גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ראשית יולי תבקש הוועדה המקומית זיכרון יעקב מבית המשפט המחוזי בחיפה לנתק את זרם החשמל ליחידות הנופש המלונאיות של פרויקט שירת הים במתחם מלון עדן אין. הסיבה: מלון הדירות אוכלס למרות שלא ניתן לו טופס איכלוס. הוועדה המקומית מקווה, שניתוק זרם החשמל יהווה לחץ על היזמים, חברת הרטן בשליטת עזרא הראל, למלא אחר הוראות הוועדה.

אם שואלים את הוועדה המקומית לסיבת אי מתן טופס האיכלוס, היא תמהר לומר שחברת הרטן, בעלת הפרויקט, אינה מבצעת את המטלות שהיוו חלק מהסכם הפיתוח. בין המטלות - הסדרת צומת מסוכנת בכניסה לפרויקט. מנכ"ל הרטן, מיכאל ברנע, טוען, שהוא מסרב לבצע את הצומת מאחר והוועדה מחייבת אותו לבצע מטלות שאינן סבירות, ביניהן הקמת בית כנסת ופיתוח שצ"פ (שטח ציבורי פתוח). סיבה נוספת היא ויכוח שיש לו עם המועצה המקומית בענייני ארנונה.

רוכשי הדירות בשירת הים יאמרו, לעומת זאת, שהרטן מסרבת להשלים את מטלות הפרויקט כי בנק דיסקונט סגר לה את הברז, והחברה אינה רוצה להשתמש בהון עצמי. מי שסובל מכך הם כמובן רוכשי הדירות, שחלקם מסרבים לקבל לידיהם את הדירות כל עוד לא יקבלו טופס איכלוס כחוק.

כל מי שמקורב לפרויקט שירת הים יודע, שהתביעה נגד חברת חשמל והרטן היא קצה קצהו של סכסוך ענק, בין הרטן, שהיא בעלת רוב חדרי המלון בזיכרון יעקב, לבין המועצה המקומית זיכרון יעקב, כשברקע נמצא כל העת החוב של הרטן לבנק דיסקונט. הסכסוך מלווה בהאשמות הדדיות, בתביעות משפטיות במיליונים רבים, ובהרבה עגמת נפש לכל הצדדים.

אם לא די בכך, מתכננים מספר רוכשים בפרויקט, שטרם קיבלו את דירותיהם בהעדר טופס איכלוס, לתבוע את בנק דיסקונט, שהעניק ליווי פיננסי. לטענתם, הבנק התרשל בכך שלא תבע ערבויות עבור כספו, הסתבך, ובכך פגע גם בהם. אלה טוענים, שהבנק ידע שהפרויקט בקשיים, ולמרות זאת לא עשה את הצעדים הדרושים כדי להגן על רוכשי הדירות.

ראשיתה של הפרשה באוקטובר 1993, ימי הפריחה של ענף הנדל"ן. היזם עזרא הראל, רכש מתחם קרקע של עשרות דונמים בזיכרון יעקב. כחצי שנה אחר כך, באפריל 1994, רכש מבנק לאומי את המשכנתא של מלון חוות הברון במערב זיכרון במחיר 6.25 מיליון דולר במזומן. העלות האמיתית של המשכנתא שצברו מייסדי המלון, בן ציון ונתנאל זבולוני, היתה כ-15 מיליון שקל, ושווי המלון הוערך בכ-40 מיליון שקל, אך הבנק התעקש למכור והראל קנה במחיר מציאה.

בתום ששה חודשים נוספים רכש הראל את בית ההבראה ההסתדרותי, בית רמז, בשטח של 54 דונם במחיר 3.5 מיליון דולר בלבד. התוכנית היתה לבנות בסמוך לבית רמז פרויקט דירות נופש. למסע קניות זה צירף הראל גם את ידידו ג'ו אלמליח, באותה עת בעל השליטה ביואל ובישרמקו, שהשקיע בחברה כ-7 מיליון דולר. באוקטובר 1997 העבירה יואל את מניותיה בהרטן להראל ללא תמורה, ועם הבטחת שיפוי במקרה של תביעות מצד גורמים שלישיים.

כדי לשפץ את המלונות ולהגשים את התוכנית להקים דירות נופש, היה צורך בכסף נוסף. למשימה זו נבחר דוד ורדי, יהלומן מהרצליה פיתוח, ידידו של אלמליח. מי שהמליץ לורדי להשקיע בעסקה הוא ידיד נוסף, עמוס מר-חיים, אז יו"ר החברה לישראל ודירקטור בהרטן. כדי להוכיח את כדאיות העסקה, רשם מר חיים שטר חוב בסך 5 מיליון דולר. ורדי השתכנע, ורכש 16.5% מהרטן במחיר 3 מיליון דולר במזומן, לפי שווי חברה של 13 מיליון דולר. אחר כך יתבע ורדי לממש את שטר החוב של מר-חיים בטענה שסיבך אותו בפרויקט. מר-חיים וחתנו בנימין יקותאלי ישלמו לורדי בספטמבר 2000 7.5 מיליון שקל, בפשרה שהושגה בבית המשפט.

גרטן החלה לבצע את תוכניותיה. תחילה שופץ בית רמז וזכה בשם עדן אין. עוד לפני שהתחילו עבודות השיפוץ, רקם הראל עיסקה עם חברת החשמל להשכרת 50% משטחי המלון לצורך הדרכות והשתלמויות. להראל יש רומן ארוך עם חברת החשמל: כמה שנים קודם לכן הוא מכר למנהלי החברה את מתחם רוגוזין באשדוד, כשהוא גורף רווחים של 45 מיליון דולר. בחברת יואל של אלמליח האשימו אחר כך את הראל שחתם עם חברת חשמל על חוזה לא כלכלי להשכרת השטחים.

ב-1997 זוכים חוות הברון ועדן אין לתואר תיירן מצטיין. חברת הרטן לקחה על עצמה גם את ניהול הספורטן של זיכרון. במקביל התחילה הרטן בבניית פרויקט שירת הים, ששווק לאנשי תקשורת, ספורט, משפט ואחרים. בהרטן סיפרו, שהם הולכים לממן את הבנייה באמצעות הרווחים מהמלונות.

מרגע תחילת מסע השיווק זינקו המחירים מ-66 אלף דולר לדירת סטודיו ב-1994, לכ-110 אלף דולר ב-1995, והפרויקט הסתמן כהצלחה מסחררת. באפריל 1996, יחד עם כל ענף הנדל"ן, גם פרויקט זה החל לסבול מהעדר ביקושים, המכירות התדרדרו ומנהלי שיווק עזבו.

לאט לאט התחיל להתברר עומק הגירעון. פולר מהנדסים יועצים, החברה המלווה מטעם בנק דיסקונט, דיווחה על כך שהחברה אינה מתקדמת בפרויקט בקצב הדרוש. מהר מאוד נוצר גירעון שהביא לסכסוכים בין השותפים. ורדי תבע את מר-חיים. אלמליח עזב את הפרויקט, ואילו החוב לדיסקונט הלך ותפח. במקביל גברו תלונותיה של הוועדה המקומית.

יו"ר הוועדה המקומית זיכרון יעקב, איתמר בר-עזר: "מתחילת הדרך נוצרו בעיות עם פרויקט דירות הנופש. היו בעיות של היטלי השבחה, הדיירים התחילו לבקש שירותים מהמועצה למרות שהדירות נמכרו כדירות נופש, ובנוסף לכל הסיפור הרטן לא השלימה את הצומת. במשך הזמן הם נכנסו לקשיים, והחלו לתבוע את המועצה, בטענה שהסכם הפיתוח נכפה עליהם והם חתמו עליו תחת לחץ.

"מצד אחד אנחנו לא רוצים שהמקום הזה ייסגר, כי הוא מספק עבודה לאנשים רבים, אבל כשאין ברירה אז חייבים לפעול. אנחנו יודעים שמצב המלונאות קשה, אבל אנחנו לא יכולים שלא לגבות ארנונה ולוותר להם על מטלות להן התחייבו. בשבילנו כל הסיפור הזה הוא 'ברוך' גדול. היינו מוכנים לפשרות כואבות, אבל הבעיה היא שאי אפשר לגמור איתם".

הגירסה של הרטן שונה לחלוטין, והיא רצופה האשמות נגד הוועדה המקומית והמועצה המקומית, שבהן תולה הרטן את כישלונה. "הצומת הוא רק פינה קטנה בכל הסיפור", אומר המנכ"ל מיכאל ברנע. "הם מנהלים נגדנו קרב שמביא אותנו לפשיטת רגל. קיים פה אבסורד לפיו המועצה, שגובה ארנונה מ-113 הדיירים, הולכת לבית משפט בדרישה לנתק להם את החשמל. אנחנו המשקיע הגדול ביותר בזיכרון והמעסיק הגדול ביותר, ואילו המועצה מתעללת בנו. כשרכשנו את מתחם רמז היו בו עכברים ונחשים. השקענו כ-30 מיליון דולר בשיפוצים, ולמועצה יש רק טענות".

גלובס: אתה לא יכול להתכחש לכך שהצומת מסוכנת.

ברנע: "יש בינינו הסכם פיתוח ובו שלושה אלמנטים, שלגבי שניים מהם הוועדה במפורש סחטה אותנו. הם דרשו שנבצע את פיתוח השצ"פ ושנקים בית כנסת, והכל כי בר-עזר הוא נציג של ש"ס. הודענו שאנחנו מוכנים לבצע את הצומת, אבל לא את המטלות האחרות. הסכמנו אפילו להפקיד ערבות בנקאית עד לבירור ההליכים, אך הם מסרבים באופן עקבי. הוויכוח האמיתי שלנו נגדם הוא על הארנונה שהם טוענים שאנחנו חייבים להם.

"עד היום מכרנו 110 דירות מתוך 162 הדירות בפרויקט. 50 דירות אנחנו מחזיקים כמלאי מלונאי, אנחנו מתפעלים כ-400 דירות מלון בזיכרון. הסוף יהיה שלא נוכל להחזיק יותר את השיגעון הזה, ונאלץ לחסל את כל הפעילות המלונאית שלנו".

- איך אתה מגדיר את מצבה הכלכלי של החברה?

"מצבה של החברה לא איתן. החברה נמצאת בקשיים גדולים, תוצאה ישירה שלהתנהגות המועצה, שעצרה לנו את המכירות. יש לנו זכויות בנייה לעוד 200 יחידות דיור, אבל לא עולה על דעתנו לעלות על הקרקע. עד שהמועצה לא תתחלף לא נשקיע אפילו שקל נוסף. אתה לא יכול למכור לאנשים כיף, ולשלוח אותם במקביל לבית המשפט. בסוף לא תהיה לנו ברירה אלא להשכיר את המקום לעולים חדשים. מבחינת זיכרון זה יהיה אסון". - איך נתפס אצלכם סיפור זיכרון?

"זהו סיפור אומלל. היתה לנו הצלחה גדולה במכירת מתחם רוגוזין באשדוד לחברת החשמל, אבל זה בפרוש פרויקט לא מוצלח".

אומלל הרבה יותר הוא מצבם של רוכשי הדירות בפרויקט, שמבינים עתה שהם השקיעו את מיטב כספם בפרויקט שהסתבך. לדבריהם, הבעיה המרכזית היא לא היחסים בין הרטן למועצה, אלא בעובדה שכל הפרויקט שווה כיום פחות מ-40 מיליון שקל, בעוד שחובות הרטן לבנק דיסקונט מתקרבים ל-200 מיליון שקל (באפריל 1999 הגיש בנק דיסקונט בקשה למינוי כונס נכסים בטענה שהחברה חייבת לבנק 154 מיליון שקל). לדבריהם, הם לא מבינים לאן נעלם הכסף של הרטן, וכיצד יתכן שהחברה אינה מוכנה לקיים את התחייבויות שלקחה על עצמה.

לדברי הרוכשים, הבנק התרשל כאשר לא לקח ערבויות מהרטן, ועתה הוא מסרב להוסיף מימון, הצומת אינה נבנית, הוועדה מסרבת לתת טופס איכלוס, ומי שסובל הם רוכשי הדירות. אלה שואלים את עצמם, כיצד יתכן שבנק דיסקונט נהג בשלומיאליות כה גדולה, וסיבך גם אותם בהרפתקה שבינתיים סופה אינו נראה באופק.