררים".
"אילוצים תכנוניים"
בסופו של דבר ועדת הערר דחתה את הערר, תוך שנקבע, כי במסגרת מימוש פרויקט מסוג תמ"א 38, יתכן מצב בו התכנון המוצע אינו משתלב בבינוי הקיים בחלק מהדירות בבניין: "כבר שנינו לא אחת כי בינוי לצד הבניין ובנוסף לכיוון בניין קיים, בין אם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ובין אם במסגרת תוכניות להרחבות בינוי, מביא לאילוצים תכנוניים, אשר לעיתים אינם מאפשרים 'הנאה שוויונית' מתוכנית הרחבות, ואין בכך כדי לפגוע בהצדקה התכנונית לאישור הבקשה בכללותה".
בעניין זה הסתמכה ועדת הערר, בין היתר, על החלטה קודמת שלה, שם נוצר מצב שבו במסגרת פרויקט חיזוק, ביחס לחלק מהדירות הגישה למעלית שהוספה לבניין הייתה דרך המטבח. גם בעניין זה דחתה ועדת הערר את הערר, תוך שקבעה כי אמנם התכנון אינו אידיאלי אך הוא תוצר של אילוצים קיימים, וכי ועדת הערר התרשמה כי בעתיד ניתן יהיה לבצע שיפוץ פנימי בדירה, אשר יסדיר את התכנון הלקוי, וכפי שנקבע שם: "התרשמנו כי ניתן יהיה ליצור שינוי פנימי בדירות המאפשר יצירת מבואה מפתח המעלית ולא ישירות למטבח".
סוף דבר, נראה כי גם הפעם יישמה ועדת הערר את ניסיונה הרב ומקצועיותה על מנת לאזן נכונה בין חשיבות פרויקט לחיזוק מבנה ותוספת דירות, לבין פגיעה חלקית במתנגדים לו.
1158/23