מרינה אשדוד (מימין) מול מרינה אשקלון / צילומים: Shutterstock
"במרינה של אשדוד קונים תושבי חוץ ומבוגרים בפנסיה שרוצים לראות את הים. באשקלון רוכשים במרינה גם תושבי חוץ, אך הם אינם בהכרח מכירים את המיקום או העיר. כלומר, תושב חוץ שרוצה דירה בישראל בקו ראשון לים, לא מבין את הדקויות בין הרצליה לאשקלון", אומר אייל דנינו, שמאי מקרקעין באשדוד, אשקלון והסביבה. "בשני המקרים זה קהל יעד מיוחד".
● מתל אביב ועד דיר אל-אסד: כ-4,600 דירות יוגרלו במחיר למשתכן
● חברות הנדל"ן נטשו פרויקט פינוי בינוי במרכז תל אביב. מה יעשו הדיירים?
בדקנו את טווח המחירים בשתי המרינות הדרומיות, שבהן אפשר לקנות דירה ממש על המים. מנתוני מדלן עולה כי במרינה באשקלון, מחיר ממוצע לקנייה עומד על 1.66 מיליון שקל, לעומת המחיר הממוצע ברחבי אשקלון שעומד על 1.51 מיליון שקל. סה"כ נעשו בשנה האחרונה 30 עסקאות בסביבת המרינה, והמחיר הממוצע למ"ר עמד על 21.9 אלף שקל.
באשדוד יקר יותר משמעותית מאשקלון. המחיר הממוצע לרכישה במרינה באשדוד עמד על 3.45 מיליון שקל ונעשו שם בשנה האחרונה 26 עסקות, לעומת מחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל באשדוד. המחירים ממשיכים אף לטפס כאשר בדצמבר 2023 המחיר הממוצע לעסקאות במרינה עמד על 4.12 מיליון שקל ואילו בשאר רחבי אשדוד הנו 1.85 מיליון שקל בממוצע.
אשדוד: "התכנון חריג והמחירים בהתאם"
לפי נתוני רשות המסים, באשדוד באזור האגם נמכרו במרץ 2024 דירות בטווח מחירים של 4.6־7.2 מיליון שקל. הדירה היקרה היא יוצאת דופן: דירה בשטח 186 מ"ר בקומה 5 בבניין בן 18 קומות.
הפרויקט שרשם מחירי השיא הוא של שוש נחמיאס חברה לבניין שנקרא So Blue וכולל 54 דירות בשלושה בניינים בני שש קומות.
טל קופל, מנכ"ל מדלן, מסביר שהעסקאות הללו הן חלק ממכירות הפריסייל בפרויקט היוקרה: "עליית המחירים התלולה במרינה של אשדוד קשורה רובה ככולה לפרויקט סופר יוקרה אחד, שבו נמכרו בשנתיים האחרונות 23 דירות מתוך 54 כבר בשלב הפריסייל. מדובר בדירות ענק, 180 מ"ר ומעלה, שבחלקן יש בריכות, או מרפסות בשטח של 200 מ"ר נוספים. זהו תכנון חריג מאוד לישראל כולה ולאשדוד בפרט - והמחירים בהתאם".
בהמשך צפויים במרינה פרויקטים נוספים. בשלב בקשת מידע, שלב ראשוני מאוד, ישנם שני מגרשים של חברת י.ח. דמרי. באחד צפוי מלון בן ארבע קומות עם 70 חדרים ומסחר, והמגרש השני כולל 54 יח"ד בשלושה בניינים בני שש קומות על האגם.
דנינו: "המרינה תמיד הייתה שונה מכלל האזורים באשדוד. זה המקום הכי קרוב לים, וקהל היעד הוא לא רגיל משום שזה לא אזור של בתי ספר ומוסדות ציבור, לכן זה אזור שמתאים יותר לבעלי וילות מבוגרים שרוצים לחיות ליד הים ולעבור לדירה, ולתושבי חוץ, ולא משפחות.
"העסקאות האחרונות מ־2024 במרינה באשדוד נעשו במחיר ממוצע של 30 אלף שקל למ"ר - הרבה יותר גבוה מהממוצע בעיר. למשל במע"ר שסמוך המחירים עומדים על 26־27 אלף שקל למ"ר. העסקאות ביותר מ־30 אלף שקל למ"ר הן ממש על האגם ויש גם עסקאות שמגיעות ל־40 אלף שקל למ"ר בדירות היוקרתיות ביותר. אני מעריך שבקו שני המספרים נמוכים יותר ודומים למע"ר של אשדוד, 27־28 אלף שקל. המחיר באגם לא בר השוואה בכלל ולא משקף את המחירים באשדוד".
אלי אלקסלסי, זכיין רי/מקס Together אשדוד, מספר שתושבי החוץ באים עם תקציב גבוה: "המרינה זו שכונה שתפסה עוד בזמן שנבנתה לצרפתים לפני למעלה מ־15 שנה. בהתחלה חשבו ש'עקצו אותם' ושהסכומים דמיוניים, אבל מי שקנה בהתחלה עשה שם אקזיט מטורף. כיום הרוכשים בפרויקטים הם אנשים אמידים, למשל עובדים מהכור בדימונה שיצאו לפנסיה - מוכרים וילה וקונים דירה. טווח המחירים שם מטורף. השבוע היה אצלנו תייר מקנדה, שרוצה לרכוש פנטהאוז והגיע עם תקציב של 20 מיליון שקל לבית נופש לחודשיים בשנה. הוא רוצה בניין בקו הראשון לים והראנו לו גם בית פרטי וגם מגדלים. בקו הראשון של המרינה יש כמה בתים פרטיים בודדים שנבנו לפני כמעט עשור וכוללים שלושה מפלסים, מעלית ובריכת שחיה. אבל המחיר של וילה כזו נמוך יותר משל פנטהאוז".
אשקלון: 2.48 מיליון שקל לדירה בקומה ה־21
ברחוב יפה נוף באשקלון המחירים נמוכים משמעותית מאשר המחירים במרינה באשדוד, אבל לפי נתוני רשות המסים גם שם מדובר במחיר גבוה יחסית לשאר השכונות באשקלון.
כך למשל, ביפה נוף 30 נמכרה בפברואר האחרון דירת 4 חדרים בשטח 107 מ"ר ב־2.48 מיליון שקל. הדירה בקומה 21 מתוך 25 עם חניה צמודה, והמחיר המשקף מחיר של 23.17 אלף שקל למ"ר, אך זו דירה ייחודית בקומה גבוהה בפרויקט של חברת יורו ישראל הכולל 230 דירות בשני בניינים בני 25 קומות. המחיר הממוצע למ"ר במרינה באשקלון הוא 21.90 אלף שקל למ"ר מנתוני מדלן.
"אפשר לומר שהמחירים במרינה אשקלון גבוהים פי שניים מהמחירים בבניינים בברנע", אומר דנינו. "המחירים בדירות החדשות בברנע נע סביב 17־18 אלף שקל למ"ר. אין מספיק עסקאות להשוואה ב־2024, אבל ב־2023 לפני המלחמה ברחוב יפה נוף נרשם ממוצע של יותר מ־30 אלף שקל לדירות יוקרה בקומות גבוהות. יש גם דירות נופש קטנות ויש בניינים רגילים שהשכירות בהם גבוהה. במרינה באשדוד משלמים 8,000־9,000 שקל לשכירות בדירות ארבעה חדרים עם נוף לים - ואילו באשקלון השכירות היא כמחצית".