שכונה ד' בבאר שבע / צילום: טלי בוגדנובסקי
פלורנטין בתל אביב ושכונה ד' בבאר שבע הן השכונות עם שיעור הדירות השכורות הגבוה ביותר בארץ. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), יותר מ־70% מהדירות שמצויות בשכונות הללו מושכרות. אזור בית החולים רמב"ם הוא המושכר ביותר בחיפה, ואילו בירושלים חלק מסוים במרכז העיר הוא המושכר ביותר, אך הוא רחוק מאוד מאחוזי השכירות הגבוהים שנמצאו בשכונות האחרות.
● כתבה שנייה בסדרה | לא רק תל אביב: מיהן הערים המובילות בדירות להשכרה
הנתונים לקוחים מפרסום הלמ"ס בנוגע למספר הדירות המרוכז בכל אזור סטטיסטי נכון לסוף השנה שעברה. אזור סטטיסטי הוא יחידת שטח קטנה משכונה, וכך ניתן להצביע על אזורים מסוימים כעל אזורים רוויים מבחינת מספר הדירות שמושכרות בהם, ברזולוציה גבוהה יחסית.
829 אלף דירות, שהן כ־29% מכלל יחידות הדיור בישראל - מושכרות. היישוב המושכר ביותר הוא מצפה רמון, שבו כ־57% - 1,134 מתוך 2001 דירות - מושכרות; העיר חריש היא המושכרת בארץ - 5,733 דירות מתוך 11,354, שהן 50.5%, נרכשו על ידי משקיעים והן מושכרות.
אנחנו חיפשנו את האזורים שבהם ריכוזי הדירות המושכרות עולים על 60%, כלומר שכונה או חלקי שכונה, שבהם שוכרי הדירות מהווים את פלח האוכלוסייה הדומיננטי.
תל אביב: אחד מריכוזי הצעירים הגדולים
השכונה המושכרת ביותר בארץ היא פלורנטין בתל אביב. אותה שכונה שנמצאת בלב העיר ועברה בעשורים האחרונים שינויים גדולים, הפכה לאחד מריכוזי הצעירים הגדולים בעיר. "זו שכונה שהתחילה כ'אנדרגראונד' לפני כמה עשורים, מה שמשך אליה צעירים והיפסטרים, שיכלו ליהנות מדירות קטנות וזולות בסמוך למרכז העיר", אומרת המתווכת לי ירמיהו מ"נכס תל אביבי". "השינויים הרבים שעברו על השכונה ב־20 השנים האחרונות הביאו אליה בנייה חדשה, משקיעים וגם שוכרים חדשים, שיכולים לרכוש נכסים במחירים זולים יחסית ולשכור אותם במחירים שנמוכים עדיין מאלה של מרכז העיר והצפון, וכל זה במרחק 10 דקות נסיעה באופניים חשמליים ממרכז העיר".
מחירי השכירות לדירות שני חדרים בשכונה מגיעים לסביבת 5,000 שקל לחודש ("בחלק הראשון של המלחמה המחירים ירדו, אבל בשבועות האחרונים אנחנו רואים אותם עולים מחדש", אומרת ירמיהו), ואילו מחירי דירות כאלה של כ־50 מ"ר מגיעים לסדר גודל של כ־2.5 מיליון שקל, שזה כ־2.5% תשואה שנתית גולמית (כלומר ללא עלויות מצד המשקיע), שנחשבת לגבוהה יחסית בעיר.
בתל אביב, שבה כ־47% מהדירות מושכרות, יש אזורים נוספים שבהם השוכרים "שולטים", ובהם אזור בית החולים איכילוב ורחוב דפנה, שבו 62.3% מהדירות מושכרות. הרובע הבולט ביותר שבו מושכרות דירות באחוזים ניכרים (אך לא יותר מאלה שנמצאו בפלורנטין), הוא רובע 3, מערבית לעירייה.
מדובר באזור ותיק ומוכר בשוק השכירות, שמאופיין בדרך כלל בדירות קטנות וישנות, ובניגוד ל"אחיו" המזרחי רובע 4, גם לא בוצעו בו הרבה פרויקטים של תמ"א 38 ואם כבר בוצעו - רובם המוחלט הוא של תמ"א 38/1, כלומר מסלול של חיזוק מבנים ולא הריסה ובנייה של מבנים חדשים תחתם, כפי שנעשה ברובע 4. לפיכך הדירות גדלות אך עדיין נותרות קטנות יחסית, והן פופולריות בקרב השוכרים, וגם לא מפתות את בעליהן לעבור להתגורר בהן.
המשבצת שבה השוכרים "שולטים" הכי חזק נמצאת מערבית לבניין העירייה במשבצת שבין הרחובות בן גוריון־דיזנגוף־שלמה המלך־פרישמן, ודרומה לשם באזור שנמצא בסביבת שדרות ח"ן ורחוב שמריהו לוין.
עוד אזור בולט מבחינת מספר הדירות המושכרות שבו, הוא הרצועה שנמצאת צפונית למגדלי עזריאלי, המכונה גם "המע"ר הצפוני", שכולל את המגדלים שנמצאים צפטנית למרכז עזריאלי, לאורך איילון.
מגדלים אלה כוללים גם יחידות דיור במגדלים כמו מידטאון והצעירים, ובהם מושכרות כ־550 מתוך כ־900 הדירות שמצויות שם.
באר שבע: הסטודנטים לא רוצים אוטובוס
מיד אחרי פלורנטין מגיעה השכונה הסטודנטיאלית מספר 1 במדינה - שכונה ד' בבאר שבע, על שני חלקיה: הראשון נמצא סמוך לשער הצפוני של האוניברסיטה, בסביבת רחוב רינגלבלום, ואילו החלק השני נמצא במערב השכונה, בסביבת רחוב עקיבא. גם בחלק המזרחי של שכונה ג', שנמצא בסביבת בית החולים סורוקה, יש שיעור גבוה יחסית של דירות מושכרות.
"בניגוד לאוניברסיטאות אחרות בארץ, הסטודנטים שלומדים כאן לא נוהגים לנסוע באוטובוס לדירה שהם שוכרים, אלא מעדיפים להתגורר בשכונות שעוטפות אותה, בעיקר ג', ד' מזרח וב'", אומר המתווך סער וקסלר מסוכנות ONE נכסים. "משקיעים למדו את הדבר הזה וגם ראו שהאוניברסיטה מתרחבת כל הזמן, וניצלו את זה שמסביב לאוניברסיטה יש דירות שיכוני עמידר. הם רכשו את הדירות הללו במחירים נמוכים, ומשכירים אותן".
דמי השכירות בשכונה נוחים מאוד ונעים בין 2,300 ל־3,000 שקל לחודש לדירת 3 חדרים. מחיר דירה כזו נע בין 700 אלף ל־1.1 מיליון שקל.
חיפה: מול בית חולים רמב"ם ובסיס חיל הים
האזור הבא שמצאנו בו דומיננטיות של דירות להשכרה, הוא המתחם שנמצא מול בית החולים רמב"ם ובסיס חיל הים בשכונת בת גלים בחיפה, שם 65.2% מהדירות מושכרות.
שכונת בת גלים הוותיקה היא השכונה היחידה בחיפה שמצויה באמת על הים, אך לאורך השנים השכונה התאפיינה באוכלוסייה מרקע סוציו־אקונומי נמוך. מה שחילץ אותה מהמצב היו שני גורמים: האחד - תוכנית תמ"א 38 שאפשרה לשפץ דירות קיימות ולהקים חדשות, ומשקיעים ממרכז הארץ שנהרו בעשור הקודם אל השכונה לרכוש נכסים במרחק קצרצר מהים, במחירים של מאות אלפי שקלים בודדים. אבל כדי שתגיע למעמדה הרם, השכונה הצטרכה גם להוות אטרקציה לשוכרים.
"השכונה נמצאת קרוב לרמב"ם ולבית הספר לרפואה, קרוב לתחנת הרכבת ולים, ואלו דברים שאנשים מחפשים. חלק מהשוכרים שם אפילו נוסעים בקורקינטים חשמליים לתחנת הרכבת, משם לוקחים רכבת לתל אביב, לעבודה בהייטק", מספרת המתווכת טליה בלומברג מ"נדל"ן בהתאמה אישית". מעבר לזה, היא מספרת, שבשכונה מושכרות דירות גם לטווח קצר, בשיטת Airbnb.
"המשקיעים קלטו את הדברים האלה לפני שנים, והם הרוויחו הרבה, משום שהמחירים עלו בשכונה במידה ניכרת. ספציפית במקום שנמצא מול רמב"ם, מתוכננים פרויקטים של פינוי בינוי שאחד מהם כבר קיבל היתר בנייה, כך שמחירי דירות שלושה חדרים שם, שעד לא מזמן עלו מיליון שקל, קפצו בבת אחת ל־1.6 מיליון שקל ומעלה. דירות כאלה מושכרות היום ב־3,000־3,200 שקל לחודש".
עוד אזורים בעיר שנשלטים ע"י שוכרי דירות הם רמות רמז, במתחם שכולל את שדרות אינטרנציונל והרחובות חביבה רייק וברנר, ששם 59% מהדירות מושכרות.
מדובר באזור ותיק ומוכר למשקיעים חיפאים, שכן הוא סמוך לטכניון, ויש ממנו תחבורה ציבורית לאוניברסיטה, ועל כן הוא אהוד על ידי סטודנטים. אזור זה מאופיין בשנים האחרונות בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר רחוב חביבה רייק, ונראה כי חלק מרוכשי הדירות החדשות היו אף הם משקיעי נדל"ן.
באזור הדר הכרמל, בסביבת מבנה העירייה, התיאטרון העירוני, ושוק תלפיות, כ־55% מהדירות מושכרות, ואזור שכונת קריית אליעזר, בצד המערבי של שדרות רוטשילד, 58.2% מהדירות מושכרות.
מבחינה של אחוז הדירות המושכרות באזור זה, שבעבר פעל בו האצטדיון העירוני בחיפה, ניכר, כי אחוז הדירות המושכרות נמצא בעלייה חדה לאורך השנים האחרונות. עניין זה נותן מקום לסברה, שהפרויקטים שהוקמו על חורבות האצטדיון במסגרת "מחיר למשתכן", משמשים בחלק נכבד מהם משקיעים.
ירושלים: רוב התושבים אינם שוכרים
ומה עם ירושלים? ירושלים היא העיר השנייה בדירוג, מבחינת כמות הדירות שמושכרות בה (כ־75 אלף) אך בסך הכול שיעורן מגיע ל־31% מכלל הדירות וקשה למצוא בה אזור שבו משקל הדירות השכורות עולה אפילו על 50% מכלל הדירות.
עם זאת מצאנו מספר "איים" כאלה: באזור רחוב המלך ג'ורג' ורחוב הלל 60.4% מהדירות מושכרות, וזה האזור הבולט בירושלים מבחינה זו. באזור מחנה יהודה 58.7% מהדירות מושכרות.