הבניין ברחוב גורדון 22 בתל אביב / צילום: דנה אטיאס
העסקה: ברחוב גורדון 22 בתל אביב נמכרה דירת שני חדרים בשטח 39 מ"ר עם מרפסת בשטח של 3.8 מ"ר, תמורת 2.5 מיליון שקל. הדירה בקומה השנייה, ויש לה זכויות בנייה בשטח של כ־40 מ"ר.
● עבודת פרך: כך בונים את גשר המסילה הארוך בישראל
● המטבע התרסק ומחירי הדיור ירדו: בגרמניה מעודדים לקנות בתי קיץ בשבדיה
הדירה פוצלה מדירה בשטח 140 מ"ר שנרכשה לפני כעשור. בזמן החתימה על העסקה לא הסתיים תהליך הרישום של הפיצול, דבר שהתבטא במחיר, אולם מאז הוסדר העניין. הדירה השנייה בשטח של 103 מ"ר עם מרפסות בשטח של 28 מ"ר.
הבניין: המבנה בעל שלוש קומות ובראשית ימי המדינה הוא שימש את יחידות המודיעין של צה"ל. תכנן אותו האדריכל שלמה גיפשטיין, והוא מוגדר כיום כבניין לשימור מחמיר.
נגד הבניין עומד צו לשיפוץ החזית עד אוקטובר 2024. שווי השיפוץ הוערך בכ־2 מיליון שקל. מכיוון שמדובר בבניין ישן מאוד, שמונת בעלי הדירות בבניין שוקלים לשפץ אותו באופן מקיף יותר - שיפוץ שלפי הערכה יגיע לעלות של 10 מיליון שקל. לא הרחק מהבניין צפוי לעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה.
זכויות הבנייה: מכיוון שהמבנה הוגדר על ידי עיריית תל אביב לשימור מחמיר הוגדלו זכויות הבנייה שלו מ־458 מ"ר ל־804 מ"ר. את הזכויות לא ניתן לממש בבניין עצמו והן מיועדות לניוד בתל אביב. על שווי הזכויות יש מחלוקת: הערכה שמאית פרטית של בעלי הדירות בבניין העריכה את שווי הזכויות לניוד ב־25 מיליון שקל, אך הערכה נוספת הגיעה לשווי נמוך יותר - 15 מיליון שקל בלבד.
על המדף: הדירה יצאה לשוק בדצמבר 2022 והייתה על המדף במשך יותר משנה. מחיר השיווק ההתחלתי עמד על 3.35 מיליון שקל, אך הוא ירד בהדרגה עד למחיר שבו נמכרה הדירה.
המתווכת דנה אטיאס, שותפה בסניף השכונות הצפוניות של Real Capital שייצגה את שני הצדדים בעסקה, מספרת שעשרות אנשים ראו את הדירה אך המחיר היה להם גבוה מדי. לדבריה, "כאשר המחיר ירד ל־2.83 מיליון שקל רמת ההתעניינות עלתה וכבר היו טיוטות, אך נושא רישום הפיצול ומצבו הפיזי של הבניין הפילו פעם אחר פעם את העסקה".
הקונה: לדברי אטיאס, "במחיר של 2.5 מיליון שקל אין הרבה מה לקנות במרכז תל אביב - בטח שלא דירת שני חדרים - ולכן כשהמחיר הגיע לרמה הזאת הייתה הרבה התעניינות מצד משקיעים וצעירים. בסופו של דבר קנה את הדירה גבר צעיר שקיבל גם עזרה מהוריו. הוא משכיר את הדירה כדי לשלם את המשכנתה שלקח עליה.
"מאז שהעלו את מס הקנייה על דירה שנייה ל־8% אפשר לראות עלייה אדירה ברישום של דירות בתל אביב על שמם של צעירים - בני 18 עד 26 - אף שפה זה לא המקרה".
השוק בתל אביב: לדברי אטיאס, "השוק כרגע לא זז הרבה, אבל עדיין יש משפרי דיור שמנסים לנצל את המצב. אפשר למצוא עסקאות שנעשו בחודשים האחרונים כמעט בכל רמות המחיר, אבל ממה שאני רואה יש טווח מחירים אחד שקיבל 'בוסט' בשלושת החודשים האחרונים - עסקאות במחירים של 2.3 מיליון שקל עד 3.1 מיליון שקל. אנחנו רואים בשלושה חודשים האחרונים עלייה של 7% במחיר של דירות שנמכרו בשנה שעברה בטווח מחיר של 2 עד 3 מיליון שקל. ימים ספורים לפני ה־7 באוקטובר מכרתי דירת 96 מ"ר בשכונת נווה שרת ב־2.925 מיליון שקל, והיום אני עומדת לפני סגירת עסקה על דירה זהה באותו הבניין, שתי קומות מתחת, ב־3.1 מיליון שקל.
"הקונים בטווח המחירים הזה הם בדרך־כלל משקיעים, רובם קונים דירה ראשונה בעזרת ההורים והשכירות מכסה את המשכנתה".
הערכה שמאית: לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, "על פי נתוני העסקה, אזי אלו אינם מגלמים את זכויות הבנייה הנוספות, שנובעות מבניינים המיועדים לשימור מחמיר. ככל ששווי העסקה הוא לפי כ־60 אלף שקל למ"ר, הרי מדובר ברמת מחירים נמוכה באזור, כך שייתכן כי הדבר נובע ממצבו של הבניין או מאילוצים אחרים, אולם בשווי הנתון אין השפעה על מחיר הנכס בגין זכויות בנייה לניוד בשימור מחמיר".