כדי לקדם פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי על בעלי הדירות בבניין הישן להתאגד ולהשיג את הרוב הנדרש. במקרה שהדירות הישנות נהרסות (בפינוי בינוי או תמ"א 38/2) הרוב הנדרש ליישום הפרויקט עומד על 80% מבעלי הדירות בכל מתחם (75% לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירות שלהם). בתוך מתחם ובו כמה בניינים יש צורך בהסכמה של 67% לפחות מבעלי הדירות בכל בניין ובניין.
במקרה של תמ"א 38/1 (חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות) מדובר ברוב נמוך יותר - 66% בלבד מבעלי הדירות בבניין אחד.
מה זה דייר סרבן (בעל דירה סרבן)?
נתחיל ונסביר כי הכינוי "דייר סרבן" השתרש בשיח על התחדשות עירונית, אך נכון להגיד "בעל דירה סרבן". דייר שאינו בעלים של נכס במבנה אינו יכול להתנגד ולמעשה החוק אינו מתייחס אליו כלל. זו הסיבה שבמדריך שלפניכם המונח "דייר סרבן" יוחלף במונח "בעל דירה סרבן".
"בעל דירה סרבן" הוא כינוי לדייר שאינו מסכים לקדם את הליך התמ"א או את הליך הפינוי בינוי בבניין. לסרבנות ייתכנו כמה פנים וכמה סיבות, אולם השורה התחתונה תמיד תהיה זהה.
למה בעלי דירות הופכים ל"סרבנים"?
להלן כמה דוגמאות לסיבות לסירוב בעלי דירות לקידום פרויקט של התחדשות עירונית:
- רצון לקבל תמורה גבוהה יותר מזו שהקבלן או היזם הנוכחי מציעים.
- התנגדות לזהות היזם, הקבלן או עורך הדין המציעים את ההצעה.
- חשש מפני מעבר לדירה חלופית.
- גיל מבוגר - קשישים - שאינם רוצים לעזוב את הדירה שבה התגוררו עשרות שנים.
- נכות או מוגבלות המקשות עזיבה של הדירה.
- סחטנות - רצון לקבל תמורה כספית בעבור ההסכמה באמצעות הפעלת לחץ על הקבלן ועל בעלי הדירות האחרים.
- סכסוכי שכנים המקבלים משנה תוקף במסגרת של קידום פרויקט התחדשות עירונית.
מהו סירוב סביר?
ייתכנו סיבות מגוונות לסרבנות של בעל דירה אחד או יותר. עם זאת, המפקח על הבתים המשותפים וגם בית המשפט קבעו עם השנים מהו סירוב סביר ומתי הסירוב נובע מהסיבות הלא נכונות. למה בית המשפט? כי זה המקום שבו בעלי הדירות הרוצים לקדם את הפרויקט יכולים לפעול מול הסרבנים. על פי החוק, בעלי הדירות יכולים לפנות לבית המשפט ולטעון כי בעל הדירה המסרב לחתום על ההסכם אינו עושה זאת מהסיבות הנכונות - וכי על בית המשפט לקבוע כי אם לא יחתום יעמוד בפני קנס כספי משמעותי.
סיבות אפשריות לסירוב סביר על פי ניסיון העבר
- אם הפרויקט אינו בעל היתכנות כלכלית או לא כדאי למי מהצדדים.
- לא הוצע לבעל הדירה הסרבן פתרון של מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
- לא הוצעו בטוחות מתאימות לבעל הדירה.
- נסיבות אישיות מיוחדות או תנאים מיוחדים שבגללם העסקה הופכת ללא כדאית לבעל הנכס.
- אם התמורה לבעל הדירה הסרבן אינה תואמת את התמורה לבעלי הדירות האחרים והיא פחותה או מקפחת.
- אם בעל הדירה או מי מבני משפחתו סובל מנכות או ממוגבלות והפתרונות שהוצעו לו אינם כוללים התאמה למצבו.
- אם הפגיעה באיכות החיים של בעל הדירה בזמן הבנייה קשה מדי.
- אם לבעל הדירה טענות לגיטימיות כלפי הקבלן או כלפי היזם (במישור האיתנות הפיננסית, למשל).
- אם ועד הבית או נציגות בעלי הדירות בבניין פעלו בחוסר תום לב, באופן שאינו מוסרי או הוגן.
נציין כי בעוד בפרויקט פינוי בינוי סוגיית בעל הדירה הסרבן תגיע לבית משפט בסופו של דבר, בתמ"א 38 הכתובת היא המפקח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים. בסמכותו של המפקח לחייב את בעל הדירה הסרבן להסכים, אבל גם במקרה הזה - רק אם מצא בוודאות שסירובו אינו סביר (לינק לאתר המפקח במשרד המשפטים).
כלים נוספים בידי בעלי הדירות מול בעלי דירות סרבנים
בעוד חוק דייר סרבן נתן לבעלי הדירות המעוניינים לקדם את הפרויקט כלי משמעותי במלחמה בבעל דירה סרבן המעכב את הפרויקט, בשנים האחרונות נראה כי לא תמיד מדובר בכלי מספק. במקביל, השאלה מהו סירוב סביר הלכה והתחדדה, וגם לטיעונים כאלו ואחרים של מתנגדים (בעיקר קשישים) ניתן משקל רב יותר.
מסיבה זו הוחלט במשרד המשפטים לקדם תיקון לחוק דייר סרבן כדי להעניק לו עוצמה גדולה יותר וכך גם איום גדול יותר על מי שתוהה אם כדאי לו להיות בעל דירה סרבן, אך גם לנקוט גישה חדשה, חברתית יותר, מול אוכלוסיית הקשישים.
התיקון החדש שאושר במחצית 2018 קבע כי לעומת המצב הישן, ובו תביעת דייר סרבן תהיה תביעת נזיקין, בזכות תיקון זה, בית המשפט יוכל לפסוק לא רק פיצוי כספי לדיירים המעוניינים בקידום הפרויקט, כפי שנעשה לפני התיקון, אלא גם לפסוק פינוי של הדירה בבעלות הסרבן. בית המשפט, במקרה של סירוב שאינו סביר, יוכל על פי התיקון החדש להוציא צו פינוי לבעל הדירה ולמנות מורשה חתימה במקומו שיוכל להתקדם מול היזם או הקבלן בעסקת הפינוי בינוי. מדובר בכלי הרבה יותר משמעותי שניתן לבעלי הדירות הרוצים לקדם הפרויקט וליזם לעומת הכלים שעמדו לרשותם לפני השינוי בחוק.
באותו זמן, הצד החברתי של התיקון לחוק קבע כמה פרמטרים שהיזם או הקבלן יהיו חייבים להציע לבעל דירה קשיש בפרויקט. רק במקרה שהקשיש קיבל הצעה לכמה פתרונות וסירב, הוא יוגדר כסרבן שניתן לנקוט נגדו צעדים משפטיים. חשוב לציין כי את החלופות לקשישים היזם מחויב להציע רק בפרויקט פינוי בינוי ולא בתמ"א 38. עם זאת, במסלול חיזוק הבניין ותוספת קומות (תמ"א 38/1) היזם מחויב להציע לבעל דירה מעל גיל 80 דיור חלופי בזמן הבנייה. פרטים נוספים במדריך זכויות הקשישים בהתחדשות עירונית.
למידע נוסף על חוק פינוי בינוי פיצויים (דייר סרבן) באתר משרד הבינוי והשיכון לחץ כאן.