אילת, נווה מדבר לחוף הים האדום, מושכת בתקופה האחרונה יזמים רבים הנמשכים לפוטנציאל שבעיר, ההטבות והפטורים השונים הניתנים למשקיעים בה, בשל היותה מסווגת כאזור פיתוח א', על-פי החוק לעידוד השקעות הון, וכוללת אזור סחר חופשי הפטור ממע"מ.
כיום אילת מונה כ-50 אלף תושבים, ופועלים בה כ-50 מלונות בדרגות תיירות שונות. חלק בלתי מבוטל מבתי המלון הפועלים בעיר מנוהלים על-ידי רשתות בינלאומיות, שהכירו בפוטנציאל התיירותי העצום שגלום באילת.
אלמוג ב.ז בנייה והשקעות, בבעלותם של החיפאים עמי בר משיח ומריו זוזל, נמנית על אותם יזמים המאמינים באילת. אלמוג הוקמה בשנת 1986 ועיקר פעילותה בייזום והקמת שכונות מגורים ומרכזים מסחריים בכל רחבי הארץ.
בר משיח וזוזל נמצאים בימים אלו בעיצומה של בניית פרויקט המגורים 'אלמוג אילת', במרכזה של אילת. הפרויקט, הממוקם על שדרות התמרים, נבנה כמענה ל-13 אלף עובדי המלונות, המבקשים לשכור דירה בעיר. הפרויקט משתרע על פני 15 דונם וכולל 330 יח"ד בנות 2 חדרים, המחולקות ל-8 מבננים בני 4-8 קומות כל אחד, מועדון ובריכה. הדירות בפרויקט מוצעות למכירה לציבור המשקיעים בישראל. בעלי החברה מתחייבים, במסגרת המכירה, לשכר דירה של 3,000 שקל לחודש למשך 5 השנים הראשונות. נכון להיום, הושלמה בנייתן, מכירתן והשכרתן של כ-190 יח"ד. לדברי בר משיח, מרבית הדירות תושכרנה בחוזים ארוכי טווח לרשתות בתי המלון הגדולות באילת ובישראל.
גלובס: למה דווקא אילת?
בר משיח: "העיר אילת התפתחה בשנים האחרונות והפכה ליעד תיירות מועדף ולעיר נופש ותיירות בקנה מידה בינלאומי. נוסף על כך, האזור מסווג כאזור פיתוח א', הנהנה ממענקים ממשלתיים ומפטור ממע"מ. אילת מונה כיום כ-50 אלף איש, מתוכם 13 אלף עובדי מלונות. באילת יש כיום כ-9,000 חדרי מלון ועוד כ-600 חדרי מלון נמצאים בבנייה. על-פי תחזית הגידול, יגיע היצע בתי המלון בשנת 2010 ל-17 אלף חדרים.
"הפרויקט שלנו נבנה במטרה לספק את הביקושים הנוצרים ע"י עובדי המלון הקיימים והצפויים להגיע לעבוד באילת".
- אילו סוגי חוזים כבר חתמתם?
"שני הבניינים הראשונים, הכוללים כ-100 חדרים, נמכרו למשקיעים ומושכרים לסניף של אוניברסיטת בן-גוריון באילת ולגורמים פרטיים נוספים. בניינים 4 ו-6, הכוללים 190 חדרים, נמצאים בבעלותנו, כאשר 160 מתוכם הושכרו מראש לתקופה של 10 שנים לרשת מלונות דן, עד לחודש מארס 2014. בניין 5, הכולל 100 חדרים, נמכר בכללותו למשקיעים, כאשר כל החדרים בו הושכרו גם הם מראש ל-5 שנים, עם אופציה ל-5 שנים נוספות, לרשת מלונות שרתון ישראל. בניינים 7 ו-8, הכוללים 200 חדרים, מוצעים למכירה לציבור המשקיעים ומיועדים להשכרה לאחת מרשתות המלון הגדולות".
- איזה בנק נותן ליווי פיננסי, מי מנהל את הפרויקט?
"בנק ירושלים נותן ליווי פיננסי וערבויות לרוכשי הדירות. ניהול הפרויקט מבוצע ע"י משרד ניצן ענבר, ואנחנו מבצעים את הבנייה".
- איך נראה כיום שוק ההשכרות באילת?
"כיום, מועסקים באילת כ-10,000 עובדים, רובם זמניים, צעירים בני 20-25 המגיעים לאילת למספר חודשים, לצורך מימוש זכותם לקבלת המענק בגין עבודה נדרשת בבתי מלון. בתי המלון שוכרים את הדירות ישירות מהמשכיר עבור עובדיהם, על חשבונם ומקזזים כ-600-750 שקל לחודש משכר העובדים בגין דמי השתתפות במגורים.
"הבעייתיות בגישה זו היא, שבשל היותם עובדים זמניים, מתקשים העובדים לשכור דירות ישירות מהמשכיר, מאחר וחוזי השכירות נחתמים לפרק זמן מינימלי של שנה. בדירות מגורים רגילות, במידה וחוזה השכירות נחתם לפרק זמן קצר והדייר עזב לפני תום השנה, מבלי לשלם את מחויבותיו לרשות המקומית, נטל התשלום נופל על בעל הדירה".
- מי מתחזק את הפרויקט?
"הפרויקט מתוחזק ע"י חברת ניהול בפיקוח רשתות מלונות דן ושרתון, בעלות של 2 דולר למ"ר. מחירי הדירות נאמדים ב-550 אלף שקל לדירה ומעלה, בהתאם למיקום ולשטח הדירה".
- באילו עוד הוצאות נושא רוכש הדירה?
"רוכש הדירה נדרש לשלם מס רכישה בשיעור של 3.5% המוערכים ב-16 אלף שקל. במידה והרוכש מסווג כזכאי, הוא משלם מס רכישה של 0.5% בלבד. ניתן לקבל משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה של כ-4.7%, כנגד הנכס הנרכש, ללא צורך בערבים. כמו כן, הרוכש יוכל ליהנות מפטור ממס הכנסה משכר דירה, וזאת עד להכנסה של 5,380 שקל לחודש מדמי שכירות לשוכר פרטי. במקרה והשוכר הוא רשת - יהיה המס בשיעור של 10%. כמו כן, חלות הוצאות משפטיות בשיעור של 1.5% ממחיר הדירה".
- אילו תשואות רוכש הדירה יוכל לקבל מהדירה שרכש?
בר משיח: "מבדיקות כדאיות השקעה שערכנו לדירת 2 חדרים המחולקת ל-2 דירות סטודיו עצמאיות, עולה, כי עלות דירה מעין זו נאמדת ב-576 אלף שקל, כולל שכר טרחת עו"ד ומס רכישה. מימון רכישת הדירה במשכנתא, בשיעור של 85% לתקופה של 30 שנה בריבית של 4.7% צמודת מדד (החזר חודשי של 2,416 שקל) נאמד ב- 466 אלף שקל. יש לזכור שיש להביא הון עצמי מהבית של כ-15% משווי הדירה. דירה זו מניבה הכנסה שנתית נטו של 3,408 שקל, כך, שהתשואה על ההשקעה מוערכת בכ-39% נטו וכ-6.2%-7% על הנכס".