פרויקט TechMod / הדמיה: 3division
תוכנית המתאר הכוללנית למודיעין, שאושרה בנובמבר שעבר, מספרת על "היעדר חיים עירוניים ומערך רחובות עירוניים תוסס, ומגוון בלתי מספק של שירותים ומוסדות". התוכנית מציינת כי העיר אינה מממשת את פוטנציאל כוח הקנייה של התושבים בשל יוממות גבוהה של כ־75% - קרי שלושה רבעים מתושבי העיר נוסעים מדי יום מחוץ לעיר כדי לעבוד.
● עסקה בשבוע | עסקת הנדל"ן שמוכיחה: לחיפה כללים משלה
● ראיון | התחזית של הבכירה ברמ"י לקרקע הלוהטת של תל אביב
מודיעין הוקמה בשנת 1996 בדרך בין ירושלים לתל אביב, והפכה לעיר שינה, שגם היום, כשהיא מונה יותר מ־100 אלף תושבים, עם הפנים להתרחבות עד ל־240 אלף איש, אין לה בסיס תעסוקתי איתן. התוכנית מציעה "לחזק את העירוניות בעיר" ומוסיפה לה 1.754 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה, ועוד 294,700 מ"ר שטחי מסחר.
עתה מקודם בעיר פרויקט TechMod המתוכנן בפארק הטכנולוגי בעיר, ואשר צפוי לכלול בסופו של תהליך 100 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה. היקף ההשקעה בפרויקט, המוקם על ידי שלושה שותפים, הוא כ־1.15 מיליארד שקל.
"עיר שנבנתה הפוך"
נציין כי בשנים 2019 ל־2023 החלו להיבנות במודיעין כולה כ־220 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ועוד כ־30 אלף מ"ר שטחי מסחר, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כך שהפרויקט מהווה כ־40% משטחי המסחר והתעסוקה שהחלו להיבנות בעיר בחמש השנים האחרונות.
"זו עיר שנבנתה הפוך", אומר אלי גולדשטיין, אחד משלושת השותפים בפרויקט TechMod, לצד יאיר הדר מקבוצת הדר וארי שפירא באמצעות קבוצת HOLD. "היא נבנתה כעיר שינה פרברית, ולא נוצרו בה מקורות תעסוקה. למרות שהמשיכה לצמוח, וכיום משרתת יישובים רבים בסביבה, אין במודיעין היום מקורות תעסוקה משמעותיים, והתכנון המודרני, בין היתר באמצעות תוכנית המתאר החדשה, מנסה לטפל בזה.
"זה פרויקט גדול בכל קנה מידה, אבל במובנים מסוימים הוא לא מספיק גדול כדי למלא את כל החוסר במודיעין. זו עיר בלי חלופה אמיתית של משרדים, והחוסר במקומות תעסוקה מורגש בה מאוד. היא הולכת לתפוס נפח גדול הרבה יותר מזה שתפסה עד היום, ולהפוך לאחת הגדולות בארץ, ודאי בזכות היותה נקודת מפגש תחבורתית מרכזית - גם של הרכבת הכבדה וגם של הכבישים המהירים. הפרויקט החדש מספק לה משהו נדרש מאוד מבחינת התושבים, שאין בה היום".
1,800 מקומות חניה
פרויקט TechMod, המתוכנן על ידי משרד האדריכלים משה צור, יוקם בחלק הצפון־מערבי של העיר, ויכלול ארבעה בניינים שבהם כ־86 אלף מ"ר של שטחי משרדים ועוד כ־14 אלף מ"ר שטחי מסחר. לצד 1,800 מקומות חניה בחניון תת־קרקעי, בהתאם לתקן החניה הארצי. זאת, אף על פי שבמרחק של כמה מאות מטרים ממנו מתוכננת להיבנות תחנת הרכבת השלישית של העיר, בצמוד לפארק הטכנולוגי.
הקרקע שעליה נבנה המתחם נרכשה על ידי שלושת המשקיעים בסכום של כ־62 מיליון שקל, עם זכויות בהיקף של כ־18 אלף מ"ר, ומאז הושבחה - בין היתר הודות לתוספת הזכויות שהעניקה תוכנית המתאר הכוללנית באזור זה של העיר. המימון לרכישה, ולשלב הראשון של הקמת הפרויקט (חפירה ודיפון), ניתן על ידי בנק לאומי. התוכנית למתחם כבר אושרה, בהיקף של עשרות אלפי מ"ר בנויים, ובימים אלו מתגבשת תב"ע מורחבת יותר, שתאפשר את השלמת היקפי הבנייה המתוכננים ל־100 אלף מ"ר. היתר הבנייה עבורה צפוי להתקבל בעוד כשלושה חודשים.
הבנייה תיעשה בשני שלבים: בשלב הראשון ייבנו שני בנייני משרדים בני עשר קומות כל אחד וכן חצי משטח החניון. שלב זה צפוי להסתיים עד סוף 2026, ולהוות 40% משטחי הפרויקט כולו. בשלב השני ייבנה עוד בניין משרדים בן עשר קומות, ולצידו מגדל משרדים בן 20 קומות, כ־8,500 מ"ר מסחר וחלקו השני של החניון. התוכנית למתחם מאפשרת מאפשרת שימושים שונים - החל בהייטק ומשרדים, דרך מעבדות ומרפאות ועד שירותים שונים, ועל פי ההערכות המתחם יוכל לספק מקומות עבודה לכ־10,000 איש.
"הפרויקט שלנו הוא כנראה הגדול ביותר שנבנה בעיר כפרויקט בודד, והוא גדול גם במונחים של תל אביב וירושלים", מוסיף גולדשטיין. "הוא יוכל לספק את הצרכים של עצמו - מסחר ושירותים שישרתו את שטחי התעסוקה ואת התושבים באזור - ויענה על צרכים שחסרים היום בעיר. אנחנו מקווים שהוא יהיה אבן שואבת לתושבי הסביבה ולכל חברה".