שיפוצים בבניין / צילום: כדיה לוי
הכותב הוא שותף ביוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחה במקרקעין ובתים משותפים.
אין בכתוב משום ייעוץ משפטי או חוות־דעת משפטית מכל סוג שהוא
פסק דין שניתן באחרונה על־ידי המפקח על רישום מקרקעין חולון, אורי שלומאי, עסק במקרה של סרבני תשלומים בבית המשותף. בעל דירה בבית משותף התנה את תשלומו לנציגות הבית המשותף לשיפוץ שבוצע בהמצאת מסמכים ופנקסים של הבית המשותף.
● בכמה מכרה המדינה את הקרקע הכי לוהטת בכניסה לתל אביב
● ההתייקרות כבר פה, אספקת חומרי הגלם בסכנה: החרם הטורקי מכה בענף הבנייה
● הקבלן איחר במסירת דירה בפרויקט תמ"א. זה פיצוי הענק שיקבלו הרוכשים
עובדות המקרה: הצדדים בהליך זה הם התובעת, נציגות שיפוץ הבניינים בבת ים, מול הנתבע, בעל דירה בבניין. לפי כתב התביעה, הבית המשותף יחד עם בתים סמוכים לו באותו גוש וחלקה, הוכרזו כבניינים מסוכנים. בעלי הדירות נדרשו לבצע עבודות שיקום על־מנת להסיר מסוכנות וגם כדי להסיר איום של חשיפת בעלי הדירות לאישומים פליליים או קנסות.
לצורך קידום השיפוץ, אסיפה כללית קיבלה בהסכמה החלטה לשיפוץ ולמינוי נציגות שתטפל בשיפוץ, ואף קיבלה את הסכמתו הטלפונית של הנתבע. הנציגות התקשרה עם חברת אחזקה ושיפוצי מבנים, והסכום הכולל הוערך ב־3.15 מיליון שקל. חלקו היחסי של הנתבע נקבע לסך של 42,300 שקל. למרות פניות חוזרות ונשנות מטעם התובעת, הנתבע לא ניאות לשלם את חלקו היחסי.
התובעת הגישה נגד הנתבע תביעה לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, שנושאו: "נשיאת הוצאות" והשתתפות בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף, אלא אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
התובעת עמדה על כך שמדובר בבית שהיה מחויב בשיפוץ בשל הכרזה עליו כמבנה מסוכן עוד בשנת 2015, ולכן אף ננקטו בהליכים פליליים נגד בעלי דירות בבית המשותף. עוד נטען כי הנתבע הוא בעל הדירה היחיד שטרם שילם את חלקו.
מנגד טען הנתבע כי התביעה היא כסות להתנהלות פגומה וחוסר תום־לב של הנציגות. הנתבע טען כי הוא הודיע לתובעת בטרם ההתקשרות על דרישתו לקבלת מידע מפורט ותנאי התקשרות, ולמרות זאת לטענתו התובעת המשיכה להתנהל עצמאית תוך "קביעת עובדות בשטח" וכשלה אחר מילוי הוראות חוק המקרקעין.
הנתבע גם הכחיש כי השתתף ונתן את הסכמתו הטלפונית לבחירת ועד השיפוץ. הנתבע הכחיש את סכום החוב. הנתבע מצדו לא הכחיש את דבר נחיצות השיפוץ והשלמתו על־ידי הנציגות, אלא לטענתו קיים פער בין סכום הגבייה לבין הסכום שהוצא בפועל.
ההחלטה: המפקח על רישום המקרקעין פסק כי הנתבע אינו רשאי לתלות את תשלומו לתובעת בגין השיפוץ שבוצע בהמצאת המסמכים והפנקסים של הבית המשותף, אף שהם קשורים במישרין להוצאות ושיפוץ נושא התביעה. מדובר אומנם בחיובים נפרדים, איך אין חובה בכל עת לנתבע לדרוש מהנציגות הצגת המסמכים, גם אם הנציגות לא עמדה במלוא חובתה.
גם אם הגבייה נעשתה באופן שאינו תואם בהכרח את החלטת האסיפה הכללית, ניתן להסכים כי ביצוע התשלום על־ידי רוב הדירות יש בו משום אשרור ההחלטה של הנציגות אודות השיפוץ והגבייה במקרה זה.
המפקח לא מצא בהתנהלות הנציגות, גם אם היא לא הייתה מדויקת, כדי להורות על מחיקת התביעה.
לסיכום: בעל דירה אינו רשאי לעשות דין לעצמו ולהחליט לא לשלם את חלקו היחסי בשיפוץ שבוצע, ולדרוש לאחר מכן לשלם את חלקו לפי ההוצאות שהוצעו בפועל וכנגד מסמכים והפנקסים של הבית המשותף, גם אם הם קשורים לשיפוץ.
402/20