לפני כחודשיים ביקר בארץ פרופסור פיטר לינמן מארה"ב, גורו של ענף הנדל"ן, וניסה לעודד מעט את יזמי הנדל"ן בארץ, שהענף שהם מתפרנסים ממנו נמצא כבר זמן ארוך בתרדמה עמוקה.
תהיה פריחה מסוימת, הבטיח לינמן, בעיקר בענף המשרדים ותעשיית ההיי-טק, בזכות 4-2 מיליארד דולר נוספים שצפויים לזרום לישראל בשנתיים הקרובות. "כמו שבתקופת הבהלה לזהב, המרוויחים הגדולים היו יצרני הג'ינס ואתי החפירה, כך המרוויחים העיקריים מפריחת ההיי-טק, בצד עורכי הדין, הפרסומאים והיועצים, יהיו אנשי הנדל"ן, שיתבקשו לספק את השטחים שיידרשו למחפשי הזהב המודרנים".
אלא שיש כמה קוצים באליה. אחד מהם, העריך לינמן, הוא העובדה שהשוכרים החדשים יהיו ברובם צעירים שגילם נע סביב 23, ללא קרדיט בבנק וללא עבר פיננסי מוכח - אנשים ששנה קודם לכן עוד למדו באוניברסיטה, ועתה הם שוכרים שטחים במקומות היקרים ביותר.
קוץ נוסף טמון בדרישות הגימור הגבוהות של ענף התעשייה עתירת הידע, שיגרמו לניפוי של חברות הבנייה החובבניות מהענף, שיישארו בו רק החברות המסוגלות לעמוד בדרישות האיכות החדשות. לינמן סבור, שזה תהליך מבורך שהשוק ירוויח ממנו. ספק אם האופטימיות הזו עוזרת ליזמי הנדל"ן, שמנסים עדיין לפצח את הקוד של "נדל"ן-ההיי-טק", כדי להספיק להשתתף בחגיגה, לפני שהיא מסתיימת.
למה כולם במרכז מלוא כל הארץ היי-טק
אם פעם חשבנו שתעשיית ההיי-טק, בגלל תכונותיה המיוחדות, תוכל להשתחרר מהנוקשות הנדל"נית המאפיינת את התעשייה הוותיקה - כנראה שטעינו. גם חברות ההיי-טק החדשות מתבייתות, בסופו של דבר, במרכז הארץ, כמו השמרניות שבחברות.
רחוב יגאל אלון בתל-אביב, אזור הבורסה ברמת-גן, הרצליה פיתוח, רעננה, כפר-סבא, הוד-השרון - אלה הכתובות על כרטיסי הביקור של עובדי חברות הטכנולוגיה החדשות. הפריפריה הרחוקה מפסידה גם במקרה הזה לטובת המרכז. אמנם אינטל הגיעה לקרית-גת וטושיבה מתעניינת בבניית מפעל במגדל העמק, אבל עיקר הפעילות מתמקדת במרכז.
"גורם עיקרי בבחירת המיקום של חברה הוא האפשרויות לגיוס כוח אדם", אומר יוסי פריד, מנהל מחלקת ההיי-טק ברשף נכסים. "לעובד חשוב לומר שהוא עובד בהרצליה פיתוח. הוא רוצה סביבה תומכת, שיש בה כמה מסעדות טובות, בית דואר, בית מרקחת, בתי קולנוע, כל מה שהופך את החיים לנוחים.
"חברות ההיי-טק אינן מונחות מחיר, והן לא יעברו לאזור תעשייה מרוחק מהמרכז, כדי לחסוך ארבעה או חמישה דולר למ"ר. חברות שעוברות מאזור התעשייה של הרצליה פיתוח לרעננה, או אפילו לנתניה דרום, עושות זאת לא בגלל מחירי השכירות, אלא בעיקר כי חסרים להן מקומות חניה או שטחים נוספים.
"בהרצליה, למשל, נשארות חברות שאינן זקוקות לשטחים גדולים - כאלה שעובדיהן יושבים ליד המקלדת ומפתחים מוצרים. מי שעוסק בייצור, יהיה מוכן להתרחק כמה קילומטרים לכל כיוון, אבל לא הרבה יותר מזה".
ואכן, מרכז עזריאלי בתל-אביב מספק הוכחה לכך, שהמחיר הוא לא הגורם המרכזי המנחה את חברות ההיי-טק. התכנון המקורי של היזם, דוד עזריאלי, היה להשכיר את שני המגדלים כשטחי משרדים, בעיקר לבעלי מקצועות חופשיים. הנחתו היתה, שרק הם יוכלו לשלם דמי שכירות בגובה 22-20 דולר למ"ר לחודש.
אך העובדות מדברות בעד עצמן. טריון, למשל, שכרה במגדלים 6,000 מ"ר, במחיר של 20 דולר למ"ר, והיא מנהלת משא-ומתן לשכירת שטחים נוספים. גם בהרצליה דמי השכירות אינם נמוכים בהרבה - כ-18 דולר למ"ר לחודש, בחוזים ארוכי טווח.
"אני מסתכל על כל אזור המרכז כ'ואלי' אחד גדול, שמקיף את תל-אביב", אומר עמנואל פרץ, מנכ"ל קומפאק. "הרצליה, רעננה, נתניה, ראש העין, ואפילו אזור התעשייה הר-חוצבים בירושלים ואזור התעשייה מת"מ בחיפה, הם חלק מאותו סיליקון ואלי. המרחק בין הר-חוצבים לרעננה הוא כמו המרחק בין פאלו אלטו לסאן-חוסה בקליפורניה. בכלל, שטחו של הסיליקון ואלי בארה"ב הוא כמו שטחה של כל ישראל.
"לכן, אם בראשות העיר עומד אדם בעל הבנה, הוא מסוגל להפוך את אזור התעשייה שלו לאזור היי-טק, כמו שקרה ברעננה או אפילו באור-עקיבא. למרות זאת, הבעיה העיקרית היתה ונותרה הפריפריה המרוחקת - כמו ירוחם ויתר ערי הנגב - שגם מהפכת ההיי-טק מדלגת עליה".
חברות הנדל"ן, שהבינו שהתעשייה עתירת הידע היא אולי קרש ההצלה שלהן, עליו יוכלו לצוף עד שההתעוררות המיוחלת תתרחש, החלו גם לבנות במיוחד עבור החברות. דוד הלפרין מחברת דנישרא, למשל, מספר, שאת פארק דניב בנתה החברה במיוחד בשביל חברת גילת.
ב-1993 רכשה דנישרא 20 דונם בקרית אריה, בפתח-תקוה, במקום שנקרא אז הביצה של עץ הזית. "אף אחד בפתח-תקוה לא האמין שנצליח להשכיר את המקום", אומר הלפרין, "והיום זה אחד המקומות המבוקשים באזור.
"פגשנו את אנשי גילת, יואל גת ועמירם לוינברג, כבר בשלבים הראשונים, והצגנו להם את הפרויקט שלנו, בשטח של 80 אלף מ"ר, שתכנן האדריכל שלמה גרטנר. מיד קלטנו שבבניין הם לא מבינים, אבל שמענו מהם שחשובה להם הנוחות בסביבת העבודה. הצענו להם שותפות בהקמת הפרויקט, והבטחנו להם שנהיה גמישים וסבלנים, ונסכים לשנות פרטים רבים תוך כדי העבודה.
"הקמנו צוות תכנון, שבו השתתפו גם אנשי גילת, ויחד בנינו את הפרויקט. %80 מהמבנה נקנו על ידי גילת לוויינים, גילת תקשורת, כרומטיקס, קומפאק וקונתל. כשהתחלנו לעבוד עם גילת, השווי שלה עמד על כמה מאות מיליוני דולרים. היום היא שווה מיליארדים. אולי גם לנו יש חלק קטן בהצלחה הזאת".
איפה נתמקם רוצים קרוב, רוצים צמוד
חברות ההיי-טק לא רק מצטופפות במרכז, הן גם אוהבות להיות קרובות זו לזו. בבעלות חברת עתידים, למשל, 90 דונם בקרית עתידים בתל-אביב. עד היום נבנו במקום 11 מבנים, בשטח כולל של 100 אלף מ"ר, ועוד 200 אלף מ"ר מתוכננים לבנייה. את השטח הזה מאכלסות כיום כ-100 חברות היי-טק, בהן לוסנט, המימד החדיש ועוד.
אזור התעשייה ברמת החייל, הנמצא מדרום למתחם עתידים, מאופיין גם הוא בריבוי תעשיות אלקטרוניקה והיי-טק, ובשירותים נלווים לתעשיות אלה. בין החברות הממוקמות שם רד-בינת והחברות הבנות שלה, וכן קומברס, ניסקו וסימנס.
"חברת היי-טק שכרה באחרונה 600 מ"ר ברחוב הברזל ברמת החייל, במחיר של 16.5 דולר למ"ר", מספר שייע ניר, מנכ"ל קרן נדל"ן. "חברת בינת בונה באותו רחוב מבנה בשטח של 20 אלף מ"ר, על מגרש שקנתה מחברת הסריגים ויטלגו. חברת המחשבים אפרת שכרה 5,000 מ"ר לחמש שנים, במחיר של 16 דולר למ"ר. אני יכול לומר, שכל מה שנבנה עד כה באזור רמת החייל מתמלא מיד, וזה מפני שחברות היי-טק אוהבות להצטופף זו ליד זו".
הנטייה להצטופף ניכרת גם בגן הטכנולוגי במלחה, שתוכנן בידי האדריכל ארי ברנדט. כ-40 אלף מ"ר המושכרים שם למפעלי היי-טק, במחיר של 13 דולר למ"ר לחודש, ועוד 20 אלף מ"ר נמצאים בשלבי בנייה שונים. בין השוכרים ניתן למצוא את אי.סי.איי, לוסנט, ויזיוניקס, טרידיום, המימד החדיש וביומדיקום. באזור התעשייה הר-חוצבים הושכרו זה מכבר 200 אלף מ"ר, ובין השוכרים שם נמצאות אינטל, בינת, ביומטריקס, אמדוקס ואחרים.
הנהנות הבולטות מההצטופפות הזו, הן הרשויות המקומיות שמצליחות למשוך אליהן את החברות הגדולות. "בשמונה השנים האחרונות החלטנו להפוך את רעננה למרכז לתעשיות היי-טק", אומר ראש עיריית רעננה, זאב בילסקי. "הסנונית הראשונה היתה קומפאק, אבל מיד אחריה באו אמדוקס, נייס, קומברס ואחרות. זה הביא מיד להתעניינות שיא של חברות קטנות, שרוצות להיות היכן שנמצאות הגדולות.
"הרווח הישיר של העיר לא מתבטא רק במקומות עבודה חדשים, אלא בעיקר במיליוני שקלים הנכנסים לקופת העירייה באמצעות היטלי השבחה וארנונה, ואשר ניתן להשקיע אותם במערכת החינוך. השפעה חיובית נוספת ניכרת בגני הילדים, שמתמלאים בילדי העובדים המגיעים להתגורר בעיר".
מה צריך שיהיה באזור חניה, קפוצ'ינו ומסעדה יפנית
כשהתעשייה עברה ממפעלים קונבנציונליים להיי-טק, השתנו גם דרישות הנדל"ן שלה. "אם בעבר נזקקה התעשייה למבנים חד-קומתיים, המשתרעים על פני שטחים גדולים שבהם ניתן לשכן, למשל, מפעל לייצור צינורות, כיום בונים לתעשיית ההיי-טק רבי-קומות", אומר מנכ"ל חברת הנדל"ן גב ים, חנן ניצן.
"גם רמת הגימור והדרישות הטכניות השתנו ללא הכר. פעם מבני תעשייה היו מאופיינים ברמת גימור נמוכה, ומפעל יכול היה להסתפק במבנה טרומי בעל גג קל, ללא מיזוג אוויר ולעיתים ללא טיח. לתעשיית ההיי-טק דרישות גבוהות בהרבה, אפילו מאלה של משרדים. עובדים בה אנשים משכילים, מוכשרים ובעיקר מפונקים, והם דורשים סביבה נאותה. גם הטכנולוגיה שבה התעשייה החדשה מתעסקת שונה מזו של התעשייה הישנה. אי אפשר לשכן מחשבים במבנים פשוטים, ולעיתים הציוד זקוק לסביבה רגישה יותר אפילו מהמתכנת עצמו.
לדברי ניצן, בבנייה להיי-טק משקיעים בממוצע כ-1,100 דולר למ"ר, בשעה שההשקעה בבנייה לתעשייה רגילה מסתכמת בכ-500 דולר למ"ר. לשם השוואה, ההשקעה בבניין המיועד למגורים נאמדת ב-900-800 דולר למ"ר.
"הדרישות החדשות הביאו לתופעות קיצוניות, שלפיהן בעלי החברות שוכרים מעצבים מיוחדים כדי שיעצבו את חדר השירותים", מוסיף ניצן. "הם שוכרים מעצבי נוף שיעצבו את הגינה, ומעצב נפרד ללובי".
לדברי עדינה קופר, אחראית על ליווי עסקות בנת"מ נכסים, הגורמים המשפיעים על גודל השטח הנחוץ לחברה הם סוג הפעילות שלה, סגנון העבודה, המכתיב את חלל החדרים, ושטחי הרווחה שהיא מוכנה להקצות לעובדים, כמו חדרי אוכל, חדרי כושר, חדרי ישיבות ועוד. עובד בחברת סטרט-אפ זקוק לכ-10 מ"ר, עובד בבית תוכנה זקוק ל-15 מ"ר, ואילו עובד במעבדות ייצור ואחסנה זקוק ל-20 מ"ר. "אלה הנתונים המכריעים בבחירת המיקום", אומרת קופר.
אבל יש גם פרמטרים אחרים, חשובים לא פחות. "אנשי היי-טק מחפשים סביבה תומכת", מסביר טל גרסון, ממונה על מחלקת משרדים ברשף נכסים, "מקום שאפשר לעבוד בו סביב השעון ולצאת מהבניין בלילה בלי חשש. בנוסף לכך, חשוב להם שהמשרד ישכון בבניין שיש בו מספיק מקומות חניה. אם תקן החניה למשרדים הוא בדרך-כלל מקום חניה אחד ל-40 מ"ר, בהיי-טק התקן עומד על מקום אחד ל-25 מ"ר.
כך, למשל, לפני כמה חודשים עזבה קומפאק את הרצליה ועברה למבנה בשטח של 10,000 מ"ר באזור התעשייה של רעננה. אחת הסיבות העיקריות למעבר היתה העדר מקומות חניה מספיקים לעובדי החברה ואורחיה.
בבניין החדש, שנבנה בידי יזמים במיוחד בשביל קומפאק, הותקנו לא רק מקומות חניה רבים, אלא גם אודיטוריום, קפיטריה, חדר אוכל, חדר כושר ובית כנסת. העסקה שנעשתה עם קומפאק כללה בניית מבנה ייעודי והבטחת שכירות בתשואה ידועה מראש לעשר שנים. בתום התקופה תהיה לקומפאק אופציה לרכוש את המבנה.
"אנשי היי-טק גם מחפשים אזור שיש בו מרכזי קניות קרובים, בהם יוכלו לערוך קניות לאחר שעות העבודה, אך בעיקר הם שואפים לעבוד במקומות שבהם יש מסעדות, פאבים ובתי קפה", אומר גרסון. "חברת היי-טק לא תעבור למקום שאין בו היצע של בתי אוכל איכותיים, הכולל מסעדות יפניות, סיניות ואיטלקיות, ואם אפשר גם איזה בית קפה שאפשר לשתות בו קפוצ'ינו איטלקי, במקום קפה נמס בנאלי. המסעדות האלה הן חלק מתנאי השירות של כל מתכנת מתחיל".
מנהלת כוח אדם באחת מחברות ההיי-טק סיפרה פעם, שעובדי הענף מעלים בממוצע חמישה ק"ג במשקלם בחודשים הראשונים לעבודתם - תוצאה ישירה של תלושי המזון, שאיתם ניתן לאכול במסעדות האזור, ושל המקרר השופע בחדר האוכל, שהפך מזמן חלק מהריהוט הקבוע בכל חברת טכנולוגיה.
לרכוש או לשכור חברות היי-טק משקיעות בנדל"ן
יוסי פריד, מנהל מחלקת ההיי-טק ברשף נכסים, אומר שבארה"ב, אפילו החברות העשירות ביותר אינן רוכשות בניינים, אלא שוכרות אותם, מתוך מחשבה שחברת היי-טק לא צריכה להתעסק בתחומים שאינה מבינה בהם, ועדיף שתשקיע את הכסף בפיתוח עסקיה. הישראלים, לעומת זאת, אינם עומדים בפיתוי, וחברות היי-טק רבות הפכו באחרונה גם בעלות נדל"ן.
רואה החשבון שי עינת, המתמחה בענף הנדל"ן, מסביר כי החברות הישראליות משקיעות בנדל"ן מאותה סיבה שהישראלים קונים דירות במקום לשכור דירות, וקונים מכוניות במקום לרכוש אותן בעזרת ליסינג. הכל עניין של אופי. הישראלים אוהבים לפזר סיכונים, ועל אף שהם יודעים שהתשואה בהיי-טק עשויה להיות גבוהה הרבה יותר, הם ישקיעו חלק מהכסף בנדל"ן, בשביל הביטחון.
"חברת נדל"ן בנתה מבנה לקניון ברעננה ואז באה אמדוקס, קנתה אותו והפכה אותו למבנה תעשייה", אומר עינת. "זו דוגמה שמלמדת על מגמות השוק. גם יזמי מיראביליס קנו את בית הברונית דה רוטשילד באפקה, וחברות היי-טק רבות משקיעות במבנה משלהן".
לדברי עדינה קופר, לקניית נדל"ן יש מספר יתרונות, כמו היכולת להתאים את המבנה לצורכי החברה ולקצב הגידול שלה, היכולת להקים תשתיות תקשורת מתאימות בהיקף רחב, וההימנעות מהצורך לוותר על השקעות יקרות, במקרה של נכס שכור שצריך לעזוב אותו. חוץ מזה, היא אומרת, לעיתים העסקה הנדל"נית גם מתבררת כמשתלמת.
עם זאת, לדבריה, יש גם נימוקים טובים נגד הרכישה. "מדובר בהוצאה כספית גדולה, שלעיתים מזיקה לתדמית של החברה, בעיקר כאשר מדובר בחברה ציבורית המגייסת כספים בבורסה, שכן המשקיעים עלולים שלא לרוות נחת מהידיעה שכספם מושקע בנדל"ן, ולא בהיי-טק. לשכירות גם יש יתרונות רבים - החברה נהנית מחופש יחסי לזוז ממקום למקום, תחזוקת המבנה אינה באחריותה, והיא יכולה להשקיע את משאביה במקומות חשובים אחרים".
בואו נשתתף בחגיגה חברות הנדל"ן משקיעות בהיי-טק
במארס השנה הודיע איתן סורוקה, מנכ"ל אזורים, על פטנט חדש - השכרת נדל"ן לחברות סטרט-אפ, תמורת אופציות ומניות בחברה השוכרת. אזורים תקדיש לשם כך 3,000 מ"ר מתוך פארק ששטחו 13 אלף מ"ר, שאליהם תכניס חברות סטרט-אפ. "ניתן להן הנחה משמעותית בשכר הדירה, אולי אפילו ניתן להן את השטח ללא תשלום, ובתמורה ניקח מניות או אופציות באותן חברות", אומר סורוקה. "באופן כזה, נבנה חממת היי-טק. יש בתחום הזה כל מיני הפתעות, אז אם אלוהים יעזור וייפול גם לנו משהו טוב, מה רע? כולם חוגגים עם ההיי-טק, אז גם אנחנו רוצים לטעום מזה קצת".
סורוקה לא חושש מפני תלונות מצד המשקיעים בנדל"ן, על כך שקיבלו בדלת האחורית חברות טכנולוגיה מתקדמת, בשלב עתיר סיכונים. "אזורים נשארת חברת נדל"ן, אבל לא נורא שיהיה קצת היי-טק בצד. בסופו של דבר, כל ישראל מושקעת בסטרט-אפ, אז גם אנחנו נהיה. במקום להשכיר 3,000 מ"ר במחיר הרגיל של 15 דולר למ"ר, נשכיר ב-7.5 דולר. כמה כבר נפסיד מזה בשנה? רבע מיליון דולר. אזורים יכולה לעמוד בזה".
סורוקה רואה עתיד מבטיח לנגד עיניו. "מה חברת סטרט-אפ צריכה? 100 מ"ר בשלב הראשון, אם הולך להם הם צריכים 1,000 מ"ר, ואחרי ההנפקה הם צריכים 5,000 מ"ר. בשיטה שלי, אנחנו לוקחים אותם אלינו כשהם קטנים, ונותנים להם לגדול איתנו. זה רעיון גדול".
ניצן מגב ים נלהב פחות. "לפני עשר שנים ניסינו, בשיתוף עם אלרון, להשכיר שטחים במת"מ (מרכז תעשיות מתקדמות) בחיפה תמורת אחוזים או אופציות, אך ההצלחה היתה חלקית בלבד", הוא מסביר. "מעט מהחברות שבחרנו הצליחו, ואלה שהיו מוצלחות באמת, לא התפתו להנחה בשכר הדירה. יותר חשוב היה להן למצוא קרן הון סיכון טובה, מאשר חברת נדל"ן שתעשה להן הנחה בשכר הדירה. אסור לשכוח, שלחברה קטנה הוצאות שכר הדירה הן חלק שולי ביותר מכלל ההוצאות".
יאיר אפרתי וג'ורג' אקירוב, הבעלים של SEED2NET, מנהלים חממה למיזמי אינטרנט במגדלי אלרוב שבשדרות רוטשילד בתל-אביב, השייכים למשפחת אקירוב. החברה מעניקה תמיכה למיזמי אינטרנט, הכוללת שטח בכתובת הכי סקסית בתל-אביב, עזרה בגיוס כספים, שירותי אדמיניסטרציה ויחסי ציבור, ובעיקר את הקשרים הטובים שיש למשפחת אקירוב.
עד היום חתמו השניים חוזים עם חברה העוסקת באבטחת תשלומים באינטרנט, ועם מיזם בתחום ה-B2B. בימים אלה עומד להיחתם חוזה עם מיזם שלישי, בתחום מכירת מוצרים פיננסיים ברשת. את בוגרי החממה שלהם שברחוב רוטשילד הם ישלחו למבנים המיועדים המיועדים להשכרה שבבעלות החברה באשדוד ובראש העין, ואולי חברות ההיי-טק יעזרו ליחסי הציבור של מבנים אלה.
"החלום שלי", אומר אפרתי, "הוא לשכור שורה של וילות ביפו, קרוב לים. לפי החישוב שלי, זה הרבה יותר זול מאשר לשכור שטחים באזורי תעשייה. חברת 'תפוז', למשל, יושבת בווילה בסביון. אני מאמין שבית פרטי עם נוף יפה נותן ליזמים אווירה והשראה יותר מאשר אזור תעשייה. בני 25 ו-30 רוצים לעבוד במקום מעניין ולראות נוף יפה בעיניים".
וכשהבועה תתפוצץ? ליזמי הנדל"ן אין מה לדאוג
ניצן אינו מודאג מהירידות האחרונות שנרשמו במניות חברות הטכנולוגיה. "גם אם בועת האינטרנט תתפוצץ, כמו שרבים מאמינים שיקרה, שום דבר כבר לא יחזור להיות כמו שהיה", הוא אומר. "התעשייה הישראלית לא תחזור לייצר צינורות ומוצרי טקסטיל, ולכן בנייני ההיי-טק לא יישארו ריקים. אני צופה שהתעשייה תתמקד במוצרים שונים לחלוטין, שגם הם ייוצרו במעבדות. עתיד הנדל"ן טמון במחסנים המתוחכמים ובתעשיית המיקרוביולוגיה, שגם היא זקוקה למבנים מתוחכמים.
"את מירב המאמצים אנחנו משקיעים בימים אלה באזור מת"מ, כדי לקלוט שם את בוגרי הטכניון. אני מאמין שאם נצליח ללכוד את החברות לפני שהן משתכנעות שמקומן היחיד בתל-אביב, הן יישארו בחיפה".
עינת נשמע פחות אופטימי. "אם תוך חמש שנים, האינטרנט תוכיח את עצמה, סימן שאנחנו ניצבים באמת לפני כלכלה חדשה, דבר שמצדיק בנייה מיוחדת", הוא אומר. "אבל אם כל העסק יתברר כבלון נפוח, ייווצר לנו שוב עודף שטחים גדול, כמו שקרה בכלכלה הישנה. לא נותר לנו אלא להמתין ולראות".« דליה טל « גם חברה וירטואלית צריכה מבנה מבטון ולבנים « חברות הנדל"ן עוקבות בעניין, שלא לומר בחרדה, אחר המתרחש בנאסד"ק - לא מפתיע, בהתחשב בכך שבתקופה של מיתון מתמשך, הבנייה להיי-טק היא קרש ההצלה שלהן. אז כמה מטרים רבועים דרושים למתכנת באמדוקס, היכן העובדים בגילת בחרו למקם את המבנה שלהם, איך מעוצבים השירותים בבניין קומפאק והאם כדאי לקבלנים להשכיר שטחים תמורת אופציות? מגדלים פורחים דליה ט