אלי לנדאו (לשעבר ראש ממלכת הרצליה), יולי עופר (עדיין ראש ממלכה), מנחם אורן (איש עסקים ושלוחו של מלך), שאול וייסמן (שמאי מקרקעין וממלכה בפני עצמו), ברוך יוסקוביץ (פעם כל יכול ומהנדס העיר ת"א), דן דרין (היה פעם סגן ראש עיר כזה), ויורם לוי, סתם אזרח, נפגשו בשבוע שעבר שחור על גבי פסק דין.
עתירה מינהלית 0012/98 - יורם לוי בגירסה מודרנית של כבשת הרש: סידרו לעופר אחוזי בנייה ומיליונים, על חשבון המגרש שסבא שלו קנה בחולות, מגרש שהפך ברבות הימים לאחד היקרים בתל-אביב. תנאים מוקדמים: בית המשפט המחוזי בתל-אביב לא אוהב תיאוריות קונספירטיביות. השופט עודד מודריק ק-פ-ד-ן.
עופר הביא את עו"ד הרטבי, מהגדולים בתחומו, לוי הביא את עו"ד יונה מרקוביץ. עד פסק הדין - מי זאת? עכשיו כדאי לזכור את השם.
עו"ד מרקוביץ עשתה להם בית ספר.
האזרח יורם לוי ניצח.
איך התגלגל המגרש של מודד הקרקעות הראשון בתל-אביב, הבית הראשון על שפת הים של העיר העברית הראשונה, לבית המשפט המחוזי? מה היה למודריק לומר על לנדאו, אורן, דרין ווייסמן? מי ישלם את המחיר? איך קרה שיולי עופר יצטרך לשלם לנכד של המודד העברי הראשון הוצאות של שמאות? ואיך הפכה שדירת עמודים תמימה פלסתר לבנות ברצועת חוף, שאסור באיסור חמור לאשר בה שום בנייה?
הכל, מסתבר, התחיל בתוכנית גרנדיוזית של עיריית תל-אביב, להזיז את הבניינים ברחוב הירקון מערבה. את ההריסה והבנייה תכננה העירייה להוציא אל הפועל באמצעות אחוזי בנייה מפתים: אחוזי בנייה שתכננה לחלק לבעלי מגרשים קטנים, "שיתחתנו" על מנת לבנות יחדיו מגדלי יוקרה רבי קומות.
בשנת 91' הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של תל-אביב לעצמה, את אחת מתוכניות הפיתוי: תוכנית לבניית שני מגדלים (175 דירות) על מגרש בשטח יותר מ-6 דונם, בין הרחובות: הירקון, הרברט סמואל, נחמיה, ודניאל, על שפת הים.
חברת האחים עופר ומינהל מקרקעי ישראל (המחזיקים במחצית מהמגרש) קיבלו את המגדל הקדמי הנושק לים, 23 קומות ו-105 דירות. יורם לוי ואחרים קיבלו את המגרש העורפי, 15 קומות ו-70 דירות, בריכה, ומכשול: דיירים מוגנים, שמגדל דירות יעיף אותם מהבית. סיכוי זעום שיזוזו. כמעט אין סיכוי לבנייה.
הוועדה המקומית אמנם חתמה על התוכנית כמו היתה שלה, אבל לא היא שתכננה. היא גם לא שילמה.
את התוכנית תכנן אדריכל אלי פירסט, מהמשרד של אדם מזור. שילם: יולי עופר. מינהל מקרקעי ישראל שיתף איתו פעולה.
במארס 93' החליטה הוועדה המקומית לאשר את התוכנית שהגישה, ולהעביר אותה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. חודשים חלפו, התוכנית צברה אבק. ברקע התפוצצה ברעש גדול פרשיית סי אנד סאן (בנייה בחוף הים בשטח אסור באיסור חמור לבנייה). הוועדה המחוזית גילתה, שגם התוכנית הזו ממוקשת באותה הבעיה: הבניין של עופר חודר לרצועה האסורה של 100 מטר מקו המים, בניגוד לתמ"א 13.
שנתיים ורבע לקחו לוועדה המחוזית לנטרל את חומר הנפץ. אלא שבמקום לשלוח את היזמים אל שולחן השרטוט ולהחזיר את הבניין מזרחה, היא שלחה אותם להכשיר את המוקש במועצה הארצית לתכנון ובנייה. גם המועצה הארצית (שיזמה את איסור הבנייה בחוף), לא ביקשה מהמתכננים להחזיר אחר כבוד את הבניין המתוכנן אחורה. היד שאסרה שיחקה בנדמה לי: התירה למתכננים לחשב שדירת עמודים של בית דירות יוקרתי, כשטח חוף ציבורי פתוח שמשמש את מתרחצי הים.
במארס 97' הופקדה התוכנית. המתנגדים כצפוי היו רבים. יורם לוי, עו"ד אלי טמיר (בן זוגה של הזמרת אילנית ובעל חלק מהקרקע) ואחרים, הציפו את הוועדה המקומית בטענות ומענות. למה, שאלו המתנגדים, סידרתם לעופר ולמינהל שטחים נקיים לבנייה, ואותנו חיתנתם עם דיירים מוגנים?
בימים כתיקונם מסרבות ועדות מקומיות לדון בעניינים קנייניים. משהו כנראה זז במצפון של חברי הוועדה והם קיבלו את ההתנגדויות. ביולי 97' הטילו חברי הוועדה המקומית על דרין ויוסקוביץ (יו"ר הוועדה המקומית ומהנדס העיר), להציע בתוך חודש תוכנית הוגנת, בה בניין משותף לכל הבעלים. רוחב לב מיוחד נקטו החברים כשהחליטו באותו מועד גם להגדיל את אחוזי הבנייה. ברגע אחד צמחו 280 האחוזים, 175 הדירות, ל-%400.
הגדלת האחוזים היתה לכאורה דרכם של חברי הוועדה המקומית לפצות את כל הבעלים בקרקע על העיכוב במימוש חלום הבנייה. אלא שבפועל היתה זו כנראה דרכם של חברי הוועדה המקומית לסכל אפשרות של תביעת פיצויים שיגיש עופר על עיכוב הליכים (הוא והמינהל היו היחידים שיכלו לממש את הבנייה, כי הבעלים האחרים סובכו הרי עם כל הדיירים המוגנים).
חברי הוועדה המקומית גילו עירנות גם לבירוקרטיה, והטילו על מינהל ההנדסה העירוני להודיע לוועדה המחוזית על השינויים. חמישה חודשים עברו ואז התברר, שכוונות טובות (כמו תמיד) עולות על שרטון. הוועדה המחוזית סתמה לדן דרין, שניסה להציג את רעיון התוכנית החדשה, את הפה. שמאי הוועדה המקומית, שאול וייסמן, אמר למתנגדים, שהוא לא חייב להם כלום, הוא בכלל שמאי של היזמים. הוועדה המחוזית אישרה את המתכונת המקורית ושלחה את התוכנית החדשה ואת המתנגדים הביתה. כל ניסיונות המתנגדים לערור בפני המועצה הארצית לתכנון ובנייה עלו בתוהו. בצר להם פנו המתנגדים לבית המשפט המחוזי.
בחודש פברואר 98' ניסו המשיבים להוריד את העתירה מהפרק ולמחוק אותה על הסף. לבית המשפט אין סמכות, טענו. בית המשפט אינו רשות תכנון, כתבו, ואין לו סמכות לדון בעתירה המבקשת כביכול להעדיף תכנון אחד על פני תכנון שני.
ועוד טענו המשיבים: העותרים לא צירפו חוות דעת מקצועיות. העתירה שלהם בנויה על כרעי תרנגולת. התוכנית שאושרה, לעומת זאת, נבחנה בידי מומחים והיא נתמכת בידע המקצועי של מומחים.
המומחים העיקריים שכבר עסקו בתוכנית היו, כאמור, קשורים בעופר. שמאי מקרקעין, שלא זכר את האינטרסים של מי הוא משרת: הוא מונה על ידי ועדת התכנון המקומית, אבל כשחילק את זכויות הבנייה קיבל משכורת מעופר. מתכנן התוכנית, שקיבל את שכרו מאותו היזם (כמקובל במרבית התוכניות מהסוג הזה).
בית המשפט דחה את טענות המשיבים על הסף. השופט עודד מודריק החליט לדון גם בענייני המינהלה גם בחשדות לכאורה לכמה וכמה ניגודי עניינים, שעלו בעתירה.
בראש ובראשונה טענו העותרים, שבפרשה הזו יד רחצה ידיים: אלי לנדאו (אז חבר בוועדה המחוזית) סייע לעופר להוריד את התוכנית החדשה מהפרק. לנדאו ועופר ידידים. לנדאו ומנחם אורן (שלוחו של עופר בתוכנית זו), קיימו בעבר קשרים של תרומות ועסקים. לנדאו שכר פעם משרדים בבניין של אורן. אורן תרם את פסל הנשר שהוצב במרינה, לקרן בראשה עומד לנדאו. טקס חנוכת הנשר היה גם אחד מטקסי הפרידה של לנדאו מהממלכה. לנדאו, הוסיפו העותרים, עשה הפוך על הפוך: דחק בוועדה לשמוע את המתנגדים, אבל בפועל פעל נגדם.
"עלי לומר", כתב השופט מודריק על טענות העותרים: "כי משהו מן הספק חלחל אל מסגרת ההתרשמות שלי. לא תוכן דבריו של לנדאו בוועדה שלא מצאתיו יוצא דופן לעומת האחרים. עיקר הספקות נובע מהניסיון של לנדאו, ובמיוחד של אורן בעדותו, להתרחק זה מזה. מסתבר שלא זו בלבד שאין ריחוק כל כך גדול ביניהם, אלא שהסתברו נקודות זיקה (תרומות, שכירת שרותי משרד של לנדאו מאת חברה של אורן). דא עקא, שכל אלה בבחינת ראיות משניות, שמשקלן מועט והן כשלעצמן אינן מוכיחות מסגרת של קשרים כה הדוקה, שהופכת את לנדאו למשרת האינטרסים של עופר בוועדה".
בגלל מעמדו של לנדאו משכו לנדאו ואורן את האש. למרות זאת, חשובים עוד יותר סימני השאלה בהם צבע מודריק את פועלו של שמאי המקרקעין שאול וייסמן, "שמונה לכאורה מטעם הוועדה המקומית, אך למעשה פעל בשירות היזמים ומהם הם הוא מקבל את שכרו"(במקור).
לבחינה השמאית של תוכניות מהסוג הזה (איחוד וחלוקה) חשיבות גדולה מחשובות התכנון עצמו. שמאי המקרקעין הוא זה שסופר את הרווחים. כל סנטימטר בזכויות המקוריות של בעלי הקרקע בא לידי ביטוי ברווח שיפיקו מהתוכנית. שקלול הזכויות חייב להיות מדוייק, ואסור לו להיות קשור למזמין העבודה.
"קו המים הוסג בכ-10 מטר", קיבל מודריק את טענת העותרים. "ליזמים (עופר והמינהל) נוצר בכך רווח של מאות מ"ר לבנייה, ששוויים מיליוני דולרים.. בדלת האחורית", הוסיף מודריק, "הכניס וייסמן תוכנית לא רלנבטית, 'שהועילה' להגדיל את זכויות היזמים ב-%34.. איני אומר שווייסמן הזיד לנקוב בנתונים מוטעים, אולם מידת הדיוק של נתוניו נותרת בעיני בצריך בדיקה".
גם מהוועדה המחוזית לא חסך מודריק את שבטו: "הוועדה המחוזית נכשלה כישלון חרוץ. הוועדה המקומית מצאה אלטרנטיבה טובה יותר מן התוכנית המקורית, אשר יכולה להביא לידי מיצוי טוב יותר את האינטרסים של כלל בעלי הזכויות. משום מה, ואינני יודע להסביר את הדבר, לא היתה לוועדה המקומית הזדמנות להסביר את השקפתה בהרחבה. דן דרין ניסה לעשות זאת בדברו בפני הוועדה אך הדבר נמנע ממנו כמעט ברגל גסה (בוודאי במענה לשון בוטה)".
אדריכל פירסט, יש להדגיש, קיבל את אמונו של בית המשפט המחוזי. מודריק מתח ביקורת על ניסיון העותרים להציג טעות (שפירסט כבר תיקן) כאילו עשה אותה על מנת להעשיר את היזמים. מודריק לא נכנס לבעייתיות הקשה של נוהגן של ועדות תכנון מקומיות, לאפשר ליזמים להרחיק בעלי קרקע קטנים מתוכניות העוסקות בקניינם.
בשבוע שעבר ביטל מודריק את אישור התוכנית בוועדה המחוזית. פסק דינו מאפשר לוועדה המקומית לקדם את התוכנית החדשה שהציעה, ומחייב אותה לוודא, שהיזמים לא יקבלו היתר לבנייה בתוך רצועת החוף האסורה לבנייה. מלבד זאת הורה מודריק לבדוק את השומה של וייסמן באמצעות שמאי מקרקעין בעל ניסיון ורקע הולמים, שאין לו זיקה ליזמים ולא לעותרים. את שכר הטרחה של השמאי הממונה הטיל מודריק על היזמים.« נעה ווסרמן-עמיר « עופר בחוף תל-אביב « ליולי עופר יש היסטוריה של בנייה על חוף הים, ובפרשה הנוכחית מדובר על אחד המיתחמים האחרונים מול הים בתל-אביב, מיתחם ש"טופל" על ידי השמאי של עופר, שאול וייסמן, באופן שהקצפת נמסרה לעופר על חשבון בעלי קרקע אחרים במיתחם. גם אלי לנדאו נמצא ברקע, והוועדה המחוזית שיתפה פעולה