מהם השימושים והתכליות המותרים בשטח המוגדר כשצ"פ (שטח ציבורי פתוח)? האם רשות
רשאית לבנות בשטח זה קאונטרי קלאב? האם קיימת הגדרה אחידה לשצ"פ? בשאלות אלו
ואחרות דנה ועדת הערר במחוז המרכז.
הוועדה המקומית לתו"ב "שרונים" החליטה להוציא למועצה המקומית תל מונד היתר
בנייה להקמת "קאונטרי קלאב" במגרשים 161 ו-170 בגוש 7790 בתל מונד. על החלטה
זו הגישו תושבים ב"אחוזת גירון", אשר בתיהם סמוכים למגרשים אלה, ערר בפני ועדת
הערר במחוז המרכז (בראשות עו"ד אייל מאמו), בטענה כי ההחלטה נגועה באי חוקיות
ומסבה להם נזקים.
על המקרקעין עליהם חלה הבקשה להיתר חלה תוכנית הצ/במ/1-5/193 , אשר אושרה בשנת
1993 (להלן: "התוכנית"). בהתאם להוראות התוכנית, מיועד מגרש מס' 161 מ"ר ל"שטח
ציבורי פתוח" ומגרש 170 ל"שטחי בנייני ציבור".
השאלה המרכזית היא - קובעת ועדת הערר - האם לאור הוראות התוכנית ניתן לאשר
את הבקשה להיתר, כבקשה תואמת תוכנית במובן של הייעודים בתוכנית.
למעשה, המדובר בשאלה של פרשנות להיקף השימושים והבנייה שניתן לבצע בשצ"פ, וגבולותיהם
של אלה ביחס לבקשה להיתר. האם זו באה בגדר המותר במסגרת השצ"פ או שמא חורגת
ממנו.
למונח "שטח ציבורי פתוח" אין הגדרה חד משמעית אחת בחוק התכנון והבנייה או בכל
דין אחר. תחומי התכליות והשימושים הכלולים בייעוד המקרקעין נגזרים בראש וראשונה
מהגדרתם בתוכנית הרלוונטית, בה נקבע אותו ייעוד. השאלה היא, מה ראה מתכנן התוכנית
לנגד עיניו כשימוש אפשרי בשצ"פ ומה כוונת התוכנית.
בסעיף 13 לתוכנית מגדירה התוכנית "שימושי קרקע" וקובעת: "לא יינתן היתר לבנייה
או לשימוש בקרקע אלא לתכליות המפורטות להלן ובכפוף לטבלת הוראות הבנייה שבדף
8".
בהמשך לאותו סעיף 13 מגדירה התוכנית או השימושים המותרים בשב"צ ובשצ"פ: שטח
ציבורי פתוח - ישמש לשטחי גינון, חורשות ומתקני משחק לילדים וריהוט גן, תחנות
טרנספורמציה לחשמל, במה למופעים ציבוריים, ולא יותרו כבישים לכלי רכב מנועיים.
שטח לבנייני ציבור - ישמש להקמת מבני ציבור למטרות המפורטות בסעיף 188 לחוק
התכנון והבנייה ותחנות טרנספורמציה לחשמל.
אין ספק - קובעת ועדת הערר - כי התוכנית שבפנינו, כמו כל תוכנית כמעט, עושה
הבחנה בין שצ"פ ושב"צ, ורואה בהם ייעודים ושימושי קרקע שונים למטרות שונות.
כחלק מתקנון התוכנית צורפה טבלת הוראות בנייה, אשר מטבע היות השצ"פ שטח לא
מבונה, אין היא כוללת הוראות בנייה לגביו, ואולם כלולות בה הוראות בנייה באשר
לשב"צ.
בענייננו, הבקשה להיתר משתרעת על כלל השטח של השב"צ והשצ"פ, ומייעדת את השטח
לפרויקט אחד של "קאונטרי קלאב". העברת קו דמיוני בתוך שטח הקאונטרי קלאב, המחלק
את הפרויקט לחלק המוגדר שב"צ וחלק המוגדר שצ"פ, היא מלאכותית ומנוגדת לתוכנית.
מדובר בפרויקט המספק לבאי המקום שירותים של "קאונטרי קלאב" בכל שטחי הפרויקט.
מי שיגיע למקום יעשה שימוש במלתחות, במזנון וכיו"ב שירותים במבנה השב"צ, ייצא
לשחק טניס או כדורסל בשצ"פ, ישחה בבריכת השחייה אשר בשב"צ, ישכב לנוח בצל או
ישתזף בשצ"פ, וכך הלאה. יוצא, למעשה, כי השצ"פ ישרת את באי המקום כחלק מפרויקט
כולל אחד המספק שירותים מגוונים של ספורט ובריאות ללקוחותיו.
לדעת ועדת הערר, לא זו כוונת התוכנית בהגדירה, כי השצ"פ מהווה שטח בייעוד שונה,
אשר ישמש לשטחי גינון וחורשות, אשר בהם מתקני משחק לילדים וריהוט גן, כמו גם
כאשר התירה במה למופעים ציבוריים. אין ספק, כי כוונת כל אלה לתת לכלל התושבים
במקום שטח ירוק פתוח לרווחתם כמו כל גן ציבורי שכונתי, בו יכולים הילדים לשחק
בבטחה, בו יכולה כל המשפחה לטייל או לנוח ובו ניתן לקיים אירועים פתוחים לציבור.
שטח ציבורי פתוח כשמו כן הוא, אם לא עולה כוונה ברורה אחרת מהתוכנית. זהו המובן
המקובל של הביטוי - "פתוח" תרתי משמע, השטח פתוח וחופשי משטחים מבונים משמעותיים,
אשר יוצרים תחושה של סגירות, וכולל שטחים ירוקים, והוא גם פתוח לשימוש כלל
הציבור, שלטובתו ולרווחתו הוא נועד.
ועדת הערר סבורה, כי השצ"פ מהווה שטח עצמאי מכוח התוכנית, המיועד לתועלת והנאה
של כלל הציבור. הכללתו בתוך השטח המגודר של הקאונטרי קלאב מפקיעה אותו מרשות
הציבור ומעמידה אותו לרשות לקוחות הקאונטרי קלאב.
השטחים הפתוחים שמחוץ למגרש השב"צ אינם מיועדים לשרת את בנייני הציבור אלא
את הציבור כולו. לו רצה מתכנן התוכנית לקבוע אחרת, היה קובע את שני המגרשים
כאחד כשב"צ. גם הבינוי של מגרשי הכדורסל, מגרשי טניס ושאר שטחי אספלט נוגד
את הכוונה, לפיה השצ"פ יהיה שטח ירוק מגונן ו/או חורשה של עצים שיהווה "ריאה
ירוקה" לשכונה אשר תתרום לאיכות החיים בה, ואשר תהווה שטח מפריד בין בנייני
הציבור לבין אזור המגורים הסמוך.
ועדת הערר אינה שוללת הקמתו של הקאונטרי קלאב לרווחת התושבים במקום, נהפוך
הוא, אלא שעל זה להתקיים ב-ד' אמותיו. שימוש זה אינו יכול להתפשט ולהשתלט על
שטח ציבורי פתוח מהותי בתוכנית שתכליתו אחרת.
התוצאה הסופית: ועדת הערר קובעת, כי הוועדה המקומית לא היתה מוסמכת לאשר את
הבקשה להיתר כהיתר תואם תוכנית, שכן תוכן הבקשה מהווה סטייה מתוכנית. ההחלטה
להוצאת היתר הבנייה בוטלה.
ערר מס' 02/254, ועדת הערר מחוז המרכז (יו"ר - עו"ד א. מאמו).
בשם העוררים - עו"ד פרוכטמן.
בשם המשיבים - עוה"ד מילר, אסרף, כהן, הרטבי ואלון.